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　　日前，克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布了9月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)，顯示商品房金九成色不佳。其分析認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸放松之后，市場(chǎng)觀望情緒有所減弱，未來(lái)在政策利好的推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。 

　　【土地市場(chǎng)】

　　漲幅“跑贏”房?jī)r(jià)

　　近日，鄭州市政府發(fā)布了新版的《鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表》，新的基準(zhǔn)地價(jià)已于2014年9月1日起開(kāi)始執(zhí)行。同時(shí)，《鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（鄭政〔2009〕28號(hào)文）停止執(zhí)行。新版土地基準(zhǔn)地價(jià)，用途按商服用地、住宅用地共分為9個(gè)級(jí)別，根據(jù)級(jí)別劃分，鄭州市主城區(qū)大部分包含在一、二、三級(jí)范圍內(nèi)。

　　一級(jí)住宅用地位于鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)為8400元/平方米，相比5年前的4050元/平方米，上調(diào)幅度高達(dá)107%。

　　二級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)由3070元/平方米上調(diào)為6750元/平方米，上調(diào)幅度達(dá)120%，范圍是經(jīng)三路、金水路、林科路、中州大道以東，剔除東區(qū)副CBD區(qū)域。

　　而省直、市直行政區(qū)，以及金水東路、商都路、鄭州鐵路客運(yùn)東站的廣大區(qū)域劃分為三級(jí)住宅用地，基準(zhǔn)地價(jià)由2330元/平方米上調(diào)至5550元/平方米，上調(diào)幅度為138%。

　　克而瑞分析認(rèn)為，根據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年鄭州市商品住宅均價(jià)為4563元/平方米，2014年前7個(gè)月住宅均價(jià)為7778元/平方米，5年來(lái)，每平方米漲了3215元，漲幅約為70%。相比房?jī)r(jià)5年70%的漲幅，此次基準(zhǔn)地價(jià)最低107%的漲幅成功“跑贏”房?jī)r(jià)。

　　隨著城市框架的不斷擴(kuò)大，市中心土地越來(lái)越稀缺，一、二、三級(jí)土地市場(chǎng)基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)已經(jīng)是必然趨勢(shì)，而地價(jià)只能體現(xiàn)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，而成交價(jià)格是市場(chǎng)條件下的實(shí)際價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)并不決定成交價(jià)格的高低，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整不會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的主因。

　　【商品住宅】

　　去化周期約10個(gè)月 改善類產(chǎn)品成交攀升

　　9月鄭州市商品房成交均價(jià)增速收窄，成交量大幅下降，市場(chǎng)觀望情緒逐漸增大。在商品住房市場(chǎng)，金九失色，客戶觀望情緒加重，限購(gòu)取消下的市場(chǎng)關(guān)注度在品質(zhì)項(xiàng)目上逐漸凸顯。

　　9月商品住宅供應(yīng)69.72萬(wàn)方，環(huán)比上漲19.04%；成交41.87萬(wàn)方，環(huán)比下降34.39%，供求比1.67；成交均價(jià)8739元/㎡，環(huán)比上漲3.74%。

　　截止到9月底，鄭州市商品住宅市場(chǎng)存量為528.55萬(wàn)方，去化周期約10個(gè)月；下半年市場(chǎng)去化壓力逐漸回升，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯弱于2013年。9月成交金額前三名分別為金水萬(wàn)達(dá)中心、恒大綠洲、金成時(shí)代廣場(chǎng)。

　　9月剛需產(chǎn)品占比小幅減小，90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比50.9%，較8月下降0.5%，140~180㎡改善類產(chǎn)品增加3.21%。

　　首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品本月全市成交占比73.4%，主要來(lái)源于正商鉑鉆（3.29萬(wàn)㎡，168套）、恒大綠洲（1.72萬(wàn)㎡，167套）、華強(qiáng)城市廣場(chǎng)（1.20萬(wàn)㎡，141套）等項(xiàng)目。

　　商品住宅9月區(qū)域價(jià)格成交前三分別為金水區(qū)9753元/㎡，經(jīng)開(kāi)區(qū)9404元/㎡ ，惠濟(jì)區(qū)9314元/㎡；板塊成交量最大的板塊是冉屯路板塊4.13萬(wàn)方，成交均價(jià)最高板塊為龍湖板塊22458元/㎡。

　　9月共計(jì)15個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，其中兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日去化率在70%以上，分別是中天地灣和昌建譽(yù)峰項(xiàng)目，開(kāi)盤當(dāng)天去化率達(dá)70%以上，倆項(xiàng)目都屬于區(qū)域內(nèi)明星項(xiàng)目，關(guān)注度較高。(記者 王亞平)