[摘要] 近年來，各地曝光的房屋質量問題越來越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲備豐富，卻遭遇“惜用”。截至今年５月，上海的商品住宅維修資金歸集額共３９３億元，累計使用２９億元，累計使用率為７．４％，存在一定程度的“惜用”。
近年來，各地曝光的房屋質量問題越來越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲備豐富，卻遭遇“惜用”。有統計數據顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率不足百分之一，常年處于“休眠”之中。這筆巨額資金如何“喚醒”，近年來廣受關注。
“近水”卻難救“近火”
上海市住宅專項維修資金分為商品住宅維修資金和公有住房售后三項維修資金（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金和街坊公共設施維修資金）兩部分。目前，前者由上海市、區兩級房管局管理，后者上海市公積金管理中心管理。
截至今年５月，上海的商品住宅維修資金歸集額共３９３億元，累計使用２９億元，累計使用率為７．４％，存在一定程度的“惜用”。
同樣的情形在其他城市更為明顯。比如，截至２０１２年１０月底，廣州房屋維修資金歸集總額超過８１億元，但累計使用金額不到８０００萬元，不到總金額的１％。
另一方面，房屋和公共設施要花錢的地方卻越來越多。比如上世紀９０年代中后期建設的電梯房，如今已經進入了維修高峰期，維修范圍包括電梯、配電房、地下車庫等。如果維修資金“用不動”，房屋及相關公共設施只能“帶病運行”。
浦東新區瑞和苑小區就碰到過類似問題。小區有一幢高１４層的住宅樓，唯一的一部電梯由于電腦控制系統故障而停用超過一周時間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區的維修資金賬戶充裕，更換新系統需要１萬多元，但程序繁瑣。久拖無果之下，部分業主一度和物業管理人員發生肢體沖突。在居委會的協調下，最后物業企業無奈同意先“墊資維修”。
三大原因導致維修資金“使用難”
維修資金為何用起來難？記者調研發現，主要原因有三：
一是使用主體缺失。物權法規定，住宅專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后才能使用。也就是說，小區必須成立業主大會，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業主大會賬戶，具體則由選舉出的業主委員會經辦。但相當一部分小區未能組建業主大會、選舉出業主委員會。有的小區換屆改選因各種因素影響，導致換屆改選工作停滯不前，維修資金使用程序難以啟動。
二是小區“自我管理”能力較弱，公共決策達到兩個“三分之二”較難。上海市物業管理事務中心維修資金科科長張炳軍介紹，一方面，部分小區業主人數較多，且存在出租或未入住等情況，業主表決費時、費力，無法達到預期效果；另一方面，業主們無法就利益問題達成共識，往往不同意動用維修資金。
在上海廣粵路一小區擔任過多年業委會主任的居民顧偉程說：“比如修電梯，住在高層的人同意，一樓二樓的未必答應；修理地面水溝，一樓的居民積極性很高，其他樓層卻不著急。花維修資金，比花自己家的錢還要難！”
三是部分業主對維修資金使用的公開性、透明度有質疑，對公共受益的收支狀況有懷疑。維修資金使用是否合理得當，公共收益收入多少、用了多少、用在何處……這些問題在部分小區都是一筆“糊涂賬”，各地也曝光過不少維修資金使用“貓膩”、甚至業委會和物業聯手掏空賬戶的事件。
上海２０１１年出臺《上海市住宅物業管理規定》，規定未成立業主大會的小區，由居委會或村委會組織征詢業主意見，物業企業組織維修，經區房管局和專戶銀行審核后，可以根據決算審價金額支取維修資金。
張炳軍介紹，因大部分未成立業主大會的小區共用部位、共用設施設備尚在保修期內，因此，未成立業主大會維修資金使用情況較少，經統計，２０１２年未成立業主大會共使用維修資金３３０萬元。目前，上海絕大部分維修資金的使用還是在成立業主大會后支取的。
