[摘要] 前天，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心在京發布“2014中國房地產500強測評成果”。隨著我國房地產行業領先企業的核心競爭力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業也通過選擇不同的標桿而進入不同的成長路徑。
前天，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心在京發布“2014中國房地產500強測評成果”。依據500強榜單排名，萬科集團連續六年位居榜首，恒大地產和萬達集團躋身三強。測評報告認為，房地產開發企業整體業績再上層樓，但產業的“馬太效應”持續，市場集中度再次提高。
中小房企被邊緣化
根據測評報告，除了萬科、恒大、萬達包攬前三強外，綠地集團、保利房地產、中國海外、世茂房地產、碧桂園、綠城和龍湖地產分列四到十位。
測評報告認為，隨著房地產業趨于成熟和規范，資源進一步向大企業集中，呈現強者恒強的特征。小型房地產開發企業的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場規模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產市場。
此外，核心城市主流產品供不應求的狀態，刺激資金實力雄厚的大型開發企業大規模介入，直接推升核心城市的地價，從而導致行業的進入門檻提高。小型房企依靠自身力量拿地擴張的可能性較小，而且部分聚焦三四線城市的企業受發展城市供大于求的影響，項目去化困難，資金問題嚴重，生存空間進一步收窄，未來發展存疑。
產業集中程度提高
測評報告指出，2013年，500強房地產開發企業普遍再迎增長，企業銷售額紛紛創下新高。2013年500強房地產開發企業商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先于全國水平。
統計數據表明，2013年500強中的100強企業銷售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長49.50%。
隨著房地產市場的波動和各區域市場的分化，近年來持續的產業集中度提升之勢在2013年得以延續。不管是以金額和面積計算的房地產業集中度，還是500強房地產開發企業市場份額均持續保持高位。
凈負債率達到高點
作為資金密集型行業，房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發企業選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。
2013年6月以來，國內流動性收緊趨勢逐漸顯現，然而其對房地產開發企業的影響則相對較低，不少500強房地產開發企業在銷售業績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現整體弱于2012年。
此外，隨著貨幣政策穩中趨緊，房地產開發企業融資的重要性更為凸顯。另外，內地標桿房企通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現海外發債融資，并且憑借企業品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資，資金實力大大增強，有效增加了企業的競爭優勢。
房企路徑差異漸顯
2013年500強房地產開發企業業績增長指標較2012年明顯上升，銷售面積增長率均值達20.03%，較2012年上升12.91個百分點;銷售金額增長率均值為21.96%，增幅上升19.73個百分點;營業利潤增長率均值為20.10%，凈資產增長率平均值為11.80%。
從標桿企業的表現來看，碧桂園2013年令人印象深刻的全民營銷使得企業銷售保持強勁勢頭，房地產銷售金額和面積增長率分別達到122.69%和108.51%。
測評報告認為，近年來，房地產開發企業持續成長的不確定性逐漸增強，房地產開發企業基于其在企業規模、融資渠道、市場洞察力、成本管控力、戰略執行力等不同層面的資源稟賦成長路徑差異明顯。隨著我國房地產行業領先企業的核心競爭力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業也通過選擇不同的標桿而進入不同的成長路徑。
