[摘要] 在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡的背景下，一二線城市房價易漲難跌;三四線城市卻受困于人口回流與經(jīng)濟實力，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。”全聯(lián)地產(chǎn)商會負責人表示，其中重要原因就是中國土地供應(yīng)機制，“不賣地，地方政府難以為繼，這是短期內(nèi)解決不了的。
在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡的背景下，一二線城市房價易漲難跌;三四線城市卻受困于人口回流與經(jīng)濟實力，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國整體房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)的沖高回落趨勢。
如果對2013年樓市用一個詞概括，“分化”或許最為恰當。“一二線城市托人買房，三四線城市請人買房。”盡管只是一字之差，但在“托”與“請”的轉(zhuǎn)換之間，透露的市場行情卻大不相同。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，全國百城房價自2012年6月以來連續(xù)19個月環(huán)比上漲。不過，不同城市房價卻呈明顯分化：一二線城市房價上漲壓力依然突出，三四線城市價格繼續(xù)下行。“從進軍三四線城市，到逃回北上廣，品牌房企的布局調(diào)整反映了當下的市場變化。”某知名房企負責人認為，“深耕一線城市及部分熱點二線城市是企業(yè)利潤及未來發(fā)展的保證。”
而在談及樓市分化的原因時，世聯(lián)行地產(chǎn)董事長陳勁松認為，其根源在于人口流動、收入分化、產(chǎn)業(yè)集聚、服務(wù)半徑和水準、運輸距離等因素。
“雙分化”或?qū)⒓觿?/strong>
多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報告顯示，2013年我國樓市房價和房企分化趨勢明顯，2014年這種變化仍將持續(xù)。“由于一線城市的供應(yīng)量不足、需求極大，所以一線城市房價將延續(xù)漲勢;二線城市則是比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢;三線城市面臨的壓力比較大，房價將保持平穩(wěn)可能不會有增長;而四線城市是一個下降的趨勢。”花樣年控股集團董事局主席潘軍對2014年的樓市行情給出了自己的判斷。
對于房企的“分化”趨勢，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，會呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰薄！?013年，銷售過百億元房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家。房企千億元軍團的擴容與百億元企業(yè)規(guī)模的擴大，表明市場集中度進一步提高，房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。”
此外，千億元與百億元以上房企的“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。“2014年房價漲幅放緩已經(jīng)成為市場共識。”某機構(gòu)分析報告指出，隨著土地供應(yīng)的增加，以及差別化調(diào)控政策的推進，2014年房地產(chǎn)市場的多項指標增速都將放緩，未來樓市將可能進入“減速”運行的階段。
中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟金融展望報告》則指出，由于三四線城市就業(yè)和發(fā)展機會有限，經(jīng)濟發(fā)展不均衡、就業(yè)機會不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外，十八屆三中會全要求，進一步放寬中小城市戶籍限制、嚴格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進，中小城市的土地供給將大幅增加，房價下跌城市個數(shù)可能繼續(xù)增加。
“差異化”迎來機遇
業(yè)內(nèi)專家認為，“雙分化”導(dǎo)致“差異化”。2014年各地的樓市調(diào)控政策將會有所不同。“重點一二線城市會依舊從嚴，三四線城市有望迎來機遇期。”多位房地產(chǎn)從業(yè)者表示，未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國推進新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。
華遠地產(chǎn)董事長任志強近日表示，2014年至少有三個重要因素將會影響房地產(chǎn)市場。
任志強說，如果宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)通常會受到打壓，一旦GDP增速有所下降，房地產(chǎn)將會被視為重要推動力。對于今年的宏觀經(jīng)濟走勢，任志強的觀點是“不會太好，也不會太差。”因此，房地產(chǎn)市場將不會承受更大的政策壓力。
另一條主線是供給。今年多個熱點城市加大了土地供應(yīng)規(guī)模，這種趨勢將會持續(xù)。而實現(xiàn)供給與需求的動態(tài)平衡，需要較長的時間。一方面，土地供應(yīng)后，通常要兩三年才能上市形成供應(yīng)。而在政府壟斷供給的局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。
第三條主線是改革。任志強認為，越市場化，對企業(yè)越有利。他提醒2014年將注意力轉(zhuǎn)移到“改革”，而不是緊盯房價，其中主要關(guān)注土地制度、戶籍制度、城鎮(zhèn)化方面的改革。
世茂集團董事局執(zhí)行董事許世壇近期也宣稱，未來5～10年房地產(chǎn)還有很多機會。其理由在于：第一是城鎮(zhèn)化帶來的機遇，第二是“十八大”對多個領(lǐng)域的改革。“總體來看，房價上漲仍是2014年的主旋律。”張宏偉認為。“雖然依然在漲，但中國房地產(chǎn)不存在崩盤問題。”全聯(lián)地產(chǎn)商會負責人表示，其中重要原因就是中國土地供應(yīng)機制，“不賣地，地方政府難以為繼，這是短期內(nèi)解決不了的。”
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