[摘要] 相比2013年樓市的繁榮景象，2014年伊始，房地產市場似乎已被陰霾籠罩。至于協同調節，仇保興表示，政府工作報告中“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”也是在執行這一層調控思路。
相比2013年樓市的繁榮景象，2014年伊始，房地產市場似乎已被陰霾籠罩。繼杭州部分樓盤降價、興業銀行停辦房地產夾層融資業務之后，浙江奉化頭號開發商興潤置業因資金鏈斷裂轟然倒下，最為堅挺的一線城市，其二手房交易量也開始大幅下滑，市場“拐點”似乎真的就要到來。
實際上，在接連爆出不利因素后，市場看空樓市的情緒確實開始增加。對于今年的房地產市場，近期大部分業內人士的看法卻基本一致，相比去年市場肯定會降溫，但在城鎮化戰略不變、基本面平穩的情況下，京滬等一線城市的房價還會小幅上漲；部分庫存量較大的三線、四線城市今年可能會遇到一些困難，下半年出現降價促銷的可能性很大；而其它城市還要看今年的供需情況，至于一些人所說的“崩盤”則肯定不會發生。
同時，今年“兩會”期間透露出的調控思路和此后政府的實際動作，均釋放了積極的信號，并顯示出政府調控思路的日益成熟，“一刀切”的情況基本不會再出現，而這顯然有利于房地產市場平穩健康的發展。
三類調控穩市場
在今年的“兩會”上，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時透露出的“雙向調控”一詞，曾引發市場諸多猜測。
對此，全國政協委員、住建部副部長仇保興表示，住建部已經明確了今年的調控思路，即雙向調節、分類調節、協同調節三項內容。其中姜偉新透露的“雙向調控”實質上就是三個調控思路中的雙向調節。
“‘雙向調節’其實就是供需的雙向調節。對于供需關系緊張、房價上漲壓力大的城市，不僅要增加供應，也要控制需求，特別是投機性需求。”仇保興稱。
對于抑制投機性需求的重要性，仇保興特別指出，“投資比較瘋狂的情況下，需求是無限膨脹的。現在社會上流傳一句話，在北京、上海，買對了一套房，生活質量拉開一個檔次，買對了兩套房，拉開兩個檔次。這種經驗實際上是非常有害的，我們不靠創業致富，不靠勤勞致富，靠買對房就能致富，代替幾十年辛苦勞動，這樣的社會不可能公平。出現這種情況一方面是我們社會的投資渠道比較窄，只有房地產能夠保持增值；另一方面，這也是推動泡沫不斷增長的動力。國際經驗表明，房價上漲過快，基本上都是由于投機購房造成的，這件事情在日本是有教訓的”。
而分類調節的辦法則是指能局部調整的，就不要整體調整，調整手段對整體影響越小越好；能夠用經濟手段調整的，就不要用行政手段調整，行政手段越少越好；能夠由城市政府調整的，就不要由中央政府代替，越是基層能夠主動調節的，越要納入基層政府調節。
“早前中央沒有對溫州等地放開限購進行阻攔，包括近期融資方面的放開，實際上都是在執行分類調節。”有業內人士這樣告訴記者。
至于協同調節，仇保興表示，政府工作報告中“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”也是在執行這一層調控思路。
他表示，一個健康的城鎮化過程是人民對城市空間公平占有的過程。如果公平占有這一點做不到，社會公平就很難樹立。加大棚戶區改造力度，游離于增加供給，平抑房價；增加共有產權住房供應，不僅減少了地方政府的資金壓力，更重要的是擴大了民眾參與度，強化監督，而這也是對市場機制的一個重要補充。
房地產調控市場化
實際上，中央對房地產市場的政策思路和管理方式的轉變，也體現在了近期的資本市場上，房地產調控歸位市場化的趨勢變得越來越明顯。
2010年4月份，國務院下發通知，要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。此后，雖然監管部門并沒有下發正式的文件，但證監會實質上全面暫停了上市房企再融資的審批。包括萬科、招商地產等A股龍頭不得不想盡各種辦法尋求獲得海外融資的機會，房企通過信托等方式融資的利率也是不斷創出新高。
四年后，這一情況終于出現好轉。
3月4日，萬科在一年之前提出的B轉H計劃正式獲得審批通過。其公告顯示，證監會根據有關規定對萬科提交的《萬科企業股份有限公司關于境內上市外資股轉換上市地以介紹方式在香港聯合交易所股份有限公司主板上市及掛牌交易的申請報告》及相關文件進行了審核，批復核準公司將現有的境內上市外資股轉為境外上市外資股到香港交易所主板上市。此前，由于中集集團B轉H計劃從受理到審批只花了29天的時間，萬科B轉H計劃遲遲未獲批準，一直被認為是政府對房企融資監管的進一步收緊。
隨后的3月17日晚間，停牌近9個月的金豐投資宣布，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，擬注入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元，成為A股歷史上最大規模的借殼方案。
至此，市場已經明顯嗅到房地產再融資開閘的跡象。而3月20日，中茵股份和天保基建定向增發的獲批也使得此前市場對于再融資開閘的期待變為現實。
根據中茵股份發布的公告顯示，公司擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發行股票數量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元，用于子公司旗下一項目開發運營；而天保基建擬以不低于4.48元/股的發行價格，發行股份數量不超過3.46億股，募集資金15.5億元建設三個房地產項目并補充流動資金。
由于上述兩家房企定向增發所募資的投向均明確涉及商品住宅業務,因此這也意味著A股房企再融資的正式開閘。暫停A股房企再融資作為過去幾年樓市調控組合拳中的重要一環，可以說已經正式退出。
