[摘要] 對于大多數購房者來說，對樓市未來走向的預期，往往能左右出手的時機。本周全國兩會上，全國政協委員、住建部部長姜偉新面對一系列有關房價的提問，透露出“雙向調控”四個字的樓市政策信號。
對于大多數購房者來說，對樓市未來走向的預期，往往能左右出手的時機。有關機構的最新調查顯示，近八成購房者、近七成開發商看漲2014年的房價。而根據相關統計，剛剛開始的3月，新建商品住宅推盤量或將大幅增加，甚至有創階段新高之勢。申城二手房成交量繼續下降，但行情的低迷尚未明顯影響房價。
本周全國兩會上，全國政協委員、住建部部長姜偉新面對一系列有關房價的提問，透露出“雙向調控”四個字的樓市政策信號。業界人士猜測，目前全國樓市實際情況是房價漲幅不均衡，市場明顯分化，一二線城市上漲，三四線城市平穩甚至是冷清，“雙向調控”或是對一二線城市加緊調控，三四線城市放松限制，加快去庫存。從上海樓市現狀看，今年一季度樓市延續去年以來的慣性和行情。除了銀根收緊，今年政策走勢的預期較好，應該比較穩定，不會遭遇“見光死”。
新盤“搶跑道”模式開啟
隨著3月樓市傳統“小陽春”的到來，購房者的實際需求開始逐步回升，開發商也逐漸將剛需盤投入市場，新房市場已開始先于二手房復蘇。據上海搜房數據監控中心的最新統計，3月預計開盤的商品住宅將達67個。記者注意到，新進入計劃加推名單的項目還是以90－120平方米左右的改善型房源為主打，一些知名開發商項目的推盤量達到百套以上。
分析人士指出，3月預計開盤數達到67個，或創下2010年以來單月開盤數新高。雖然這67個樓盤最終能否如約開盤目前仍是未知數，但3月樓市“小陽春”的態勢已開始顯露。一方面，由于春節假期的影響，大部分開發商把推盤節點放到3月份。另一方面，開發商仍有市場會逐漸回暖的預期，需求量上升也導致了開盤量的劇增。據了解，在3月預計開盤的67個項目中，改善型項目達34個，占比過半。今年以來由于銀行信貸的收緊，加大了購房成本，對剛需市場產生不小的影響，改善型樓盤趁機入市以期提前搶占市場先機。
相比之下，剛需的樓盤入市則顯得起步較晚。漢宇地產市場部分析，春節假期過后，剛需盤主要還是靠老盤支撐，而且還是會以均價在2.5萬元/平方米左右的小戶型為主。嘉定區作為本市剛需供應的主要區域，是許多購房者入手新房的首要選擇。雖然年初樓市遇冷，嘉定區成交依然保持全市高位。縱觀嘉定區成交的項目，幾乎均為主打剛需2－3房的樓盤，可見作為剛需房源，成交量受到市場的影響相對較小。
與此同時，新浪樂居調查顯示，近八成購房者、近七成開發商看漲2014年房價。過半開發商表示，相較去年，今年的業績指標出現上漲。盡管現在輿論上房價走勢不明，但并不妨礙購房者的看漲心態。82.1％的購房者現在有買房打算，目前正在看房；14.3％的購房者表示，現在買不買房看情況而定，還有3.6％的購房者尚無購房打算，但想先了解行情。其中有自住需求的購房者表示，無論房價是漲還是跌，該買的還是要買。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總的來看，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊的市場背景下，房價在3月“小陽春”市場難以出現大幅反彈的機會，開發商仍需堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。
剛需二手房成交價上漲
春節長假過后，二手房帶看量越來越好，成交量也逐步上升，尤其是剛需市場，剛需二手房的成交價格已經有3％－5％的上漲，雖然剛需房源的掛牌價格春節后沒有上漲，但由于購房者數量較多，所以會有人追價。而且部分剛需購房者心態有點急，擔心三四月份房價會漲，剛需改善型買家則在觀望。
受賣家捂盤惜售、買家持幣觀望的影響，2月份上海二手房市場比較冷淡，成交量繼續下滑。僅從成交量來看，上海二手房已呈現出連續5個月持續下滑的局面?？偟膩砜?，導致成交量下降的主要原因有兩點:首先是新增房源不足。2013年是上海二手房的黃金年，全年共成交31.6萬套。經過2013年3月的頂峰和“金九銀十”的熱銷之后，從2013年底部分板塊就開始出現了新增房源特別是優質房源明顯不足的情況。部分板塊的房源需求相對較大，但新增掛牌不多，往往出現無房可賣的情況。
其次，賣家與買家間心理預期差距在拉大。受一些二、三線城市房價下降的影響，部分買家預期未來房價不會有大幅上漲，暫緩購房計劃，觀望態度明顯。而不少賣家對上海未來房價仍持樂觀態度，捂盤惜售，未達到心理預期的價格要求時，并不著急出手，交易時間明顯拉長。對此，21世紀不動產上海銳豐市場研究部副總監黃河滔認為，多數賣家因看好未來市場，已在兩三個月前提價，達不到心理價位并不著急出手，因此交易時間拉長。
目前滬上二手房成交量較大的，仍然是松江、寶山、浦東、閔行等剛需房源較多的區域。漢宇地產市場部認為，春節以來，二手房源的掛牌量較年前有所上升，房東的心態比較平穩。所以，若有實際剛需需求，可以選擇一些房齡較短，而且房子較新，特別是房東因資金需求而需出手的房屋，通常這樣的房屋周邊設施配備齊全，且有議價空間。
本周上海二手房指數辦公室發布統計認為，一些置換改善案因銀行放貸拉長或擱淺，一些價格較高板塊的帶看量、成交量雙雙下滑。但春節過后部分剛需客打算趕在3月傳統“小陽春”前買房，陸續入市，成交速度變快，2月剛需成交占總成交的6成以上。由于價格漲幅銳減以及成交量受挫，2月二手房指數漲幅已觸及臨界點，如若成交進一步出現下滑，或將帶動價格出現下跌，但反彈隨時會出現。本周發布的政府工作報告提出了“針對不同城市情況分類調控”。改變一刀切，之前熱傳的雙向政策或實施。（張昱欣 唐佳）
