[摘要] 由于銷售下滑、融資受阻，今年房企正面臨著越來越大的資金壓力。同花順iFinD數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，九成以上的上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率較年初出現(xiàn)下降。從全國范圍看，限購政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會放松將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。
由于銷售下滑、融資受阻，今年房企正面臨著越來越大的資金壓力。據(jù)記者統(tǒng)計，上半年滬、深A股市場上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-1208億元，較一季度-903億元的情況進一步惡化，并刷新了A股房企經(jīng)營現(xiàn)金凈流出的歷史紀錄。
當前樓市仍處下行調(diào)整期，百城房價8月繼續(xù)環(huán)比下滑。進入“金九”傳統(tǒng)銷售旺季，眾多房企開始加大推盤力度。業(yè)內(nèi)人士指出，未來房企仍然面臨去庫存的任務，盡管近期部分城市的成交量在取消限購的刺激下短期回升，但在信貸政策不變的情況下，今年房企仍將面臨較大的資金壓力。
資金鏈壓力大
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，卻成為上半年A股市場現(xiàn)金流最為緊張的行業(yè)。-1208億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值，刷新了2010年年報時-943億元的紀錄，這也是上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出首次破千億元。
在這146家上市房企中，有107家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負數(shù)。如果從銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金這一指標看，上半年上市房企共實現(xiàn)3910億元，同比下降約2%。在大型房企中，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、泰禾集團、華僑城等上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值均為凈流出狀態(tài)。萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值則為34.33億元，較去年由負轉(zhuǎn)正。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營性現(xiàn)金流量反映了銷售回籠以及土地支出等多個方面。前幾年部分房企曾因大舉擴充土地資源而導致現(xiàn)金凈流出，但是從2014年中報的情況看，現(xiàn)金流的惡化并非源自土地儲備的擴張，相反，不少房企都在放緩拿地節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)通常將拿地支出計入現(xiàn)金流量表中的購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金科目下。今年上半年房企拿地規(guī)模下降，該項目也出現(xiàn)“縮水”。以萬科為例，雖然公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但主要是現(xiàn)金流出明顯下滑，其中上半年購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金同比減少了約132億元。
銷售回籠難度加大也在一定程度上影響了部分房企的現(xiàn)金流。保利地產(chǎn)中報顯示，公司上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-142.8億元，同比下降250%。公司稱，主要原因是聯(lián)營、合營企業(yè)往來增加及銷售回籠減少。
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍依靠財務杠桿維持生存和擴張。上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計5.89萬億，同比增長3%，同比增速創(chuàng)下歷史新低。與此同時，上市房企的資產(chǎn)負債率有所增加。在剔除預收賬款后，上市房企上半年資產(chǎn)負債率為52.8%，同比提升了3個百分點。
去庫存任務艱巨
在經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑的同時，房企存貨不斷增加進一步加劇了資金周轉(zhuǎn)的壓力。
統(tǒng)計顯示，截至6月末，上市房企存貨合計達到2.21萬億元，較年初增長了11%，同比增長了25%。萬科上半年存貨合計3416.7億元，較年初增長3.18%;保利地產(chǎn)的存貨額達到2660億元，較年初增長10.88%。招商地產(chǎn)、金地集團的存貨較年初分別增長了16.3%和7.5%。
由于銷售低迷、供應放大，不少城市的庫存量正在不斷積壓。數(shù)據(jù)顯示，包括北上廣深在內(nèi)的14個城市上半年新房庫存面積由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫存去化周期由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。
同花順iFinD數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，九成以上的上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率較年初出現(xiàn)下降。萬科存貨周轉(zhuǎn)率為0.08次，而年初時曾達到0.32次。保利地產(chǎn)、金地集團的存貨周轉(zhuǎn)率也維持在0.08次左右的范圍內(nèi)，而年初時這些公司的這一數(shù)值都曾維持在0.25次以上。
對于房企而言，去庫存已經(jīng)成為當務之急。萬科就在中報里表示，公司將繼續(xù)堅持積極銷售的策略。對于新項目，公司將堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標;同時，公司將進一步加強庫存去化，確保庫存結(jié)構(gòu)合理。
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