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　　在信貸收緊影響下，樓市上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。自去年12月以來，北京地區(qū)的二手房價格已經(jīng)連續(xù)3個多月下跌，成交量也隨之下滑。在2013年，北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著最近信貸政策的壓力和自住房供應(yīng)加大力度，二手房市場彌漫著濃重的觀望氣息。

　　即使3月看房的客戶有所增加，但二手房市場的觀望氣氛并未因此沖淡。從3月份二手房成交價格來看，北京二手房價格連跌4個月已成定局。不同于新房的購買人群，二手房的購買人群中改善型居住的占了大多數(shù)，他們中有迅速出手的，但也有還在觀望的，還有為了以前毀約后悔不已的。

　　參考消息

　　房產(chǎn)銷售不愛賣剛需盤

　　“姐，幫我微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)個消息唄，周末帶著家人來長城腳下玩一玩。”“你不賣房子，改搞旅游啦？”面對老客戶們的疑問，房產(chǎn)銷售小魏已經(jīng)解釋了無數(shù)次，自己又跳槽了，去了龍湖地產(chǎn)即將在司馬臺長城附近開盤的別墅項目。該項目正在搞前期調(diào)研，有意向的消費者可以周末來郊區(qū)度假，順便看看房子。

　　談起這次跳槽經(jīng)歷，小魏直言“這里沒有霧霾天兒。”見記者不置可否，小魏娓娓道來，兩年前，他在天宮院板塊做銷售，從項目前期準備到銷售結(jié)束，每天工作超過14個小時，尤其是開盤前后，幾乎沒睡過整覺。雖說房子搶手，銷售不愁客源，但小魏還是覺得性價比不高。“我們做了好多無用功。”房子就500套，進入搖號池的有1000多人，看房的至少有3000人。最終，小魏負責的30多個客戶中有14個人成功買到了房，“這比例算高的，我挺幸運的。”但他的同事小敏就沒那么幸運，同樣的忙前忙后付出努力，只有6個客戶買到了房，還得安撫未買到房顧客的情緒。

　　小魏覺得，這種模式下銷售員的自主性太小，提成更多是靠“運氣”。2013年，他跳槽到了東五環(huán)的一處商業(yè)項目。

　　由于緊鄰地鐵，交通便利，同時不限購，小魏所在的項目吸引了不少看房人的目光。“少了那些關(guān)系戶，銷售的積極性都高了很多。”但眼瞅著房子又賣得差不多了，小魏開始考慮他的下一站。

　　城里的空氣讓所有人不堪重負，小魏把目光鎖定在郊區(qū)別墅項目。“我們的宿舍就在長城腳下，山里空氣特別好，心情都好了起來。”小魏說，由于定位的是高凈值人群，看房人的數(shù)量變少了，他也可以為用戶仔細講解。“反正房屋總價高，賣出一套是一套。”小魏說。

　　晨報記者 韓元佳

　　出手派 一個月時間賣小換大

　　只用了一個月的時間，韓冰將自己位于通州梨園花澗溪小區(qū)的兩居室賣了，然后在同一小區(qū)購買了一套140平方米的三居室。促使韓冰換房的是她一歲多的女兒，“有了小孩后發(fā)現(xiàn)，兩居室根本住不開”。

　　自去年12月以來，北京二手房已連跌3個多月，進入3月，價格下跌仍在持續(xù)，成交也依然冷清。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，3月以來北京二手房住宅簽約5110套，比去年同期下降81.6%，而成交均價在3.14萬元/平方米，比2月份微跌0.6%。

　　購房者最直觀的感受是，二手房的議價空間更大了。韓冰購買的三居室毛坯房均價不到2.3萬元，而在去年價格高峰期，同一個小區(qū)二手房的均價曾經(jīng)達到2.5萬元。顯然，賣房人的心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化，在一片唱衰樓市的聲浪中，一些賣房人不惜降價出售。因為買房價格低于自己的預(yù)期，韓冰也爽快地降低了自己兩居室的報價，90平方米的兩居以2.4萬元的均價掛牌后，一天的時間就賣掉了。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自今年1月份以來，部分房源掛牌價有所松動，議價空間加大，價格松動明顯。而遠郊地區(qū)的大型社區(qū)依然走在了降價的前列。偉業(yè)我愛我家市場研究中心分析師孔丹對北京晨報記者表示，市區(qū)二手房價格依然相對堅挺，天通苑、回龍觀等遠郊社區(qū)的成交價松動明顯，這些地方因為房源充足，業(yè)主惜售心態(tài)并不嚴重，“每平方米能降3000元左右”。

　　觀望派 找到合適的房子再換

　　同樣屬于改善型需求，楊陽選擇了觀望。

　　從去年四季度開始，北京房地產(chǎn)市場發(fā)出收緊信號，一直到今年全國“兩會”召開，大量購房人開始進入觀望期。在政策趨向仍不明朗的情況下，多數(shù)購房者放緩入市節(jié)奏，二手房市場也進入冷淡期。

　　楊陽一家人在春節(jié)后加入到換房大軍的隊列中。每個周末，楊陽帶著一家人輾轉(zhuǎn)在各個小區(qū)看房，從通州梨園到朝陽雙橋，楊陽一家人看了個遍。經(jīng)過比較后，楊陽決定再等等，最主要是價格因素，“兩居換三居得添不少錢，不想日后還貸的壓力太大。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，相比往年，2014年的樓市倒春寒跡象明顯，“購房者害怕高點入市，后期價格調(diào)整”，這種心態(tài)直接影響了二手房的成交。

　　由于二手房對首付要求比較高，因此剛需較少，活躍在二手房市場的很大比例是換房業(yè)主。在一些中介門店，換房客戶占到了七到八成，有一居換兩居、兩居換三居，或者從郊區(qū)往城區(qū)換房，這些換房客都選擇的是先賣房再買房的路徑。

　　對換房者來說，價格松動未必是一件壞事。楊陽對北京晨報記者表示，在房價一直上漲期，他最擔心的事是，如果房子先賣出去自己又不能及時買到合適的二手房，這樣一耽誤可能就得多掏好幾十萬元。而市場陷入觀望時，煩惱同樣接踵而至，楊陽擔心如果先交了買房的定金，自己的房子遲遲賣不出去。

　　很多像楊陽一樣有換房需求的人并不急于賣房套現(xiàn)，二手房市場就這樣僵持著。楊陽一家人也仍然在看房的路上奔波著，即使萬般糾結(jié)，楊陽也決定看到合適的房源就出手，“畢竟兩家的老人都得接過來住，孩子眼看要上幼兒園了，時間不等人。”