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　　相比2013年樓市的繁榮景象，2014年伊始，房地產(chǎn)市場似乎已被陰霾籠罩。繼杭州部分樓盤降價、興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)之后，浙江奉化頭號開發(fā)商興潤置業(yè)因資金鏈斷裂轟然倒下，最為堅(jiān)挺的一線城市，其二手房交易量也開始大幅下滑，市場“拐點(diǎn)”似乎真的就要到來。

　　實(shí)際上，在接連爆出不利因素后，市場看空樓市的情緒確實(shí)開始增加。對于今年的房地產(chǎn)市場，近期大部分業(yè)內(nèi)人士的看法卻基本一致，相比去年市場肯定會降溫，但在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略不變、基本面平穩(wěn)的情況下，京滬等一線城市的房價還會小幅上漲；部分庫存量較大的三線、四線城市今年可能會遇到一些困難，下半年出現(xiàn)降價促銷的可能性很大；而其它城市還要看今年的供需情況，至于一些人所說的“崩盤”則肯定不會發(fā)生。

　　同時，今年“兩會”期間透露出的調(diào)控思路和此后政府的實(shí)際動作，均釋放了積極的信號，并顯示出政府調(diào)控思路的日益成熟，“一刀切”的情況基本不會再出現(xiàn)，而這顯然有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　三類調(diào)控穩(wěn)市場

　　在今年的“兩會”上，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時透露出的“雙向調(diào)控”一詞，曾引發(fā)市場諸多猜測。

　　對此，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興表示，住建部已經(jīng)明確了今年的調(diào)控思路，即雙向調(diào)節(jié)、分類調(diào)節(jié)、協(xié)同調(diào)節(jié)三項(xiàng)內(nèi)容。其中姜偉新透露的“雙向調(diào)控”實(shí)質(zhì)上就是三個調(diào)控思路中的雙向調(diào)節(jié)。

　　“‘雙向調(diào)節(jié)’其實(shí)就是供需的雙向調(diào)節(jié)。對于供需關(guān)系緊張、房價上漲壓力大的城市，不僅要增加供應(yīng)，也要控制需求，特別是投機(jī)性需求。”仇保興稱。

　　對于抑制投機(jī)性需求的重要性，仇保興特別指出，“投資比較瘋狂的情況下，需求是無限膨脹的。現(xiàn)在社會上流傳一句話，在北京、上海，買對了一套房，生活質(zhì)量拉開一個檔次，買對了兩套房，拉開兩個檔次。這種經(jīng)驗(yàn)實(shí)際上是非常有害的，我們不靠創(chuàng)業(yè)致富，不靠勤勞致富，靠買對房就能致富，代替幾十年辛苦勞動，這樣的社會不可能公平。出現(xiàn)這種情況一方面是我們社會的投資渠道比較窄，只有房地產(chǎn)能夠保持增值；另一方面，這也是推動泡沫不斷增長的動力。國際經(jīng)驗(yàn)表明，房價上漲過快，基本上都是由于投機(jī)購房造成的，這件事情在日本是有教訓(xùn)的”。

　　而分類調(diào)節(jié)的辦法則是指能局部調(diào)整的，就不要整體調(diào)整，調(diào)整手段對整體影響越小越好；能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整的，就不要用行政手段調(diào)整，行政手段越少越好；能夠由城市政府調(diào)整的，就不要由中央政府代替，越是基層能夠主動調(diào)節(jié)的，越要納入基層政府調(diào)節(jié)。

　　“早前中央沒有對溫州等地放開限購進(jìn)行阻攔，包括近期融資方面的放開，實(shí)際上都是在執(zhí)行分類調(diào)節(jié)。”有業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

　　至于協(xié)同調(diào)節(jié)，仇保興表示，政府工作報(bào)告中“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”也是在執(zhí)行這一層調(diào)控思路。

