[摘要] 記者在網上房地產查詢了解到，綠洲康城4月25日開盤的這一期房源報價最低為3.5萬元/平方米，最高報價為4.95萬元/平方米。根據以上規定，開發商手中掌握著比備案最低報價還要低20%的降價權，即上述近期以3.5萬元/平方米開盤的項目最低可以2.8萬元/平方米的價格出售，無需備案。
樓市逐漸“入秋”，開發商陸續祭起降價大旗。位于上海的綠洲康城、金大元御瓏宮廷等多個樓盤近期紛紛傳出打折消息，最大幅優惠可達7折。
然而，據《每日經濟新聞》記者了解，這些樓盤的打折難言貨真價實。上述樓盤在網上房地產報備價格有一定的區間，開盤前傳出的價格通常接近報備的價格范圍的上限，而打折后的價格只是區間的下限。根據網上房地產的定價規則，開發商最多可以在上述價格區間的基礎上降價20%。
多個樓盤搞“特惠”
位于浦東周康板塊的樓盤綠洲康城5月宣布降價。開發商上海振龍房地產開發有限公司對外宣稱，推出10套房源，均價最低3.3萬元/平方米，而原價高達4.6萬元/平方米。
綠洲康城的售樓人員向記者表示，目前樓盤均價為3.3萬~3.6萬元/平方米，活動從5月份開始，4月份的售價還是4.6萬元/平方米，購房者如果近期繳納10萬元意向金就可以享受這一優惠價。綠洲康城的房源包括198平方米的三房和280平方米的四房。對于這一優惠政策，記者多次嘗試聯系開發商上海振龍，但電話一直無人接聽。
記者在網上房地產查詢了解到，綠洲康城4月25日開盤的這一期房源報價最低為3.5萬元/平方米，最高報價為4.95萬元/平方米。
另一個因降價引起外界關注的是金大元御瓏宮廷。售樓人員向記者表示，該樓盤4月底推出60余套特價房，截至目前已大部分售出。這些特價房對外均價為3.6萬元/平方米，去年的定價在5萬元/平方米左右。剩下的房源一房一價，處在動態過程中。
該項目的投資方金大元集團相關負責人針對外界所說的 “原價”5萬元/平方米和 “現價”3.6萬元/平方米表示，金大元御瓏宮廷實行“一房一價”，產品類型眾多，包括大平層、聯排別墅、雙拼別墅等，很難對價格一概而論。
“金大元御瓏宮廷”(金大元御瓏公館)網上房地產的等級資料顯示，不同的樓號各有一個價格備案。其中唐豐路881弄5號樓18套房源備案價格范圍為3.64萬元~4.31萬元/平方米，38、40等樓號都只有一套房源，價格固定為6.5萬元/平方米和7.5萬元/平方米，不設區間。
記者了解到，開發商在項目備案時往往設定相當大的區間，在開盤前以備案的最高報價造勢，而在項目開盤后，紛紛打出“周年慶特惠”的旗號，報出略高于備案最低價的價格，給購房者以大幅度優惠的印象。事實上，造勢的價格遠遠高于周邊的房價。
房價備案暗藏玄機
中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，房企一般按照自己原先預期的價格報備，市場變動之后，往往無法達到預期，即在原先計劃的價格上賣不動。在市場供求關系發生變動的情況下，開發商必須做出調整。外界目前關注的是，價格的波動調整是否存在漏洞，是否按要求及時備案。
對于讓人眼花繚亂的備案 “最高報價”、“最低報價”，以及樓盤實際銷售的“原價”和“優惠價”，記者致電上海房地產交易中心進行咨詢。據對方介紹，相關規定要求樓盤開盤之前，開發企業須先對價格進行備案，報出最低報價和最高報價。這一價格區間獲得上海市房地產交易中心認定批準之后，該樓盤才能拿到預售許可證。
項目正式開盤時，售價可比備案的最低報價低20%，無需重新備案;但如果開盤價高于原先的最高報價，則要求開發企業寫出說明。
根據以上規定，開發商手中掌握著比備案最低報價還要低20%的降價權，即上述近期以3.5萬元/平方米開盤的項目最低可以2.8萬元/平方米的價格出售，無需備案。
由此可見，在當今的樓市大環境下，開發商開始調整讓利。但這一波的“打折”仍然高于開發商面對的政策底線。同時，經過對價格的包裝營銷，折扣幅度被夸大。來自市場的反饋也顯示，購房者對此類折扣反應較為平淡，“打折”并未帶來搶購潮。
事實上，目前開發商降價仍屬于“試水”成分，以上述綠洲康城項目為例，其于去年發行的信托，至少要到明年下半年才會到期，短期并不存在降價銷售的壓力。
