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　　萬科近日發(fā)布半年度報(bào)告。上半年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入413.9億元，凈利潤(rùn)45.6億元，同比分別增長(zhǎng)34.7%和22.3%。

　　由于銷售增長(zhǎng)快于結(jié)算節(jié)奏，截至中期時(shí)，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結(jié)算，較2012年年底增加330億元，為未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

　　上半年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，同比繼續(xù)保持增長(zhǎng)。萬科總裁郁亮表示，近年來，公司追求“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，通過提升經(jīng)營(yíng)效率，一定程度上克服了利潤(rùn)率下降的影響。

　　2012年，萬科ROE創(chuàng)20年來新高。中報(bào)透露，預(yù)計(jì)2013年公司全年的凈資產(chǎn)收益率仍將保持在較高水平。

　　報(bào)告還顯示，上半年萬科開、竣工面積均大幅增長(zhǎng)。其中開工面積919萬平方米，同比增長(zhǎng)96.3%；竣工面積432萬平方米，同比增長(zhǎng)76.9%。

　　在開發(fā)加快的同時(shí)，萬科也補(bǔ)充了一批土地資源。今年前6個(gè)月，萬科累計(jì)增加42個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價(jià)約2735元/平方米，與去年全年基本持平。

　　經(jīng)過數(shù)年醞釀，萬科的國(guó)際化戰(zhàn)略也在今年邁出重要一步。年初，萬科通過和當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商合作的方式，先后進(jìn)入中國(guó)香港、美國(guó)、新加坡市場(chǎng)。同時(shí)，公司完成首次美元債券的發(fā)行，并設(shè)立中期票據(jù)計(jì)劃，融資國(guó)際化程度進(jìn)一步提高。

　　○前7月銷售976.5億元

　　今年以來，萬科繼續(xù)堅(jiān)持面向自住購(gòu)房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產(chǎn)品定位。1~6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元，同比分別增長(zhǎng)18.9%和33.8%。其中，144平方米以下的戶型單位占比保持在90%。

　　數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入二季度后，無論是全國(guó)還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個(gè)城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長(zhǎng)65.5%，二季度則與去年同期基本持平。

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長(zhǎng)，一個(gè)重要原因是去年一季度市場(chǎng)還在低谷期，比較基數(shù)低；而二季度同比增速下滑，一方面因?yàn)槿ツ甓径瘸山幻娣e已經(jīng)恢復(fù)增長(zhǎng)，比較基數(shù)上升，另一方面，也反映了隨著成交火爆的局面逐漸結(jié)束，近期市場(chǎng)銷售開始趨于溫和。

　　他同時(shí)指出，對(duì)于始終堅(jiān)持積極銷售的企業(yè)，銷售速度并沒有放慢。從萬科的銷售來看，近期的新推盤銷售率仍然保持在比較理想的水平。

　　根據(jù)同日披露的7月份銷售公告，7月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長(zhǎng)23.1%和34.5%。至此，今年前7個(gè)月萬科的銷售面積已達(dá)到834.6萬平方米，銷售金額達(dá)到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

　　譚華杰表示，二季度新房入市的加快，已經(jīng)結(jié)束了年初供不應(yīng)求的狀況。前述14個(gè)城市商品住宅銷售面積對(duì)批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例，已經(jīng)由一季度末的1.43倍下降到二季度末的0.90倍。從可售庫存去化需要的月數(shù)來看，這些城市目前的庫存去化周期在10個(gè)月左右，也處在比較合理的水平。隨著供求關(guān)系趨于平衡，市場(chǎng)已具備平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。

　　○經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提升

　　中報(bào)顯示，上半年萬科的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入413.9億元，凈利潤(rùn)45.6億元，同比分別增長(zhǎng)34.7%和22.3%。

　　上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)同比下降8.7%，為10461元/平方米，主要原因是城市結(jié)構(gòu)變化，房?jī)r(jià)水平較低的城市在結(jié)算構(gòu)成中的占比上升。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率也較2012年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。其原因來自三方面：首先，行業(yè)存在利潤(rùn)率適度下降的大趨勢(shì)；其次，萬科結(jié)算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率低于毛坯房業(yè)務(wù)；再次，上半年萬科結(jié)算的資源中，部分來自2011年至2012年市場(chǎng)低谷時(shí)的銷售。