　　他表示，一個健康的城鎮(zhèn)化過程是人民對城市空間公平占有的過程。如果公平占有這一點(diǎn)做不到，社會公平就很難樹立。加大棚戶區(qū)改造力度，游離于增加供給，平抑房價；增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，不僅減少了地方政府的資金壓力，更重要的是擴(kuò)大了民眾參與度，強(qiáng)化監(jiān)督，而這也是對市場機(jī)制的一個重要補(bǔ)充。

　　房地產(chǎn)調(diào)控市場化

　　實(shí)際上，中央對房地產(chǎn)市場的政策思路和管理方式的轉(zhuǎn)變，也體現(xiàn)在了近期的資本市場上，房地產(chǎn)調(diào)控歸位市場化的趨勢變得越來越明顯。

　　2010年4月份，國務(wù)院下發(fā)通知，要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。此后，雖然監(jiān)管部門并沒有下發(fā)正式的文件，但證監(jiān)會實(shí)質(zhì)上全面暫停了上市房企再融資的審批。包括萬科、招商地產(chǎn)等A股龍頭不得不想盡各種辦法尋求獲得海外融資的機(jī)會，房企通過信托等方式融資的利率也是不斷創(chuàng)出新高。

　　四年后，這一情況終于出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　3月4日，萬科在一年之前提出的B轉(zhuǎn)H計(jì)劃正式獲得審批通過。其公告顯示，證監(jiān)會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對萬科提交的《萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)換上市地以介紹方式在香港聯(lián)合交易所股份有限公司主板上市及掛牌交易的申請報(bào)告》及相關(guān)文件進(jìn)行了審核，批復(fù)核準(zhǔn)公司將現(xiàn)有的境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)為境外上市外資股到香港交易所主板上市。此前，由于中集集團(tuán)B轉(zhuǎn)H計(jì)劃從受理到審批只花了29天的時間，萬科B轉(zhuǎn)H計(jì)劃遲遲未獲批準(zhǔn)，一直被認(rèn)為是政府對房企融資監(jiān)管的進(jìn)一步收緊。

　　隨后的3月17日晚間，停牌近9個月的金豐投資宣布，公司擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買資產(chǎn)方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億元，成為A股歷史上最大規(guī)模的借殼方案。

　　至此，市場已經(jīng)明顯嗅到房地產(chǎn)再融資開閘的跡象。而3月20日，中茵股份和天保基建定向增發(fā)的獲批也使得此前市場對于再融資開閘的期待變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　根據(jù)中茵股份發(fā)布的公告顯示，公司擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元，用于子公司旗下一項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營；而天保基建擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3.46億股，募集資金15.5億元建設(shè)三個房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動資金。

　　由于上述兩家房企定向增發(fā)所募資的投向均明確涉及商品住宅業(yè)務(wù),因此這也意味著A股房企再融資的正式開閘。暫停A股房企再融資作為過去幾年樓市調(diào)控組合拳中的重要一環(huán)，可以說已經(jīng)正式退出。

　　對此，國泰君安在報(bào)告中指出，上市房企再融資實(shí)質(zhì)性開閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變，強(qiáng)制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機(jī)性購房需求,使市場供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。

　　中信建設(shè)認(rèn)為，兩家公司此次再融資獲批對于房地產(chǎn)板塊信號意義重大，過去資本市場市場化機(jī)制被行政手段制約的因素將得以消除。

　　瑞銀證券則指出，再融資的開放，將明顯改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金面。股權(quán)融資能使開發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負(fù)債率將顯著下降。同時，債券市場融資的大門也可能向A股開發(fā)商放開，這將意味著開發(fā)商將獲得更加穩(wěn)定和低成本的資金來源。更為重要的是，資金松緊變化對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過度悲觀猜測。

　　市場走勢預(yù)期平穩(wěn)

　　不過，A股再融資的開閘除了對少數(shù)地產(chǎn)公司有所幫助之外，對更多的中小地產(chǎn)來說，實(shí)際的作用并不大，畢竟國內(nèi)上市房企只有約100家，但全國的開發(fā)商數(shù)量則高達(dá)數(shù)萬家。

