[摘要] 前三季度，調控政策層出不窮、地產群雄爭霸全城、購房者舉棋不定，而依舊不明朗的樓市霧靄重重，地產列車難尋樓市軌跡。克而瑞(CRIC)《鄭州2013年9月房地產市場月報》顯示，9月份鄭州土地市場回暖跡象顯著，供應26宗地塊，共計62.77萬㎡，環比上漲111%，其中住宅用地占比46%;成交16宗地塊，共計49.10萬㎡，環比上漲961%。
前三季度，調控政策層出不窮、地產群雄爭霸全城、購房者舉棋不定，而依舊不明朗的樓市霧靄重重，地產列車難尋樓市軌跡。
在“升級版限購令”之下，鄭州樓市應聲下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，開發商年底沖量在即，資金回籠壓力明顯增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底樓市或將難以延續去年暖冬形勢，難言翹尾行情。
供應與存量并存 銷售壓力加大
自9月份以來，鄭州樓市就進入了密集的推盤期，根據鄭州新浪樂居的統計，9月份鄭州共有23個樓盤入市，10月則有26個樓盤新入或加推。
而接下來的11月，入市房源還將繼續增長，共有30家樓盤推出房源，其中純新盤16個，占總量的近53.3%，總體住宅類型27個，占據開盤總數90%。
值得注意的是，入市房源除了占絕對主力的剛需兩房、三房戶型外，第四季度，鄭州郊縣高端大盤也紛紛積極入市，在爭搶本地區高消費客源之外，也在分搶鄭州客源。
盡管目前尚無準確數據說明四季度將有多少房源入市，但從11月激增的開盤數量中可以看出，四季度入市房源或創下年度新高。
一方面是供應量增大，另一方面則是高庫存的存在。據克而瑞(CRIC)發布的數據，鄭州9月開盤項目整體去化率為62.23%，整體去化水平較一般，多數項目的主力產品為80㎡-90㎡的兩房和小三房，以剛需產品為開盤主推。
在9月份開盤的14個項目，僅有6個樓盤開盤去化率在80%以上，個別項目開盤去化甚至不足30%，各個項目去化差異性明顯。
鄭州市房管局公布的數據表明，截至9月底，市區商品房累計可售面積為1193.68萬平方米，同比增長54.45%。其中，商品住房累計可售面積為394.65萬平方米，同比增長8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期為6個月，逼近合理存量水平底線。業內預計，隨著四季度入市房源的增加，住宅庫存量將進一步增多，很有可能突破存量房的合理水平線。而不少開發商亦表示，四季度將面臨更大的銷售壓力。
“我們樓盤今年以來開了三次盤，每次開盤效果都不是很好，全年任務能否完成，第四季度很關鍵，但就目前情況而言，完成任務的壓力非常大。”東區某樓盤的營銷負責人對記者表示。
限購與限價同在 房企難以提價
2013年9月，鄭州市住房保障和房地產管理局升級版“限購令”發布以來，已經取得了一定的成效。據統計，鄭州市八九月份商品住房價格分別為每平方米7589元和7561元，已連續兩個月下探。
在“限購令”發布之時，房管局還提出了提出“房價零增長”目標。根據這一目標，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。
相比限購令，限價令對于開發商的限制更為直接，房企紛紛表示不敢貿然提價。據悉，目前鄭州市已經有200多個項目按照“零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。這些項目，既有6000多元/平方米的“剛需盤”，又有1.6萬元/平方米的“珍稀盤”，更多的是8000元/平方米左右的“大眾盤”。
此舉被認為直接卡住了開發商的“喉嚨”，據記者了解，9月份，鄭州市又有26家樓盤因為房價上漲，被鄭州市房管局約談負責人、停止網簽，并要求限期進行整改。
“限價令就相當于懸在開發商頭上的一把達摩克利斯之劍，你價格定高了，就拿不到預售證，沒法銷售，所以接下來開發商在提價方面會相當謹慎。”一名業內人士坦言。
鄭州市住宅與房地產協會秘書長葉琦也表示，前期出現的商品住房價格上漲，是由短期供應不足導致的短暫性需求緊張造成的。針對這一情況，年底前將有300多萬平方米的中小套型普通商品住房陸續投放市場，屆時房地產市場將呈現出供求平衡、價格穩定的態勢。
