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　　對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)樓市未來(lái)走向的預(yù)期，往往能左右出手的時(shí)機(jī)。有關(guān)機(jī)構(gòu)的最新調(diào)查顯示，近八成購(gòu)房者、近七成開發(fā)商看漲2014年的房?jī)r(jià)。而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，剛剛開始的3月，新建商品住宅推盤量或?qū)⒋蠓黾樱踔劣袆?chuàng)階段新高之勢(shì)。申城二手房成交量繼續(xù)下降，但行情的低迷尚未明顯影響房?jī)r(jià)。

　　本周全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新面對(duì)一系列有關(guān)房?jī)r(jià)的提問(wèn)，透露出“雙向調(diào)控”四個(gè)字的樓市政策信號(hào)。業(yè)界人士猜測(cè)，目前全國(guó)樓市實(shí)際情況是房?jī)r(jià)漲幅不均衡，市場(chǎng)明顯分化，一二線城市上漲，三四線城市平穩(wěn)甚至是冷清，“雙向調(diào)控”或是對(duì)一二線城市加緊調(diào)控，三四線城市放松限制，加快去庫(kù)存。從上海樓市現(xiàn)狀看，今年一季度樓市延續(xù)去年以來(lái)的慣性和行情。除了銀根收緊，今年政策走勢(shì)的預(yù)期較好，應(yīng)該比較穩(wěn)定，不會(huì)遭遇“見光死”。

　　新盤“搶跑道”模式開啟

　　隨著3月樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”的到來(lái)，購(gòu)房者的實(shí)際需求開始逐步回升，開發(fā)商也逐漸將剛需盤投入市場(chǎng)，新房市場(chǎng)已開始先于二手房復(fù)蘇。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的最新統(tǒng)計(jì)，3月預(yù)計(jì)開盤的商品住宅將達(dá)67個(gè)。記者注意到，新進(jìn)入計(jì)劃加推名單的項(xiàng)目還是以90－120平方米左右的改善型房源為主打，一些知名開發(fā)商項(xiàng)目的推盤量達(dá)到百套以上。

　　分析人士指出，3月預(yù)計(jì)開盤數(shù)達(dá)到67個(gè)，或創(chuàng)下2010年以來(lái)單月開盤數(shù)新高。雖然這67個(gè)樓盤最終能否如約開盤目前仍是未知數(shù)，但3月樓市“小陽(yáng)春”的態(tài)勢(shì)已開始顯露。一方面，由于春節(jié)假期的影響，大部分開發(fā)商把推盤節(jié)點(diǎn)放到3月份。另一方面，開發(fā)商仍有市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖的預(yù)期，需求量上升也導(dǎo)致了開盤量的劇增。據(jù)了解，在3月預(yù)計(jì)開盤的67個(gè)項(xiàng)目中，改善型項(xiàng)目達(dá)34個(gè)，占比過(guò)半。今年以來(lái)由于銀行信貸的收緊，加大了購(gòu)房成本，對(duì)剛需市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響，改善型樓盤趁機(jī)入市以期提前搶占市場(chǎng)先機(jī)。

　　相比之下，剛需的樓盤入市則顯得起步較晚。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部分析，春節(jié)假期過(guò)后，剛需盤主要還是靠老盤支撐，而且還是會(huì)以均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右的小戶型為主。嘉定區(qū)作為本市剛需供應(yīng)的主要區(qū)域，是許多購(gòu)房者入手新房的首要選擇。雖然年初樓市遇冷，嘉定區(qū)成交依然保持全市高位。縱觀嘉定區(qū)成交的項(xiàng)目，幾乎均為主打剛需2－3房的樓盤，可見作為剛需房源，成交量受到市場(chǎng)的影響相對(duì)較小。