　　同時，由于商業(yè)銀行利用“表內(nèi)”資金對房企放貸基本實(shí)行名單制，因此，除了大型品牌房企之外，中小開發(fā)商很難從銀行拿到低息貸款，大多數(shù)還是從信托等機(jī)構(gòu)拆借利息較高的資金，這樣一旦出現(xiàn)銷售不暢的情況，較高的資金成本很可能會拖垮這些企業(yè)。

　　國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也認(rèn)為，興潤置業(yè)資金鏈斷裂一事，在行業(yè)中具有典型性，未來可以能出現(xiàn)更多的違約事件，但僅限于小規(guī)模公司。

　　而對于大型龍頭房企來說，目前也仍然存在諸多問題，中國房地產(chǎn)測評中心的報(bào)告顯示，2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續(xù)攀升。

　　一方面地價不斷上漲造成新增項(xiàng)目庫存價格上升，但存貨面積增長速度有所落。因此，大部分開發(fā)企業(yè)維持著兩年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍并未有大幅提升。另一方面，2012年以來市場需求集中于首次和改善置業(yè)類型，144平米以上大戶型產(chǎn)品持續(xù)滯銷。而三線、四線城市由于出現(xiàn)供過于求的局面，2013年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。部分企業(yè)由于保有與市場需求不匹配的產(chǎn)品或城市布局不合理，導(dǎo)致去化速度較慢，企業(yè)存貨壓力亟待緩解。

　　同時，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速發(fā)展，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點(diǎn)。短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99%；現(xiàn)金流動負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。可以說，在目前總體流動性偏緊的背景下，杠桿率的提升便意味著風(fēng)險的積聚。

　　而根據(jù)目前的市場情況看，雖然存在諸多問題，但2014年的樓市仍將以穩(wěn)定為主。

　　對于市場頗為擔(dān)心的三線、四線城市，任志強(qiáng)表示，從今年1月份、2月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，東、中、西三個區(qū)域中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)銷售增長速度最快，東部地區(qū)下降最快，后者是大中城市占多數(shù)，前者則是二線、三線城市和三線、四線城市占多數(shù)，卻仍然保持最高的增長率，因此看不出二線、三線城市的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況。

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良則認(rèn)為，在當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)向好的背景下，中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤，并且在未來5年-8年時間里仍將健康發(fā)展。

　　不過，張玉良也指出，目前少數(shù)城市，少數(shù)的房企出現(xiàn)了不少的問題，這些問題都不容忽視。他認(rèn)為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，的產(chǎn)業(yè)聚集度和各種資源的聚集度仍在加強(qiáng)，人口快速地聚集，但房屋的供應(yīng)很有限，所以這些城市的房價有可能還要小幅上升。而在三線、四線城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠健康，人口凈流出比較大，如果再增加房屋的供應(yīng)，問題會很多，不僅會影響房地產(chǎn)行業(yè)，還會波及到地方政府的負(fù)債，影子銀行等問題。

　　此外，中金方面的報(bào)告顯示，今年3月份十大城新開盤數(shù)量環(huán)比暴增440%，且目前時點(diǎn)去化率還維持穩(wěn)定。因此，對市場不必太悲觀。

　　其提供的數(shù)據(jù)表明，今年十大城市3月份推盤環(huán)比增速僅次于2013年3月份的524%，而且單城市平均新開盤量預(yù)計(jì)達(dá)43個，顯著高于2013年3月份的14個和2011年3月份的9個。從開盤當(dāng)日去化率來看，最近一個月一線城市平均70%，二線城市平均58%，而2013年3月份平均水平為74%和60%，去化率基本保持穩(wěn)定，也好于2011年年底弱勢市場時的30%-40%左右水平。而開發(fā)商近期態(tài)度也變得更加務(wù)實(shí)，推盤定調(diào)以平價走量為主，未來市場上低價入市的“日光盤”和平推樓盤“零成交”的現(xiàn)象將并存，供應(yīng)受限的一線城市市場熱度也將好于二線城市。（記者 王崢）