[摘要] 新型城鎮(zhèn)化作為焦點，再次被“兩會”熱議，這也意味著三、四線城市迎來新一輪的發(fā)展機遇。胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因為“考慮企業(yè)自身的資源情況”。
新型城鎮(zhèn)化作為焦點，再次被“兩會”熱議，這也意味著三、四線城市迎來新一輪的發(fā)展機遇。在此之前，三、四線城市的風險屢被提及，“空城、大盤、滯銷”也成為三四線城市的標簽。
全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時認為，每個企業(yè)應對風險的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。
胡葆森告訴記者，一些企業(yè)能在三、四線城市攫取利潤的原因，是經(jīng)過對這些城市的市場規(guī)律的多年探索，找到了一個適合市場特征的發(fā)展模式，進而找到了一種切實可行的戰(zhàn)略。
泡沫只是個別城市的個案
國務院總理李克強在政府工作報告中提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結構的重要依托。今后一個時期，著重解決好現(xiàn)有“三個1億人”問題，促進約1億農(nóng)業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
胡葆森表示，過去的20多年，是中國城鎮(zhèn)化的上半場，如果中國的城鎮(zhèn)化提高到70%左右，還需要15年～20年的時間，這就是中國城鎮(zhèn)化的下半場。他認為，中國的城鎮(zhèn)化，目前進入了中期階段，城鎮(zhèn)化前20年的著力點在大中城市和沿海城市，因為這些城市是改革開放的前沿陣地，還有一點是大城市吸附勞動就業(yè)能力強，技術密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問題外，著力點會從大中城市擴展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“紅海”。
克而瑞研究中心發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風險排行榜》指出，三線城市大多外出務工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對新增住房的需求相對清淡。經(jīng)濟總量相對有限，中心區(qū)域土地供應較為充裕，使得三線城市土地供應過量，因此大多數(shù)城市房地產(chǎn)待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高，高庫存已是這些城市難以走出的陰影。
3月6日，全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥介紹，庫存量高于月銷售量的12倍～15倍，高過1年到1年半的銷售量的就是高庫存。
在胡葆森看來，中西部地區(qū)大部分城市都不存在這個問題，有問題的城市只是個案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機會。
胡葆森同時也表示，房價不會下跌。他說，強勁的需求在支撐價格，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。
有根據(jù)地才能抗衡大房企
胡葆森說，縣城消費能力確實沒有三線城市強，三線城市沒有二線城市強，一個成熟的開發(fā)商會根據(jù)這個城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、人們收入和消費能力來確定產(chǎn)品定價、開發(fā)規(guī)模、社區(qū)位置和產(chǎn)品形態(tài)，會根據(jù)市場的規(guī)模，確定開發(fā)方向、開發(fā)計劃和開發(fā)節(jié)奏等。
他說，河南完全有資格稱為中國城鎮(zhèn)化的一個縮影，人口差不多占了中國的十分之一，河南有108個縣，還包括一些中心鎮(zhèn)，下一步城鎮(zhèn)化的著力點就是要從大型城市向這些中小城鎮(zhèn)不斷地去延伸。
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