　　與此同時(shí)，新浪樂(lè)居調(diào)查顯示，近八成購(gòu)房者、近七成開發(fā)商看漲2014年房?jī)r(jià)。過(guò)半開發(fā)商表示，相較去年，今年的業(yè)績(jī)指標(biāo)出現(xiàn)上漲。盡管現(xiàn)在輿論上房?jī)r(jià)走勢(shì)不明，但并不妨礙購(gòu)房者的看漲心態(tài)。82.1％的購(gòu)房者現(xiàn)在有買房打算，目前正在看房；14.3％的購(gòu)房者表示，現(xiàn)在買不買房看情況而定，還有3.6％的購(gòu)房者尚無(wú)購(gòu)房打算，但想先了解行情。其中有自住需求的購(gòu)房者表示，無(wú)論房?jī)r(jià)是漲還是跌，該買的還是要買。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總的來(lái)看，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)在3月“小陽(yáng)春”市場(chǎng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商仍需堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。

　　剛需二手房成交價(jià)上漲

　　春節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后，二手房帶看量越來(lái)越好，成交量也逐步上升，尤其是剛需市場(chǎng)，剛需二手房的成交價(jià)格已經(jīng)有3％－5％的上漲，雖然剛需房源的掛牌價(jià)格春節(jié)后沒有上漲，但由于購(gòu)房者數(shù)量較多，所以會(huì)有人追價(jià)。而且部分剛需購(gòu)房者心態(tài)有點(diǎn)急，擔(dān)心三四月份房?jī)r(jià)會(huì)漲，剛需改善型買家則在觀望。

　　受賣家捂盤惜售、買家持幣觀望的影響，2月份上海二手房市場(chǎng)比較冷淡，成交量繼續(xù)下滑。僅從成交量來(lái)看，上海二手房已呈現(xiàn)出連續(xù)5個(gè)月持續(xù)下滑的局面。總的來(lái)看，導(dǎo)致成交量下降的主要原因有兩點(diǎn):首先是新增房源不足。2013年是上海二手房的黃金年，全年共成交31.6萬(wàn)套。經(jīng)過(guò)2013年3月的頂峰和“金九銀十”的熱銷之后，從2013年底部分板塊就開始出現(xiàn)了新增房源特別是優(yōu)質(zhì)房源明顯不足的情況。部分板塊的房源需求相對(duì)較大，但新增掛牌不多，往往出現(xiàn)無(wú)房可賣的情況。

　　其次，賣家與買家間心理預(yù)期差距在拉大。受一些二、三線城市房?jī)r(jià)下降的影響，部分買家預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅上漲，暫緩購(gòu)房計(jì)劃，觀望態(tài)度明顯。而不少賣家對(duì)上海未來(lái)房?jī)r(jià)仍持樂(lè)觀態(tài)度，捂盤惜售，未達(dá)到心理預(yù)期的價(jià)格要求時(shí)，并不著急出手，交易時(shí)間明顯拉長(zhǎng)。對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔認(rèn)為，多數(shù)賣家因看好未來(lái)市場(chǎng)，已在兩三個(gè)月前提價(jià)，達(dá)不到心理價(jià)位并不著急出手，因此交易時(shí)間拉長(zhǎng)。

　　目前滬上二手房成交量較大的，仍然是松江、寶山、浦東、閔行等剛需房源較多的區(qū)域。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部認(rèn)為，春節(jié)以來(lái)，二手房源的掛牌量較年前有所上升，房東的心態(tài)比較平穩(wěn)。所以，若有實(shí)際剛需需求，可以選擇一些房齡較短，而且房子較新，特別是房東因資金需求而需出手的房屋，通常這樣的房屋周邊設(shè)施配備齊全，且有議價(jià)空間。

　　本周上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，一些置換改善案因銀行放貸拉長(zhǎng)或擱淺，一些價(jià)格較高板塊的帶看量、成交量雙雙下滑。但春節(jié)過(guò)后部分剛需客打算趕在3月傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”前買房，陸續(xù)入市，成交速度變快，2月剛需成交占總成交的6成以上。由于價(jià)格漲幅銳減以及成交量受挫，2月二手房指數(shù)漲幅已觸及臨界點(diǎn)，如若成交進(jìn)一步出現(xiàn)下滑，或?qū)?dòng)價(jià)格出現(xiàn)下跌，但反彈隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)。本周發(fā)布的政府工作報(bào)告提出了“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。改變一刀切，之前熱傳的雙向政策或?qū)嵤＃◤堦判馈√萍眩?/font>