[摘要] 低開高走、小面積價格高于大面積、區域競爭盤價格趨近……這些鄭州樓盤定價規則正在潛移默化地發生改變。除了參考周邊項目，在自身定價上，開發商一般會給出一個“均價”，而增減的價格系數通常是由地塊區位、朝向、位置、景觀、設計、建筑密度、樓層疊加組成的。
低開高走、小面積價格高于大面積、區域競爭盤價格趨近……這些鄭州樓盤定價規則正在潛移默化地發生改變。為了迎接即將來臨的“金三銀四”傳統銷售旺季，鄭州樓市中，有一些樓盤正在采用一種更迎合市場的定價策略和更為隨機靈活的定價體系。
有樓盤嘗試“新價格”
事例1：今年1月份，中牟一個樓盤開啟了“新價格”，在節后推出了一批高層住宅房源，起價在5800元/㎡左右，均價則在6200元/㎡左右。這樣的價位讓許多購房者吃了一驚。
從去年起，該樓盤的在售均價一直保持在6800元/㎡左右。一些親歷現場的購房者告訴記者，現場一些售樓員直接說，每平方米價格比以前降了四五百元。記者對該項目所推房源以及銷售情況進行了一番調查發現，均價在6200元/㎡左右的房源位置并不好，在社區中較為靠內位置，不臨近主干道。
有代理公司負責人表示，維持高價，量會走得很慢，該樓盤用相對非優質樓棟特價搶市場客戶，以保證其快銷及銷售指標。
事例2：2月初，有購房者發現西區某樓盤逐漸對存量房展開調價。購房者李先生在此期間聽說，在售的房源多為90㎡、120㎡、140㎡，有些房源正在特惠，大戶房型的單價不到7400元/㎡。
日前，記者又向售樓部咨詢，推出的房源位于項目東側，售價在7300元/㎡左右，而目前主推則是另一區域，位置較好，密度稍低，單價在7800元/㎡左右。據了解，該樓盤價格此前一直走高，從最初的6200元/㎡上升到了目前的7800元/㎡左右。
對于此次部分房源價格出現的調整，銷售人員承認價格是比之前略有下調，“目前，市場剛需購房者需要有價格刺激才會出手，而且房源的地塊也沒有之前的好。”
“新價格”市場感覺挺好
后，市場不僅不排斥，接受度還很高。中牟推出“新價格”的這一樓盤1月后銷售明顯加快，較之2013年開盤6800多元/㎡價位時，去化率提升20%~30%。而西區項目尚在認籌情況也不錯。
有業內人士亦表示，這招其實是十分巧妙的價格策略。“房源位置不同，價格自然不同。上一期房源剩下的尾房，經過一段時間可以推出做特惠，只要與本期在售房源相比有明顯降幅，就會很有吸引力。”
他舉例說，上一期房源的尾房價格在8000元/㎡左右，歷經大半年時間后以9000元/㎡價格做特惠，雖然比目前在售房源的10000元/㎡均價低了1000元/㎡，但還是比原先價格有所上浮。還有一種策略則是，將較好的房源制定一個價格，給買房人一個預期心理參考;然后推其他房源時，價格略有下浮，就能給買房人一種很劃算的感覺。
以往，開發商如何定價?“一般來說，在一個區域板塊內，樓盤之間會形成一個大致的價格，我們也會按照這個區域的價格進行定價，不論漲跌，步伐都比較一致。”航海路一樓盤的銷售經理告訴記者。
除了參考周邊項目，在自身定價上，開發商一般會給出一個“均價”，而增減的價格系數通常是由地塊區位、朝向、位置、景觀、設計、建筑密度、樓層疊加組成的。
高房價抗性較大“新價格”應對旺季
業內人士林先生表示，“尤其是唱空聲音較多的當下，為了給3月傳統旺季預熱，不少房企選擇一定的促銷或者讓利優惠，希望撬動被房貸收緊影響的客戶。”有些樓盤在推出不同產品時，價格在10%幅度內調整，是撬動市場的一種策略。“更多以優惠做噱頭吸引客戶。”
從市場情況來看，大戶型銷售較為緩慢，因此，大戶型的優惠、調價行為更加明顯，欲盡快清倉突出重圍。西區一樓盤案場經理張旭東認為，“從2013年下半年開始，購房者對高房價抗性逐漸增加，2014年初肯定要緩一緩。”
另一方面，大多數開發商靠去年賺的錢已經可以“吃飽飯”，不太會主動割肉跳水。因此，部分開發商為適應市場做出調價動作以試探消費者，更多的是用相對“低價”吸引客戶，為旺季蓄客。
河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，樓盤嘗試新價格體系與即將到來的“金三銀四”不無關系，“三四月份，鄭州樓市會迎來階段性的開盤小高潮。大量供應意味著競爭激烈，三四月有望形成一波價格促銷、搶奪剛需的成交潮。”
