[摘要] “房東死扛著也要漲房租，就是想在轉手賣出的時候，能拿到逐年遞增的租金回報率憑證。據悉，商鋪轉讓費是承租者給上一個經營者的額外費用，第一個商鋪承租者是直接向真正房東租賃的，只需要付租金。
從2008年以來，鄭州商業地產進入了一個快速發展的時期。隨著城市結構框架不斷拉大、城中村拆遷工程有序進行，商鋪火爆的背后，更多的是凸顯出來的矛盾。高額租金讓置業者賺個盆滿缽滿，而其背后則是租戶的勉強支撐和各種不堪忍受之重。
商鋪：租金瘋漲
“近幾年商鋪一直很火，而且各有各的火法，各有各的賣點。”愛鋪網王少華告訴記者，目前鄭州最火商圈莫過于二七商圈、花園路商圈等，其商鋪租金幾乎都在100元/平方米以上。
商業地產大形勢上的紅火，掩蓋不了商鋪行業日益凸顯的各種矛盾。“租金貴得不靠譜”、“轉讓費太嚇人”等相關問題讓商戶們很苦惱。一方面，近年來投資商業地產的熱潮，推動了鄭州市店面價格節節攀升;另一方面，店面投資者為了達到預期回報率，不斷提高租金。
房租：死扛也要漲
店鋪租金隨市場行情上漲本無可厚非，但租金漲幅超過商戶承受力則必然打破市場秩序。到底是什么原因導致店租“跨步前進”?
“房東無須擔心租不出去，特別是位置好的地方，一個店家倒下了，總有人爭著擠進來。”一位商家告訴記者，年后房租到期續簽合同時，房東把租金從原來的40元/平方米直接調至110元/平方米，他曾聯合商戶與房東協商，但房東根本不讓步。
“房東死扛著也要漲房租，就是想在轉手賣出的時候，能拿到逐年遞增的租金回報率憑證。”據一位投資者透露，如果房東手上有幾份不同時段的合同，上面的租金都是遞增的，而且還不低，漲幅達到百分之二三十，是最能吸引租戶的。尤其是一些對商業環境并不熟悉的租戶，就是看到了這種逐年遞增的租金回報率才接手的。而且，不少店面投資者手中資金充裕，財大氣粗，漲價后即使導致短期空置，也有相當的承受力，不會輕易松口。
轉讓費：誰在獲利?
“一些商戶先把店面租下來自己嘗試著經營，如果經營不善，就找機會轉出去，即使租金漲不了，還可以從中賺個數萬元的轉讓費。”美華房產經紀人吉尚雷告訴記者。
據悉，商鋪轉讓費是承租者給上一個經營者的額外費用，第一個商鋪承租者是直接向真正房東租賃的，只需要付租金。而從第二個起，商鋪轉讓費就層層轉嫁到下一個承租者。在不斷的轉租過程中，商鋪的轉讓費就這樣一步步被抬高。
“轉讓費主要是彌補上一個承租者在裝修、滯留店內物品等方面的虧空，也包括尚未到期的房租。”吉尚雷告訴記者，轉讓費并沒有統一的標準或說辭，一般都是租戶與租戶或租戶與中介自行協商。
建議：要處方還要見療效
河南圓點公司調查數據顯示，鄭州市多數商鋪購買者并不是將商鋪用于直接經營，55%的商鋪投資者與最終經營者存在錯位，也就是存在商鋪第二次招商的問題，其價值鏈明顯加長。而店鋪轉讓費只是一個潛規則，國家對商鋪轉讓費也沒有明確的法律規定。
“規范租金需要政府的合理引導，不合理的費用應該明確禁止。”21世紀不動產置業顧問赫榮濤認為，店面一般都在個體房東手中，很難進行統一的規范，沒辦法控制。房東一般都看眼前的收益，根本不會管你做什么業態，也不會認什么品牌。這時候需要政府部門能站在市場的角度，用經濟的手段給予合理干預，通過限制不正當炒鋪等行為以凈化市場經營，穩定市場秩序。
“市場規范不能只要處方，最重要的是看療效。”吉尚雷認為政府的監管不能只依靠相關的法律法規，還需要政府出臺具體的措施，該疏的疏，該堵的堵，行業的規范有序發展，最終受益的不僅是商戶，還有廣大消費者。
