[摘要] 去年12月，在高鐵商務區投資了半層寫字樓的魏先生，現在很無奈。雖然有多次成功的寫字樓投資經驗，并沒有給他多大的信心。看著高鐵商務區寫字樓密集扎堆的“陣勢”，他對未來的租金收益心里沒有一點底兒。
據統計，相對于物業增值，
86.7%的寫字樓投資客更關注租金回報，但鄭州的寫字樓，緣何不敢輕談租金？
“如果有人要，每平我降1000，幫我出手吧。”
去年12月，在高鐵商務區投資了半層寫字樓的魏先生，現在很無奈。雖然有多次成功的寫字樓投資經驗，并沒有給他多大的信心。看著高鐵商務區寫字樓密集扎堆的“陣勢”，他對未來的租金收益心里沒有一點底兒。
魏先生的憂慮，自然有他的緣由。
同質化、價格戰，新東站商圈寫字樓未來堪憂
從鄭州寫字樓市場近年發展態勢看，從2011年中原經濟區正式獲批，兩年多的時間，國內外資本注入，中小企業集體崛起，住宅政策調控，三重驅動力作用下，商務地產備受關注，供銷兩旺。
于此同時，高鐵板塊開始春心萌動，數十家項目相繼入市，勢呈“井噴”。據權威機構統計，2013年鄭州寫字樓存量將達約400萬平方米，按目前鄭州80萬-100萬平方米的年去化速度計算，消化存量就得4至5年。
不可否認，從中原經濟區的崛起，和鄭州市在中原經濟區的龍頭地位來看，鄭州目前的寫字樓市場存量，遠未滿足未來的市場需求，大量辦公需要仍待開發。
但問題是，現在東區熱火朝天的施工場面與銷售中心氣氛沉悶的現狀，已形成巨大反差，銷售冷淡，咨詢者寥寥。東區的寫字樓供應量、開發速度，明顯超出了該地區企業需求增長的速度，超過了該區的經濟增速、超過了區域內企業新增速度。
這樣直接的后果，就是直接引發區域寫字樓市場在售樓盤價格競相走低，各個項目紛紛打折促銷，對于租賃市場，同樣會引發價格戰。
何況，東區寫字樓的價格戰，已是不爭的事實。
這種價格戰主導的區域市場若長期發展下去，寫字樓價值將會受到極大傷害，價格走低直接導致的現象便是進駐企業良莠不齊→優質企業/大型投資客退出該地區（或該樓宇）→價格戰升級→租金低承受力企業持續涌入→優質企業望而卻步，形成一個難以收拾的惡性循環。情況惡劣的，甚至有可能導致區域寫字樓市場崩盤，投資者穩定的收益難以保障，區域商業環境完全惡化。
投資回報成敏感詞，高租金回報，想說愛你不容易
鄭州寫字樓的存量面積已達到了歷史最高水平。多個寫字樓項目先后交房，供應集中入市，無論是出售的投資型物業，還是品牌開發商自持的高端辦公物業，同樣遵循一條法則，即價格決定價值。
而居高不下的商務租金價格，就是寫字樓價值最明顯的表征。租金回報率，作為一種投入產出比，也是投資者衡量寫字樓物業是否值得投資的有力參考。
據某房地產機構的一項調查顯示，相對于物業增值，86.7%寫字樓投資客戶更關注租金回報。但是，就目前東區的市場狀況來看，租金回報已相當敏感。
不少客戶對開發商預估的3-5元的高租金產生了免疫；甚至也有開發商開始避諱向客戶談起投資回報，轉而向產品力上傾斜，因為項目的高拿地成本和目前的低租金形成的價值倒置，早已將投資回報一路拉低。
而產品的高同質化，又讓企業租戶在地段共生、配套共享、宣傳內容和產品內容幾乎一樣的寫字樓面前，更偏向于選擇租金相對低廉的寫字樓，這無疑就降低了收益預期。
未來幾年大量辦公樓陸續上市及大量供應，中高端寫字樓競爭日益白熱化，租金的升勢受到壓力，再加上，高鐵商務區內60-70%的都是投資型客戶，激烈市場競爭，高投資比重，雙重作用之下，將直接推高高鐵區域寫字樓的空置率，拉低租金收益。
以高鐵區某成交均價為14000元/平方米的寫字樓項目為例，租金為2.5元/平米/天，那么，該項目的年租金回報率則為6.4%（年回報率=每平方米的租金÷每平方米的售價×12個月），需要15.62年才能順利回本。
而這樣的投資回報，卻是排除項目同質化在未來引起的租金大戰和高空置率等不利因素后的理想計算結果。
