[摘要] 在房地產(chǎn)行業(yè)流傳著這樣一句話：誰掌握了土地，誰就能掌握主動權(quán)。2011年到2012年鄭州土地市場供應(yīng)不足導(dǎo)致了2013年土地市場的紅火局面，開發(fā)商銷售狀況良好，普遍“不差錢”，這也讓去年的土地市場異?；鸨?
在房地產(chǎn)行業(yè)流傳著這樣一句話：誰掌握了土地，誰就能掌握主動權(quán)。
2013年，在城中村改造力度加大的內(nèi)因和房企巨頭先后入駐的外因促使下，鄭州的土地市場也變得異?；钴S。隨著航空港區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及龍湖、龍子湖等新區(qū)的崛起，土地放量的主要區(qū)域也在發(fā)生著改變。
據(jù)統(tǒng)計，2013年鄭州市土地市場約成交200幅地塊，成交總面積接近700萬m2，其中高新區(qū)、二七區(qū)成交量占比最多。相比去年545.5萬m2的成交量，增加了約25%。
新區(qū)“異軍突起”
隨著鄭州城市框架快速拉伸，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地漸少。高新區(qū)、二七運河新區(qū)、龍子湖區(qū)“異軍突起”，無論供應(yīng)量還是成交量，在2013年的土地市場上都可圈可點。除了區(qū)域本身存在的發(fā)展?jié)摿ν猓聟^(qū)土地市場的火熱與政府的規(guī)劃引導(dǎo)不無關(guān)系。這幾個區(qū)域的土地市場供需兩旺，政府規(guī)劃利好、政策優(yōu)惠引得“鳳凰”來，吸引開發(fā)商拿地開發(fā)。
其中，高新區(qū)在今年的土地市場上表現(xiàn)尤為搶眼。作為鄭州發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域，目前該區(qū)域有較多的土地供應(yīng)，萬科、綠城、錦藝都先后進(jìn)入，跑馬圈地。二七運河新區(qū)也已吸引建業(yè)、綠地等房企布局于此，在南水北調(diào)總干渠的帶動下，該區(qū)域在宜商、宜業(yè)的基礎(chǔ)上，又有了宜居的優(yōu)勢。
業(yè)內(nèi)專家分析，鄭州的土地供求熱點板塊突出，未來發(fā)展主要集中于三四環(huán)間，逐步向東北、西南方向新興熱點待開發(fā)板塊擴(kuò)散。2014年，受鄭東新區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃影響，龍湖板塊、龍子湖板塊為高地價熱點區(qū)域，其中鄭西組團(tuán)、運河新區(qū)外圍組團(tuán)、航空港區(qū)等開發(fā)力度較弱或者閑置土地較多的區(qū)域?qū)⑹艿綗崤酢?/p>
年末集中放量
本月初，鄭州市國土資源局就市區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作舉行了聽證會，擬將商服用地、住宅用地調(diào)整為九級，其中一級基準(zhǔn)地價分別為600萬/畝、560萬/畝。鄭州市本輪擬調(diào)整的基準(zhǔn)地價與上輪相比，住宅用地平均增長85%，商業(yè)用地平均增長125%，低于社會經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)成交價格增幅。
開發(fā)企業(yè)并沒有因為土地價格上漲的預(yù)期而裹足不前。2013年11月份鄭州市區(qū)通過招拍掛方式實際出讓各類建設(shè)用地601.41畝，12月份掛牌出讓1086.54畝建設(shè)用地，兩個月的土地供應(yīng)之和，約為2012年全年總量的25%。
專家認(rèn)為，臨近年底，全國各地為了完成年度供地計劃，加快了推地步伐，有實力的房企也紛紛增加土地儲備。預(yù)計2013年年底土地購置面積同比將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。
據(jù)悉，2013年12月份鄭州市共推出16快地，其中經(jīng)開區(qū)推出5塊工業(yè)用地，面積為561.98畝。另外出讓的11塊建設(shè)用地中，3塊為金融用地，面積為101.62畝;8塊為住宅用地，面積為422.94畝。在計劃掛牌出讓的住宅地塊中，兩塊面積為208.22畝的普通商住房用地為城中村改造地塊，面積為33.29畝的地塊為舊城改造地塊。
2011年到2012年鄭州土地市場供應(yīng)不足導(dǎo)致了2013年土地市場的紅火局面，開發(fā)商銷售狀況良好，普遍“不差錢”，這也讓去年的土地市場異?；鸨?。
一位不愿具名的外來開發(fā)商表示，由于銀行流動性緊張，開發(fā)貸款和個人房貸目前都有所收緊，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力。未來，房企有可能會放緩拿地的節(jié)奏，重拾“以價換量”的適度讓利策略，以便于快速回籠資金，支付前期拿地的款項。
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