[摘要] 曾經一路“高歌猛進”的中國房地產數據已經連續幾個月看上去不再那么“美”。接受中國證券報記者采訪的專家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部。
曾經一路“高歌猛進”的中國房地產數據已經連續幾個月看上去不再那么“美”。一線城市房價不再堅挺、房價漲幅進一步收窄、新房開工量萎縮、投資增速減緩……雖然已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現了限貸“松綁”的信號，但市場表現依然無情，“買漲不買跌”仍是主流消費心態，中國房地產市場深度調整的窗口已然打開。
專家強調，這一時期，在定向降息的貨幣環境和樓市下行預期將抵消各地取消限購可能出現的地產再度瘋狂的背景下，中國政府要把握住調整窗口，加強改革的頂層設計，尋找樓市“治本之策”，通過包括財稅、土地、金融在內的一系列改革而非行政和價格干預，建立房地產調控的長效機制，促進市場持續健康發展。
國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示，樓市遇冷，不該成為地方政府“松綁”的借口。限購政策作為行政手段，本身就無法改變供求關系，解除限購更不是樓市的“救命稻草”。他強調，中國政府的著眼點不該是“救市”而是“借勢”，在充分利用市場力量的同時改進調控方式和切入角度，建立長效機制，提高房地產市場的“健康指數”。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，從長遠看，在房地產調控方面加強市場調節的導向作用，防止樓市暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅和金融體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。
中國政府正在積極“破冰”。今年初，發展和改革委官員表示，2014年擬研究推進房產稅法。“空置稅”也是讓樓市回歸自住時代的重要手段。住建部專家委員會成員馬泓銘此前表示，從中長期看，根本性的調節辦法是用經濟手段對自住需求和投資需求進行嚴格區分，對自住房實施免稅或低稅，反之對個人擁有兩套以上空置房則以高稅懲戒。
中國國務院日前公布了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。業內人士認為，只有實現不動產登記和個人住房信息聯網工作，房產稅的征收才變為可能。作為樓市調控的基礎性長效機制，不動產登記使房源信息和房屋產權信息一目了然，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，有效遏制樓市投機等非理性需求。
除了財稅制度的改革，土地和金融對于樓市的影響同樣不可小覷。一方面必須防止過高的金融杠桿形成房地產泡沫，并繼續執行差別化的信貸政策;另一方面也要積極調整土地結構，適度降低工商業用地指標，增加住房用地指標，以平衡供求關系。
政府必須拿出改革攻堅的勇氣，超脫利益掣肘，只有建立有長效機制保障的市場，在房地產調控方面加強市場調節的導向作用，才能擠破房地產市場的泡沫。
樓市庫存“消化不良” 政策調整預期強化
“7月，70個城市中新建商品房價格指數環比下跌城市有64個，二手房環比下調城市有65個，創歷史新高，呈現普跌趨勢。”中原地產首席分析師張大偉表示。
接受中國證券報記者采訪的專家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部。鑒于房地產投資下滑對經濟增長的負效應，一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支持力度加大，四季度房地產市場有望走穩。總體而言，全年房地產投資或保持10%左右的增速。
庫存高企部分城市去化艱難
國家統計局18日發布的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數首次全線下調。7月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環比下降的城市數量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。
張大偉認為，2014年樓市變化的速度遠遠超出市場預期。一線城市第一次出現住宅指數全面下調，樓市降溫已經從點覆蓋到面。
專家表示，前期庫存較大、房價上漲過快等市場本身風險積累是造成房價回落的主要原因。統計局數據顯示，7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。
中國房地產學會副會長陳國強指出，目前部分城市庫存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時間。庫存情況嚴重與否不應以幾線城市區分，而應以土地出讓規模為衡量依據。張大偉也認為，市場已告別絕對短缺，部分城市已經絕對過剩。
報告還顯示，7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同，相比6月份均出現上漲。在2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數據明顯增大，說明庫存去化變得艱難。相較而言，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小，但今年逆轉成為壓力最大的城市，說明北京市場的降溫力度較大。
而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據統計局數據，1-7月商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%。
