[摘要] 城市化發展在帶來龐大市場需求的同時，也帶來了土地資源的匱乏，在發展大勢前，城中村改造釋放優質土地的同時，也考驗著房企運營力。目前，鄭州的城中村改造項目大都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業等物業形態，一些項目考慮到土地成本的問題，其中規劃了大比例的商業。
城市化發展在帶來龐大市場需求的同時，也帶來了土地資源的匱乏，在發展大勢前，城中村改造釋放優質土地的同時，也考驗著房企運營力。
城中村變身之下房企運營力受考驗
在鄭州，城市綜合體幾乎是伴隨著城中村改造而為人所熟知的。
住宅、商業街、酒店、高端寫字樓、品牌購物中心、停車場、休閑廣場……這些獨立的元素曾經各行其道。現如今，隨著舊城改造和房地產業的快速發展，這些元素全部或者其中幾個實行組合，一個城市綜合體便應運而生。
從燕莊到曼哈頓廣場、西關虎屯到鄭州國貿中心、小李莊到升龍國際廣場、西史趙村到普羅旺世……過去10年間，這些項目接連不斷成為市場的熱點，受人追捧。
它們中的絕大部分演變為城市綜合體，在改變區域面貌的同時，也成為新的人居消費中心。
“城中村改造的鄭州模式曾經全國知名，可以說對城市發展貢獻很大，取得了不錯的成績，甚至有產品整體拉升了鄭州的人居水平。不過，讓人吐槽的地方也很多，比如有的項目容積率偏高、建筑密度太大，社區綠化非常少；有的社區沒有圍合，人流、車流混雜在一起，生活環境雜亂；一些綜合體內的商業部分缺乏持續運營力，無人消費、經營不善、商家頻繁更換，資產價值自然也得不到很好的體現。”一位不愿具名的業內人士這樣表示，“最終根源還是房企的責任心和專業實力不足。”
也正如該業內人士所說，網絡平臺上這樣的評價并不少見，本報也接到諸多購房者的投訴，大都表達對社區建設的不滿。
在城中村改造已成燎原之勢的現在，人們聽到最多的是“核心”、“中心”、“樞紐”等標榜自己絕佳優勢的詞匯，但實際的運營水平如何，的確值得考量和反思。
房企要具備資金實力和高度專業力
對房地產企業而言，在以供地結構遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下，城中村改造已然成為房企在大城市做大做強的戰略性選擇，作為企業未來的利潤增長點，成為未來房地產市場發展的重要趨勢。
而城中村改造歷來被認為是考驗城市決策者智慧和房企實力的工作，它不是簡單的拆舊建新，而是在城市統一規劃下對存量土地資源的有效整合。
目前，鄭州的城中村改造項目大都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業等物業形態，一些項目考慮到土地成本的問題，其中規劃了大比例的商業。了解鄭州的人都知道，很多綜合體項目的商業部分都經營不佳，甚至運營多年后才逐步有起色，那么接手城中村改造的房企該作怎樣的準備？
研究中心認為，首先，城中村改造的復雜性和系統性決定了企業必須具備高度的專業能力。其次，城中村改造周期性相對較長，決定了企業必須具備良好的資金實力。而專業開發能力是城中村改造業務得以實現的最后一個環節。所以說，資金雄厚、綜合能力強的企業在城中村改造方面更有優勢。
舊城改造需要處理拆遷業主、市民、現有城市功能、自然生態、歷史文化、可持續發展等六大利益關系，而“舊改專家”佳兆業，發展10多年來，已形成獨有的運作模式即“全模式參與+專業公司運營”，在“快速周轉、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰略”下，舊城改造發展模式已成為佳兆業獨特的競爭優勢。
更為重要的是，房企實力代表著其擁有社會責任的擔當和先進的開發理念，在整個小區的規劃、商業和生活配套以及全新生活理念的倡導方面，能實現深層次的質的飛躍。
“慢燉”和“快煮”
是個兩難選擇
具體到項目上，從已簽約城中村改造項目的多家企業看，大家對“綜合體”依然情有獨鐘。
按照城市化發展規律統計顯示，當人均GDP達到10000美元/年，將進入城市綜合體快速發展階段。而國際貨幣基金組織（IMF）公布數據顯示，2011年中國人均GDP為5414美元。就是說，中國在條件遠遠不具備時，就已經開始提前大量開發城市綜合體項目了，這樣一窩蜂大量開發的市場風險是不容小覷的。
作為城市綜合體及大型商業地產領域里的全產業鏈服務商，三益中國的領軍人高棟認為，“鄭州目前的城市綜合體處于‘快速發展’時期，其‘后發優勢’的取得應建立在系統完善的城市綜合體開發流程基礎之上，梳理清晰商業開發理念，理清城市綜合體各個‘產業鏈’環節中的風險因素。在規劃建設上，一定要以滿足城市需求為出發點，城市綜合體的定位與功能一定要和鄭州的城市、經濟、產業、商務、商業等發展層次相符合，并適當進行前瞻性功能定位以滿足未來城市功能需求的升級。”
“而在綜合體的商業部分，不得不面對的一個問題是‘快煮’和‘慢燉’的兩難選擇。商業地產開發是一個全產業鏈的過程，也是一個比拼‘內力’的過程，對于如何做好商業地產，我欣賞蘇東坡《稼說》一文的一句話‘博觀約取，厚積薄發’，意為要經過長時間有準備的積累即將大有可為，施展作為。”高棟表示。
在“快煮”和“慢燉”的選擇上，已經取得好成績的鄭州國貿360廣場自然是“慢燉”的代表。作為城中村改造的典范，它的時尚度和帶給消費者的時尚感是它區別于其他商場的特色。多年來不斷在經營中改進，如今已經成為國內知名的快時尚中心。360廣場已經成為新田集團的一條開發主線，未來將在多個區域落地。
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