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　　中天城投公告“泄天機(jī)”：一項(xiàng)目測算售價(jià)降32%仍可“保本”

　　種種跡象顯示，在經(jīng)歷了多年的政策調(diào)控后，曾經(jīng)“放蕩不羈”的房價(jià)，終于要低下了高昂的頭。但是對于房企來說，“降價(jià)”依舊是一個(gè)非常敏感的字眼，能降多少？這個(gè)大家都關(guān)心的問題，卻成了行業(yè)中不能說的秘密。

　　正因?yàn)榇耍?dāng)上市房企中天城投(000540，收盤價(jià)5.30元)對旗下一個(gè)項(xiàng)目做出 “當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡”表態(tài)之時(shí)，立刻引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。

　　補(bǔ)充公告測算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)/

　　在近期公布的 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》(以下簡稱“新國九條”)中，強(qiáng)調(diào)了普通投資者權(quán)益保護(hù)，而作為落實(shí)政策，不少有再融資計(jì)劃的上市公司，紛紛結(jié)合自身的情況，對再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充說明。作為貴州省的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中天城投，就是其中之一。

　　根據(jù)此前披露的方案，中天城投計(jì)劃非公開增發(fā)不超過45380萬股 (控股股東金世旗控股承諾擬認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行最終確定的發(fā)行股份總數(shù)的10%且不高于35%)。而在融資所得的不超過30億元中，將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 (以下簡稱金融中心項(xiàng)目)、貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán) (公租房組團(tuán))項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中，預(yù)計(jì)總投資74.43億元，計(jì)劃使用募集資金24億元的金融中心項(xiàng)目，在此次再融資計(jì)劃中有著極為重要的地位。正因?yàn)榇耍谏现苣┲刑斐峭对俅芜M(jìn)行了專項(xiàng)說明，其中，對于房價(jià)變動(dòng)對項(xiàng)目效益的測算，引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。

　　中天城投稱，依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目類型為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告所預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為7933.20元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報(bào)》，募投項(xiàng)目貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價(jià)為9108元/平方米。

　　考慮到項(xiàng)目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設(shè)項(xiàng)目最終銷售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí)，對于項(xiàng)目收益的情況進(jìn)行了測算。而測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

　　毫無疑問，面對中天城投的測算結(jié)果，確實(shí)令人有些驚訝，因?yàn)榧词乖诮鹑谥行捻?xiàng)目預(yù)測平均售價(jià)(7933.20元/平方米)明顯低于所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r(jià)的情況下，依舊有著約30%的銷售均價(jià)下調(diào)空間，才會(huì)觸及盈虧平衡點(diǎn)。而需要特別提出的是，以上僅是中天城投對于金融中心項(xiàng)目售價(jià)的預(yù)測，并不意味著是最終的銷售價(jià)格，但是可以反映出公司的預(yù)期，以及項(xiàng)目成本的大致情況。

　　萊茵置業(yè)自曝“底線”/

　　實(shí)際上，雖然 “新國九條”正式公布時(shí)間并不算長，但是中天城投并非唯一一家對項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行敏感性分析的上市地產(chǎn)商。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萊茵置業(yè)也在近日公告稱，為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》，保障中小投資者知情權(quán)，維護(hù)中小投資者利益，就非公開發(fā)行相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)一步予以補(bǔ)充披露。

　　萊茵置業(yè)稱，結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價(jià)格走勢，2014年1～3月的成交價(jià)格先降后升，漲跌幅度均有所收窄，說明短時(shí)期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格不存在大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。杭州房地產(chǎn)市場近期價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，從長期看這是市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠，如成交量持續(xù)低迷，則市場以價(jià)換量可能性將加大，所以公司新開發(fā)產(chǎn)品存在價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　依據(jù)萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其項(xiàng)目類型主要為住宅，預(yù)測的住宅平均銷售價(jià)格為10314元/平方米。根據(jù)透明售房網(wǎng)信息，楓郡項(xiàng)目周邊可比房地產(chǎn)項(xiàng)目在2014年4月的成交均價(jià)約為10600元/平方米。測算結(jié)果顯示，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

　　同時(shí)，萊茵置業(yè)也公布了萊茵知己項(xiàng)目的測算情況，項(xiàng)目類型主要為住宅，可行性研究報(bào)告所預(yù)測的住宅平均銷售價(jià)格為9262元/平方米。萊茵知己項(xiàng)目周邊可比房地產(chǎn)項(xiàng)目在2014年4月的成交均價(jià)約為9150元/平方米。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為2.69%，項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。

　　業(yè)內(nèi)解讀：“盈虧點(diǎn)”有差異/

　　從最終的測算結(jié)果來看，中天城投金融中心項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%)，與萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%)、萊茵知己項(xiàng)目(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí))有著明顯的差異。

　　對此，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，所謂的項(xiàng)目效益測算，其實(shí)是預(yù)計(jì)售價(jià)變動(dòng)對利潤的影響，這就涉及兩個(gè)方面，成本和售價(jià)。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，各個(gè)成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項(xiàng)目之間的價(jià)格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響，也會(huì)存在差異。比如中天城投的金融中心項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)，地處貴州，但是萊茵置業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目為住宅，位于杭州，項(xiàng)目類型就明顯不同。

　　對于同類型項(xiàng)目(商業(yè)、住宅)盈虧點(diǎn)與售價(jià)空間是否有借鑒性，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，很難說所有商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)下降三成就是房企成本線，而且商業(yè)項(xiàng)目較住宅項(xiàng)目的波動(dòng)更加大。

　　另外，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士特別指出，兩家房企對各自項(xiàng)目測算出的“盈虧平衡點(diǎn)”，本身可能也是不太準(zhǔn)確的，因?yàn)闇y算還必須考慮項(xiàng)目的銷售情況，銷售周期越長，成本也就越高，甚至可能出現(xiàn)尾盤遲遲未能完成銷售的情況。總的來說，兩家房企對于各自項(xiàng)目的效益測算都是相對樂觀的。