[摘要] 寂許久的鄭州土地市場(chǎng)終于在2月19日那天有了新的爆發(fā)。河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，開發(fā)商敢于高價(jià)拍得此地，一定會(huì)開發(fā)出適合此價(jià)位的產(chǎn)品。鄭州高價(jià)地對(duì)市場(chǎng)是個(gè)利空消息，它損害鄭州的購(gòu)買力，透支了市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，增加市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，最終還是由消費(fèi)者埋單。
寂許久的鄭州土地市場(chǎng)終于在2月19日那天有了新的爆發(fā)。經(jīng)過(guò)6個(gè)小時(shí)長(zhǎng)時(shí)間競(jìng)拍，鄭州市兩塊土地終于在一陣掌聲中落下帷幕，其中位于信息學(xué)院路西、博頌路南地塊，總價(jià)拍到7.9593億元，單價(jià)為1550.31萬(wàn)元/畝。而位于信息學(xué)院路西、文勞路北的另一地塊也拍到了1221.7萬(wàn)元/畝。至此，鄭州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迎來(lái)新一輪上漲，高價(jià)地的產(chǎn)生是偶然還是必然?日后是否有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?記者采訪了相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。
土地拍出鄭州歷史第二樓面高價(jià)，
開發(fā)商心理受影響
土地競(jìng)拍后，鄭州市國(guó)土資源局有關(guān)人士認(rèn)為，以土地樓面價(jià)為依據(jù)，該地塊已經(jīng)接近歷史第二高，此前，鄭州曾在2012年由鄭州市軌道交通有限公司在龍湖拍的地塊最高價(jià)格，為8260元/平方米。
一些專家和業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為其符合地王特征，房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為，地王并沒(méi)有確切的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰則認(rèn)為。地王是一種口語(yǔ)化的叫法，“有總價(jià)地王和單價(jià)地王兩種，單價(jià)地王就是指一畝地賣多少錢?！?/font>
據(jù)拿地公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該地塊比較狹長(zhǎng)，未來(lái)將會(huì)在此開發(fā)近10萬(wàn)平方米規(guī)模的高層精品住宅。
高價(jià)地拍出后，也改變了一些開發(fā)商的心理預(yù)期。一些在市區(qū)中心區(qū)域的開發(fā)商向記者毫不避諱地表示，已經(jīng)有了惜售的心理。不少受訪的開發(fā)商人士認(rèn)為，由于高價(jià)地的高溢價(jià)，近幾個(gè)月肯定會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房心理和在售的項(xiàng)目售價(jià)有一定的影響。
戲說(shuō)歷屆地王：不是成王就能活
高價(jià)地的拍出，并非就戴上了榮耀的光環(huán)。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，歷年來(lái)鄭州拍出的地王不乏中途退地或者開發(fā)夭折的案例，比如2008年，曾經(jīng)是地王的藍(lán)寶灣地塊，當(dāng)時(shí)開發(fā)商思達(dá)置業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂，被正弘置業(yè)收購(gòu)。2008年，位于淮河路南、嵩山路西，也就是現(xiàn)在鄭州電視臺(tái)所在的25.3畝地塊進(jìn)行公開掛牌出讓。由于該地塊地理位置較好，拍賣吸引了12家開發(fā)商競(jìng)相出價(jià)，出讓價(jià)最后飆升至16202萬(wàn)元，被一家房地產(chǎn)開發(fā)商納入囊中，每畝地價(jià)合633.2萬(wàn)元，成為當(dāng)時(shí)鄭州“地王”。不過(guò)很快，競(jìng)拍者因自身原因，申請(qǐng)退地，損失2000萬(wàn)。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君對(duì)對(duì)鄭州市土地市場(chǎng)有較深層次的研究。對(duì)這次拍出的高價(jià)地，上官同君經(jīng)過(guò)測(cè)算，得出該地塊地樓面地價(jià)折合每平方米約為7752元，建成房?jī)r(jià)將會(huì)在每平方米14500元以上。而這種價(jià)格目前鄭州市場(chǎng)上只有萬(wàn)達(dá)中心、華潤(rùn)悅府、建業(yè)天筑等少數(shù)幾個(gè)豪宅級(jí)產(chǎn)品才能賣上這個(gè)價(jià)錢。
預(yù)期房?jī)r(jià)如此之高，是否存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?有業(yè)內(nèi)人士分析，這個(gè)地塊地處三環(huán)內(nèi)成熟地段、交通便利，學(xué)校商場(chǎng)超市設(shè)施完備，最重要的是金水區(qū)把今年14個(gè)城中村改造都納入了拆遷計(jì)劃，因此北區(qū)房子需求會(huì)增加不少，估計(jì)開發(fā)商就是看中了市場(chǎng)旺盛的需求潛力。加上今年沒(méi)有房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期，開發(fā)商對(duì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是可控的。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，開發(fā)商敢于高價(jià)拍得此地，一定會(huì)開發(fā)出適合此價(jià)位的產(chǎn)品。目前鄭州真正的高水平的豪宅并不多，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)出高端高層住宅、并輔助開發(fā)一定規(guī)模和層次的商業(yè)地產(chǎn)，精心設(shè)計(jì)戶型、把好物業(yè)管理和房屋質(zhì)量，還是值得期待的。
而河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社則表示出一定的擔(dān)憂，她認(rèn)為，高價(jià)地的拍出存在一定的非理性因素。此次萬(wàn)科、建業(yè)等大企業(yè)也參與了競(jìng)拍，這些企業(yè)都有自己的心理價(jià)位，并沒(méi)有追高。價(jià)格越高風(fēng)險(xiǎn)就越大，一個(gè)成熟的企業(yè)還是會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)放到第一位的。
現(xiàn)在不管國(guó)際環(huán)境，還是國(guó)內(nèi)金融環(huán)境針對(duì)房地產(chǎn)都有一定的利空因素，并不支持房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)以及房?jī)r(jià)的快速上漲。
高價(jià)地預(yù)示土地緊缺，專家有力挺有拍磚
對(duì)于此次高價(jià)地的產(chǎn)生，部分專家和學(xué)者對(duì)此也看法不一。上官同君認(rèn)為高價(jià)地產(chǎn)生是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果，他認(rèn)為，目前鄭州三環(huán)內(nèi)土地的確存在僧多粥少的現(xiàn)狀，大多數(shù)企業(yè)苦于沒(méi)有土地，面臨斷炊的風(fēng)險(xiǎn)。今年鄭州市三環(huán)以內(nèi)即將招拍掛的都是城中村改造土地、學(xué)校外遷、市場(chǎng)外遷、舊城改造騰出的土地，這都為土地高位運(yùn)行埋下了伏筆。加上鄭東新區(qū)龍湖片區(qū)炙手可熱的土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)鄭州土地價(jià)格將會(huì)持續(xù)高價(jià)位運(yùn)行。拍出高價(jià)地是情理之中的結(jié)果。
驗(yàn)房
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