[摘要] 一方面是國內開發環境進一步緊縮，利潤率走低;一方面是調控政策持續，且不明朗——大型房企出海投資越發成為品牌開發商的新選擇。購房前一定要聘請專業的人員，比如律師、房地產的經紀人、會計師等各方面的人來把握整個交易過程，把海外置業的風險降到最低點。
一方面是國內開發環境進一步緊縮，利潤率走低;一方面是調控政策持續，且不明朗——大型房企出海投資越發成為品牌開發商的新選擇。2012年以來，我國十幾家房企已在海外有房地產項目或明確的投資計劃，總投資規模高達上百億美元。隨著越來越多的中國房企開始走向國際，到海外買地、建房。未來，不論你走到世界何處，都能見到madeinchina的房子。
中國房企斥資百億布局海外市場
“市場有所升溫，但仍處于底部”，這應該是當下中國房企對海外房地產市場的共識。在這種共識下，中國房企的“出國潮”扎堆。其實，中國房企這一輪海外投資行動，始于2011年。這年7月，搜房控股用4600萬美元買下了華爾街72號將近2.23萬平方米;10月再用1470萬美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米，前后共花費6000萬美元。碧桂園也在當年底發布公告，稱與馬來西亞知名房地產企業Mayland設立合營公司，共同開發馬來西亞地產項目，正式宣告進軍海外市場。次年2月，海航控股用1.3億美元買下了位于第六大道旁的酒店CassaHotelandResidences;接著又簽下號稱“全球億萬富豪俱樂部”的紐約最高住宅One57大樓的兩個整層公寓和兩套半層樓戶型公寓。
去年以來，萬達、綠地、碧桂園及中國鐵建、中國建筑、萬通等10余家內地大型房企，都已在海外有房地產項目或明確的投資計劃，總投資規模達上百億美元，這個數字還將持續增長。其中，綠地集團2014年2月28日就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄，計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設。3月8日以股權方式收購加拿大多倫多一項目，規劃
建設2幢高層公寓及配套商業，預計總投資將超過4億加元，約合22億元人民幣。而早在今年1月初，綠地集團就英國倫敦兩個大型住宅項目簽署合作協議，預計總投資將達12億英鎊，合人民幣超120億元。同時，綠地集團登陸北美的首個項目——總投資達10億美元的“洛杉磯綠地中心”已于近日正式開工建設。1月24日，大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫共同宣布，萬達將投資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有知識產權的文化旅游商業綜合項目。2月27日，碧桂園在嘗到進軍馬來西亞的甜頭后，首次進軍澳大利亞住宅市場，斥資7300萬澳元購買位于悉尼西北部的一處開發用地，折合人民幣超4億元。1月20日，雅居樂宣布以馬幣1.86億元(約人民幣3.43億元)取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地。
有業內人士認為，當前國內地產調控逐漸深入并趨于常態化，中小型民營房企的生存空間被壓縮，大型房企也開始尋找轉型機會。據悉，目前中國房企海外投資的國家除了澳大利亞、韓國、馬來西亞、美國等熱門地區，也包括尼日利亞、南美洲的智利，甚至毛里求斯、巴哈馬等小島國。
國人海外置業也成了房企進軍海外的動力
“目前多數進軍海外的房企在國內均有相對豐富的開發經驗，且由于意在中國富人市場，從而具備了一定程度的品牌優勢及對客戶消費偏好的把握。”中國房企大肆進軍海外，其最主要的驅動力來自于中國富人的海外置業需求。近年中國富人在海外住宅市場表現出強大的購買力及巨大的消費潛力，在引來海外開發商廣泛關注的同時，也成為國內房地產開發企業關注的焦點。
胡潤研究院的調查顯示，在中國，凈資產在100萬美元以上的有270萬人，其中30%曾在海外進行地產投資。第一批走出去的超級富豪專注于高檔物業，主要以現金買房。世邦魏理仕發布的《中國資本進軍海外房地產投資》報告顯示，按中國當前可投資資產超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。另據市場調研機構Dealogic的統計，中國人在海外的房產交易規模已由2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。
正是看到中國人海外置業的熱潮，國內房地產巨頭才競相跟進。各大房企表示，緊扣中國中產階級生活方式的改變，是海外投資的一貫邏輯;未來中國必將形成全球最大的中產階級群體，與這個群體有關的產品和服務都是值得發展的。在海外市場經歷了持續數年的陰跌，與國內一線城市巨大的樓市泡沫相比，對投資人極具吸引力。以目前的樓市行情，如果在國內一線城市購買寫字樓，靠收租金，收回成本往往要超過30年，遠遠超過了15年回收成本的投資標準，根本不劃算。而在海外由于購房成本低，租金相對較高，一般投資商業地產項目10～15年便可收回全部投資。所以在海外大城市投資房產，從財務角度來說是個不錯的選擇。
人民幣不斷升值也進一步提升了海外地產投資的回報和可行性。人民幣升值，意味著同等數量的人民幣在海外能夠買到更多貨物。“在國內賺人民幣，到海外花美元”，海外投資本身就有利可圖，而歐美國家為了刺激經濟，實施近乎零利率的貨幣政策，投資人還能享受到遠比國內低得多的超低貸款利率。
國外買房要先了解當地房地產市場
不管國內置業人群選擇哪一種海外房產，由于對海外國家的投資環境不夠了解，因此也難免會遭遇一些風險。“最大的風險就是對當地房地產市場的不熟悉。與國內房地產市場少有房價下跌的情況不同，國外房地產行業完全市場化，房價起起伏伏。如果購房者在高位時買進，將來可能會面臨房價下跌的情況，且國外政府也有一些防止房價上漲過快的手段，房產升值也不會那么快。”有專家說。
貸款和稅費的問題則往往是最讓投資者頭疼的一個部分。不同國家甚至不同地區、位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不同，大大小小各種名目的收費項目繁多，也都需要購房者仔細關注，認真核查。海外置業者投資前必須對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標準為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦
是每年征收一次。
對于要對所購海外房產進行長期持有的投資者來說，最好還要制定較為長期、合理的規劃，內容涉及持有成本、轉賣或繼承成本、日常打理、資產安全等。除了各項長期持有時需要支付的隱性成本之外，海外購房者還應關注自己所購房屋在日常維修、打理上的麻煩。比如，出租空置期、居住閑置時段、定期的維修，等等。另外對于可能出現海嘯、颶風、地震等自然災害的地區，也要注意房屋的相關風險防范問題。總之，根據自身不同的購房和投資目的來制定大致的投資規劃，才能在保證收益的情況下，控制好相應的各類風險。
購房者一定要選擇市場秩序相對穩定、法律相對健全、商業環境較完善的經濟體。購房前一定要做功課，去了解相關的國家、城市的法律法規以及市場的波動情況。購房前一定要聘請專業的人員，比如律師、房地產的經紀人、會計師等各方面的人來把握整個交易過程，把海外置業的風險降到最低點。
