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　　城市化發(fā)展在帶來龐大市場需求的同時，也帶來了土地資源的匱乏，在發(fā)展大勢前，城中村改造釋放優(yōu)質(zhì)土地的同時，也考驗著房企運營力。

　　城中村變身之下房企運營力受考驗

　　在鄭州，城市綜合體幾乎是伴隨著城中村改造而為人所熟知的。

　　住宅、商業(yè)街、酒店、高端寫字樓、品牌購物中心、停車場、休閑廣場……這些獨立的元素曾經(jīng)各行其道。現(xiàn)如今，隨著舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，這些元素全部或者其中幾個實行組合，一個城市綜合體便應(yīng)運而生。

　　從燕莊到曼哈頓廣場、西關(guān)虎屯到鄭州國貿(mào)中心、小李莊到升龍國際廣場、西史趙村到普羅旺世……過去10年間，這些項目接連不斷成為市場的熱點，受人追捧。

　　它們中的絕大部分演變?yōu)槌鞘芯C合體，在改變區(qū)域面貌的同時，也成為新的人居消費中心。

　　“城中村改造的鄭州模式曾經(jīng)全國知名，可以說對城市發(fā)展貢獻很大，取得了不錯的成績，甚至有產(chǎn)品整體拉升了鄭州的人居水平。不過，讓人吐槽的地方也很多，比如有的項目容積率偏高、建筑密度太大，社區(qū)綠化非常少；有的社區(qū)沒有圍合，人流、車流混雜在一起，生活環(huán)境雜亂；一些綜合體內(nèi)的商業(yè)部分缺乏持續(xù)運營力，無人消費、經(jīng)營不善、商家頻繁更換，資產(chǎn)價值自然也得不到很好的體現(xiàn)。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士這樣表示，“最終根源還是房企的責任心和專業(yè)實力不足。”

　　也正如該業(yè)內(nèi)人士所說，網(wǎng)絡(luò)平臺上這樣的評價并不少見，本報也接到諸多購房者的投訴，大都表達對社區(qū)建設(shè)的不滿。

　　在城中村改造已成燎原之勢的現(xiàn)在，人們聽到最多的是“核心”、“中心”、“樞紐”等標榜自己絕佳優(yōu)勢的詞匯，但實際的運營水平如何，的確值得考量和反思。

　　房企要具備資金實力和高度專業(yè)力

　　對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在以供地結(jié)構(gòu)遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下，城中村改造已然成為房企在大城市做大做強的戰(zhàn)略性選擇，作為企業(yè)未來的利潤增長點，成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢。

　　而城中村改造歷來被認為是考驗城市決策者智慧和房企實力的工作，它不是簡單的拆舊建新，而是在城市統(tǒng)一規(guī)劃下對存量土地資源的有效整合。

　　目前，鄭州的城中村改造項目大都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，一些項目考慮到土地成本的問題，其中規(guī)劃了大比例的商業(yè)。了解鄭州的人都知道，很多綜合體項目的商業(yè)部分都經(jīng)營不佳，甚至運營多年后才逐步有起色，那么接手城中村改造的房企該作怎樣的準備？

　　研究中心認為，首先，城中村改造的復(fù)雜性和系統(tǒng)性決定了企業(yè)必須具備高度的專業(yè)能力。其次，城中村改造周期性相對較長，決定了企業(yè)必須具備良好的資金實力。而專業(yè)開發(fā)能力是城中村改造業(yè)務(wù)得以實現(xiàn)的最后一個環(huán)節(jié)。所以說，資金雄厚、綜合能力強的企業(yè)在城中村改造方面更有優(yōu)勢。

　　舊城改造需要處理拆遷業(yè)主、市民、現(xiàn)有城市功能、自然生態(tài)、歷史文化、可持續(xù)發(fā)展等六大利益關(guān)系，而“舊改專家”佳兆業(yè)，發(fā)展10多年來，已形成獨有的運作模式即“全模式參與+專業(yè)公司運營”，在“快速周轉(zhuǎn)、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰(zhàn)略”下，舊城改造發(fā)展模式已成為佳兆業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。

　　更為重要的是，房企實力代表著其擁有社會責任的擔當和先進的開發(fā)理念，在整個小區(qū)的規(guī)劃、商業(yè)和生活配套以及全新生活理念的倡導(dǎo)方面，能實現(xiàn)深層次的質(zhì)的飛躍。

　　“慢燉”和“快煮”

　　是個兩難選擇

　　具體到項目上，從已簽約城中村改造項目的多家企業(yè)看，大家對“綜合體”依然情有獨鐘。

　　按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計顯示，當人均GDP達到10000美元/年，將進入城市綜合體快速發(fā)展階段。而國際貨幣基金組織（IMF）公布數(shù)據(jù)顯示，2011年中國人均GDP為5414美元。就是說，中國在條件遠遠不具備時，就已經(jīng)開始提前大量開發(fā)城市綜合體項目了，這樣一窩蜂大量開發(fā)的市場風險是不容小覷的。

　　作為城市綜合體及大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，三益中國的領(lǐng)軍人高棟認為，“鄭州目前的城市綜合體處于‘快速發(fā)展’時期，其‘后發(fā)優(yōu)勢’的取得應(yīng)建立在系統(tǒng)完善的城市綜合體開發(fā)流程基礎(chǔ)之上，梳理清晰商業(yè)開發(fā)理念，理清城市綜合體各個‘產(chǎn)業(yè)鏈’環(huán)節(jié)中的風險因素。在規(guī)劃建設(shè)上，一定要以滿足城市需求為出發(fā)點，城市綜合體的定位與功能一定要和鄭州的城市、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、商業(yè)等發(fā)展層次相符合，并適當進行前瞻性功能定位以滿足未來城市功能需求的升級。”

　　“而在綜合體的商業(yè)部分，不得不面對的一個問題是‘快煮’和‘慢燉’的兩難選擇。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個全產(chǎn)業(yè)鏈的過程，也是一個比拼‘內(nèi)力’的過程，對于如何做好商業(yè)地產(chǎn)，我欣賞蘇東坡《稼說》一文的一句話‘博觀約取，厚積薄發(fā)’，意為要經(jīng)過長時間有準備的積累即將大有可為，施展作為。”高棟表示。

　　在“快煮”和“慢燉”的選擇上，已經(jīng)取得好成績的鄭州國貿(mào)360廣場自然是“慢燉”的代表。作為城中村改造的典范，它的時尚度和帶給消費者的時尚感是它區(qū)別于其他商場的特色。多年來不斷在經(jīng)營中改進，如今已經(jīng)成為國內(nèi)知名的快時尚中心。360廣場已經(jīng)成為新田集團的一條開發(fā)主線，未來將在多個區(qū)域落地。