[摘要] 瑞銀以中海地產(chǎn)2013年的銷售率數(shù)據(jù)，加上今年預(yù)計(jì)約2200億的可售貨值，加之折算之后，給出中海地產(chǎn)2014年的預(yù)計(jì)銷售額可能超過1900億港幣，遠(yuǎn)超中海自己定下的1400億港幣的銷售目標(biāo)。
3月，正是上市公司密集發(fā)布年報(bào)，并向投資者展望未來之時(shí)。
但在交出意料之中的那份靚麗無比的2013年年度業(yè)績報(bào)告之際，大部分房企卻不約而同地調(diào)低了2014年業(yè)績增長的預(yù)期目標(biāo)，而這一決定，則是在這些公司擁有著充足的可銷售物業(yè)資源的大背景下做出的。
至少從業(yè)績目標(biāo)數(shù)字來看，這些房企對在今年“高周轉(zhuǎn)”、“快速去化”等策略的執(zhí)行前景并不樂觀。
品牌房企調(diào)低預(yù)期
3月6日發(fā)布年報(bào)的萬科，便率先調(diào)低了業(yè)績增長的預(yù)期。對于自己2014年的全年銷售目標(biāo)，萬科非常保守地定在了2000億元，對比于2013年全年1709億元的銷售總金額，這一銷售目標(biāo)僅增長約17%，速度明顯放緩。在2013年，萬科總銷售金額的同比增長速度為21%。
隔天公布業(yè)績的招商地產(chǎn)，也極為低調(diào)地將2014年目標(biāo)定在了500億，只比2013年實(shí)際銷售金額432億增長不足16%。
在2013年實(shí)現(xiàn)了銷售金額123%增長的碧桂園，也將2014年預(yù)期銷售目標(biāo)定在了1280億元，僅相較2013年實(shí)際銷售額增長20%。
而中海，則更是一如既往的低調(diào)，其提出的1400億港幣的銷售目標(biāo)幾乎與2013年實(shí)際業(yè)績持平，增幅只有1%強(qiáng)。
其他已發(fā)布年報(bào)，或者是通過其它途徑公布了2014年銷售目標(biāo)的企業(yè)，也幾乎都不約而同地調(diào)低了增長預(yù)期。如恒大地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等，也均將目標(biāo)增速放在了低于20%的區(qū)間。
而繼續(xù)保持樂觀預(yù)期，宣稱要保持高速增長的企業(yè)，到目前為止也只有綠地、佳兆業(yè)等相對少數(shù)的幾家。
房企集體看淡市場。但投資機(jī)構(gòu)對大部分房企今年的業(yè)績預(yù)測卻要大大高于它們自己定下的目標(biāo)，這部分原因，還是因?yàn)檠芯繖C(jī)構(gòu)依舊以2013年的一些標(biāo)準(zhǔn)來衡量房企的發(fā)展?fàn)顩r。而房企存貨總量及過往銷售率數(shù)據(jù)，則是這些機(jī)構(gòu)預(yù)測數(shù)字的主要衡量指標(biāo)。
對于萬科，瑞銀就發(fā)布報(bào)告預(yù)測其今年的銷售額約在2150億元左右，比萬科自己定的目標(biāo)多出150億;而瑞銀給碧桂園的業(yè)績預(yù)測更是達(dá)1625億元，遠(yuǎn)高于企業(yè)自己定下的銷售目標(biāo)。對于中海、招商、遠(yuǎn)洋等企業(yè)，瑞銀等投資機(jī)構(gòu)給出的預(yù)測均與企業(yè)自定的目標(biāo)有較大出入。
有行業(yè)分析人士認(rèn)為，盡管大部分房企歷來傾向于保守公布年度銷售目標(biāo)，以希望在年底較易達(dá)成“順利完成既定目標(biāo)”的結(jié)果，但類似今年這樣投資機(jī)構(gòu)與企業(yè)預(yù)期目標(biāo)差距較大的情況也較少出現(xiàn)。
尤其在香港市場，房企一般也不敢將預(yù)期目標(biāo)設(shè)置的太低，因?yàn)檫@很有可能帶來資本市場對企業(yè)信心的喪失。
事實(shí)上，資本市場對房企調(diào)低業(yè)績預(yù)期的懲罰已經(jīng)開始。在3月12日公布業(yè)績數(shù)據(jù)及2014年展望之后，碧桂園的市值在兩天之內(nèi)跌去近20%。主要原因就在于資本市場認(rèn)為碧桂園2014年銷售目標(biāo)太低，進(jìn)而質(zhì)疑碧桂園模式的可持續(xù)性問題。
不過，仔細(xì)研讀投資機(jī)構(gòu)對房企的分析及預(yù)測報(bào)告可發(fā)現(xiàn)，其對房企業(yè)績的預(yù)期主要建立在可售貨值及銷售率這兩個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。而對2014年銷售率數(shù)據(jù)的判斷，或許是房企和投資機(jī)構(gòu)分歧的主要原因。
“去存貨”搶占周期先機(jī)
以瑞銀對中海2014年業(yè)績的預(yù)測為例。
在2013年初，數(shù)據(jù)顯示中海地產(chǎn)全年可售貨值約在1600億港元左右，而最終中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了1385億港元的銷售額，銷售率(去化率)高達(dá)86.65%。
驗(yàn)房
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