[摘要] 日前國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。
日前國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。
“銀發浪潮”來襲，“４＋２＋１”家庭模式成主流，大量老人房產需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行“以房養老”還需邁過幾道坎？
觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念
“以房養老”是指老人通過抵押房屋產權，定期取得一定數額養老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。
這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發現，不少人對這一新型養老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養老；兒女沒出息，不會準父母賣房養老”表明對以房養老不看好。
“但存方寸地，留與子孫耕，傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了‘觀念坎’。” 北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。
“以房養老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示，高達９０％的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到１０％。
社保專家表示，觀念的轉變需要加大對“以房養老”這一新的養老方式的正確宣傳引導，特別是厘清認識誤區。即以房養老只是讓渡房產獲得改善型養老待遇，并非拿房子換基本養老待遇。“同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。”中國房地產協會副會長孟曉蘇說。
保障之困：養老機構“一床難求”，即便有錢會否無處養老？
對于贊同“以房養老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’？”
“養老產品缺乏是以房養老推行的最大障礙。” 全國養老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位３６５萬張，平均每５０個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬，“養老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養老錢冒險。”
傅旻認為，在美國“以房養老”是老人為了尋求高品質的養老服務，往往將自有產權住房賣掉住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。中國目前當務之急是加大養老機構建設，補充資源短板。“可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻，吸引更多社會力量辦養老機構，讓老人住有所居、老有所養、品質有保障。”
操作之困：金融保險業務割裂，老人“擔心”機構“畏難”
“以房養老”實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現，無規可依、風險顧慮，及業務各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養老”按揭貸款業務，是國內較早試點“養老按揭”的銀行。但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。”中信銀行合肥分行消費金融部經理邱林坦言。
記者在采訪多家房地產評估公司時，得到的回復多是“沒有開展這項業務”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現在缺乏統一平臺，業務割裂太嚴重。”一位保險公司高管則稱：“如果國家能給我們一個政策，允許保險業做按揭貸款業務，那么我們還是可以做的。”
王振耀等專家表示，政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經營機構給予一定稅收優惠；對于出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。此外，一旦“以房養老”業務推行，銀行、保險機構手握大量房產，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。