對此，國泰君安在報告中指出，上市房企再融資實質性開閘，意味著房地產調控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調控可能逐漸淡化。目前國家對房地產調控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應、優質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求,使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調控手段可能逐漸淡化。
中信建設認為，兩家公司此次再融資獲批對于房地產板塊信號意義重大，過去資本市場市場化機制被行政手段制約的因素將得以消除。
瑞銀證券則指出，再融資的開放，將明顯改善房地產行業的資金面。股權融資能使開發商具有更好的資金狀況，凈負債率將顯著下降。同時，債券市場融資的大門也可能向A股開發商放開，這將意味著開發商將獲得更加穩定和低成本的資金來源。更為重要的是，資金松緊變化對房地產行業資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業現金流狀況的過度悲觀猜測。
市場走勢預期平穩
不過，A股再融資的開閘除了對少數地產公司有所幫助之外，對更多的中小地產來說，實際的作用并不大，畢竟國內上市房企只有約100家，但全國的開發商數量則高達數萬家。
同時，由于商業銀行利用“表內”資金對房企放貸基本實行名單制，因此，除了大型品牌房企之外，中小開發商很難從銀行拿到低息貸款，大多數還是從信托等機構拆借利息較高的資金，這樣一旦出現銷售不暢的情況，較高的資金成本很可能會拖垮這些企業。
國際評級機構惠譽也認為，興潤置業資金鏈斷裂一事，在行業中具有典型性，未來可以能出現更多的違約事件，但僅限于小規模公司。
而對于大型龍頭房企來說，目前也仍然存在諸多問題，中國房地產測評中心的報告顯示，2012年以來，房地產開發企業存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產開發企業存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續攀升。
一方面地價不斷上漲造成新增項目庫存價格上升，但存貨面積增長速度有所落。因此，大部分開發企業維持著兩年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍并未有大幅提升。另一方面，2012年以來市場需求集中于首次和改善置業類型，144平米以上大戶型產品持續滯銷。而三線、四線城市由于出現供過于求的局面，2013年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。部分企業由于保有與市場需求不匹配的產品或城市布局不合理，導致去化速度較慢，企業存貨壓力亟待緩解。
同時，作為資金密集型行業，房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發企業選擇加大杠桿加速發展，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發企業流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99%；現金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年均值為14.90%。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發企業凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。可以說，在目前總體流動性偏緊的背景下，杠桿率的提升便意味著風險的積聚。
而根據目前的市場情況看，雖然存在諸多問題，但2014年的樓市仍將以穩定為主。
對于市場頗為擔心的三線、四線城市，任志強表示，從今年1月份、2月份的統計數據來看，東、中、西三個區域中，中部地區的房地產銷售增長速度最快，東部地區下降最快，后者是大中城市占多數，前者則是二線、三線城市和三線、四線城市占多數，卻仍然保持最高的增長率，因此看不出二線、三線城市的房地產市場會出現急劇下滑和惡化的情況。
綠地集團董事長張玉良則認為，在當前中國宏觀經濟向好的背景下，中國的房地產市場不會出現崩盤，并且在未來5年-8年時間里仍將健康發展。
不過，張玉良也指出，目前少數城市，少數的房企出現了不少的問題，這些問題都不容忽視。他認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，的產業聚集度和各種資源的聚集度仍在加強，人口快速地聚集，但房屋的供應很有限，所以這些城市的房價有可能還要小幅上升。而在三線、四線城市，產業發展不夠健康，人口凈流出比較大，如果再增加房屋的供應，問題會很多，不僅會影響房地產行業，還會波及到地方政府的負債，影子銀行等問題。
此外，中金方面的報告顯示，今年3月份十大城新開盤數量環比暴增440%，且目前時點去化率還維持穩定。因此，對市場不必太悲觀。
其提供的數據表明，今年十大城市3月份推盤環比增速僅次于2013年3月份的524%，而且單城市平均新開盤量預計達43個，顯著高于2013年3月份的14個和2011年3月份的9個。從開盤當日去化率來看，最近一個月一線城市平均70%，二線城市平均58%，而2013年3月份平均水平為74%和60%，去化率基本保持穩定，也好于2011年年底弱勢市場時的30%-40%左右水平。而開發商近期態度也變得更加務實，推盤定調以平價走量為主，未來市場上低價入市的“日光盤”和平推樓盤“零成交”的現象將并存，供應受限的一線城市市場熱度也將好于二線城市。（記者 王崢）
