[摘要] 房產中介公司分三種：正規中介公司、灰中介公司和黑中介公司，正規中介公司有工商部門核發的營業執照和房管部門核發的備案證書，灰中介公司只有營業執照而沒有備案證書，黑中介公司則什么都沒有。
近三年，鄭州市區住宅二手房交易量分別是20312套、25532套、47016套，呈逐年遞增態勢，但由于二手房房源復雜，交易者大多對行情和法律規定不熟悉，導致交易中投訴和糾紛不斷。
住宅二手房買賣中，可能遇到哪些煩心事兒?
按揭貸款
案例
銀行放款速度慢
張女士在鄭州有一套房產要出售，去年下半年，買家向她付了21萬元的首付款，剩余的45萬元需要向銀行貸款。在房屋中介公司簽完買賣合同后，雙方按照正常的交易流程走，但是恰逢銀行放貸政策收緊，放款時間延長。
張女士經常出國，這個意料之外的情況不僅打亂了她的投資計劃，還給她的生活造成了很大困擾。這45萬元房款，可以進行多種投資，幾乎每天都能有幾千元進賬，但買家的貸款拖到現在也沒音信，這些本屬于她的收益只能白白流失了。
分析：從去年年底到現在，因銀行放款速度慢而引發二手房買賣雙方發生不愉快的事情有很多，有的需要投資，有的急用錢，有的想盡快搬進去住，有的因無法過戶而拿不到房本，進而影響了小孩入學……
近日，商報記者在黃河路附近走訪了一部分房產中介公司，最讓他們感到頭疼的是，去年壓的一部分單子，款還沒有下來，買家經常催，但銀行給的額度是有限的，他們也很無奈。以前經常跟客戶說的“放心吧，放款沒問題，很快的”，也變成了“貸款可以下來，但我不能保證具體時間”。
21世紀不動產鄭州區域總經理王川說，以前平均2個月就能完成一筆單子，現在至少需要4個月，長的需要6個月，這種放款周期延長的現象估計會貫穿整個2014年。但是，市場上住宅二手房的買賣熱度一點也沒降。
王川說，現在，買家來詢問時，員工都會提醒他們，注意考慮銀行的放款速度問題。
河南嘉同律師事務所律師回新生的建議則是，在簽署房屋買賣合同時，如果買方需要貸款，賣方必須充分了解銀行的貸款政策和趨勢后，再確定是否同意對方貸款。如果真走到打官司這一步，那么法官也是以調解為主，極少判決。更謹慎一點的做法是，雙方在合同備注欄里或者附件中約定好期限及違約條件，以更好地規避風險。
居間合同
案例
合同還沒解除，賣家解壓不久又抵押
去年5月份，鄭州市民羅女士在城東路有一套商品房要賣，面積為80多平方米。沒過多久，房產中介就通知她，有人相中了她的房子。三方見面后，買方話不多，都是中介在幫買家應答。
當時，羅女士心里閃過一絲疑慮，買主怎么不關心房子呢?由于自己的房子還在按揭，買家又不假思索地答應出錢幫自己解壓，所以，羅女士很爽快地就把合同簽了。
“合同我也沒細看，光想著解壓的事了。”羅女士說，關鍵是買家也不討價還價，就說全款買。
一個月過去了，羅女士始終不見買家把款打過來，后來一再追問，買家才說，錢湊不夠，讓羅女士自己想法解壓。羅女士很生氣，不得不籌錢解壓，完成后又把房子騰了出來。
一晃近倆月過去了，突然有一天，中介告訴她，這房子買家不要了。為了償還此前解壓欠下的債務，羅女士憤而又將房子抵押出去。彼時，時間已經過去兩個多月了。
居間合同約定，如果超過70天，賣家還未能解壓，就屬于違約，需賠付雙倍定金作為違約金。房子抵押出去不久，羅女士就收到一張法院寄來的傳票，原來，買主把自己告了，理由是她沒有在70天內將房子解壓。
分析：羅女士在向商報記者投訴時稱，買主很可能是房產中介找的托兒，他們聯合起來欺騙自己。近期，向記者投訴類似案例的讀者很多，他們多將過錯歸到別人身上，而忽視了合同本身。在回新生看來，簽完合同后，如果確定買主不想要了，羅女士需及時聯系中介和買主，三方到場后，簽訂一個解除合同的聲明，同時，向買主索賠違約金。
之所以會出現像羅女士這樣的情況，除了中介的原因，還有就是她過于相信對方的口頭承諾，而忽視了合同內容的約束力。
此外，簽訂的合同未約定詳細內容，導致責任無法劃清的情形也很多。在買賣之前最好將各種因素約定好，以避免不必要的糾紛。如購買尚未拿到房本的房子，需在合同中約定好，是以房管局實測的面積為準，還是以賣方手里的購房合同面積為準。
鄭州市房管局市場處的工作人員也提醒，簽訂合同時要注意事先約定好各種細節，如維修基金、有線電視費、電話費、物業費等，是否已經交清。
房產中介
案例
一套房子，父女都是買主
鄭州市民梁先生想給女兒買一套二手房，中介公司幫他選了一處房源，他很滿意，但梁先生還想到別的中介公司看看。
這家房產中介公司的經紀人見狀，使出渾身解數，力勸梁先生下單。最終，梁先生答應了，本來應該是女兒過來簽字的，但這位工作人員告訴他，無所謂，誰簽都一樣。梁先生心想，都是一家人，就在“甲方”欄里簽下了自己的名字。
后來，去鄭州市房管局過戶時，中介公司的工作人員對他說，還需要簽一個房屋買賣契約，房管局便于歸檔管理，必須讓買主簽字。于是，梁先生喊來女兒簽了字。女兒問，總房款寫多少，中介公司工作人員說，隨便寫吧，反正將來是按照房管局的評估價來繳稅。梁先生的女兒就隨手寫了1萬元。
由于是上世紀90年代的房子，當時，房主通過特殊渠道沒有繳那2000多元契稅。因此，去年，雙方辦理過戶時，稅務部門讓補繳契稅，一共是6萬多元。到底該誰繳?雙方發生了糾紛，鬧到法院，賣方指責買方欺騙他。梁先生很郁悶：這都是中介公司的人害的。
分析：對于上述案例，回新生說，這場官司非常難打，因為兩個買主，一個是父親，另一個是女兒，他們所簽的合同和契約都是合法有效的，法律都應該保護。這種情況下，法官只能調解，歸根結底，是中介業務不精，不負責任，沒有規范操作。像這種情況，梁先生是可以代簽的，但必須注明是代理人。
目前，鄭州二手房市場的房產中介的素質水平參差不齊，消費者最好選擇有品牌實力的中介公司，或者聘請對二手房交易有研究的專業人士如律師陪辦業務。
房產中介公司分三種：正規中介公司、灰中介公司和黑中介公司，正規中介公司有工商部門核發的營業執照和房管部門核發的備案證書，灰中介公司只有營業執照而沒有備案證書，黑中介公司則什么都沒有。
鄭州市房管局工作人員提醒市民，一家正規房產中介公司，應具有營業執照、備案證書、稅務登記證、機構代碼證以及房地產經紀人執業證。對買房者來說，需要重點查看的是工商部門核發的營業執照、房管部門核發的備案證書及經紀人注冊執業證。有此三證，與中介公司產生糾紛時，就可以到工商部門或房管部門投訴。