　　盡管如此，上半年萬科的凈資產(chǎn)收益率同比仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，相比去年同期上升0.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　郁亮表示，長(zhǎng)期來看，行業(yè)進(jìn)入下半年之后，利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)是存在的，但對(duì)股東來說，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率而非利潤(rùn)率。通過提升經(jīng)營(yíng)效率，可以克服利潤(rùn)率下降的影響。

　　事實(shí)上，最近三年，萬科的利潤(rùn)率雖然有所下降，但凈資產(chǎn)收益率逐年上升，2012年的ROE更是達(dá)到20年來新高。郁亮表示，預(yù)計(jì)今年全年的凈資產(chǎn)收益率仍將維持在高位。

　　○堅(jiān)持快速開發(fā)，合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源

　　根據(jù)年初計(jì)劃，2013年萬科預(yù)計(jì)的開工面積為1653萬平方米。截至6月底，萬科已完成開工面積919萬平方米，相當(dāng)于年初計(jì)劃的55.6%，相比去年同期大幅增長(zhǎng)96.3%。

　　譚華杰表示，目前公司尚未調(diào)整全年開工計(jì)劃，但年初披露的開工數(shù)字針對(duì)的是去年末已經(jīng)獲取的項(xiàng)目，考慮到一部分今年新獲取的項(xiàng)目會(huì)在年內(nèi)開工，全年實(shí)際的開工面積可能高于年初計(jì)劃。

　　為了滿足持續(xù)開發(fā)需要，上半年萬科補(bǔ)充了一些新的項(xiàng)目資源。1～6月，萬科累計(jì)新獲取項(xiàng)目42個(gè)，權(quán)益占地面積約342萬平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約925萬平方米。截至6月底，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積為4123萬平方米，相比2012年底時(shí)的3947萬平方米略有增長(zhǎng)，仍保持在滿足未來兩到三年開發(fā)需要的水平上。

　　年初以來，由于企業(yè)普遍加大了在住宅成交表現(xiàn)相對(duì)較好的一、二線城市的投資力度，導(dǎo)致部分城市土地市場(chǎng)一度出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。對(duì)于這一現(xiàn)象，譚華杰表示，目前住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系、庫存去化周期都處在比較合理的水平，并不支持過于樂觀的地價(jià)預(yù)期；隨著下半年尤其是第四季度供地的增加，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)情緒將逐漸趨于理性。

　　他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管上半年拿地量有所增加，但萬科謹(jǐn)慎投資的策略并沒有改變，對(duì)于那些“面粉貴過面包”、只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能贏利的項(xiàng)目，公司仍然采取回避態(tài)度。今年上半年，公司新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2735元/平方米，與去年全年基本持平，仍然保持在合理水平。

　　由于新開工項(xiàng)目的面積同比大幅增長(zhǎng)96%，并補(bǔ)充了一些項(xiàng)目資源，中期時(shí)萬科持有的貨幣資金較年初有所下降，為376.0億元。盡管如此，萬科仍是目前房地產(chǎn)行業(yè)中資金最為充裕的企業(yè)之一。剔除預(yù)收賬款后，萬科其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.7%，較2012年底的43.7%下降1個(gè)百分點(diǎn)。萬科的有息負(fù)債比例，仍然處于業(yè)內(nèi)較低的水平。

　　○國(guó)際化戰(zhàn)略邁出第一步

　　進(jìn)入2013年后，萬科的國(guó)際化業(yè)務(wù)也邁出了重要的一步。

　　今年1月，萬科與香港新世界合作，聯(lián)手摘取香港荃灣地塊；2月，萬科攜手美國(guó)鐵獅門，合作開發(fā)舊金山富升街項(xiàng)目；4月，萬科和吉寶置業(yè)合作，進(jìn)軍新加坡市場(chǎng)。

　　郁亮表示，試水國(guó)際化業(yè)務(wù)有助于進(jìn)一步拓寬萬科的國(guó)際化視野，通過學(xué)習(xí)和借鑒海外成熟市場(chǎng)和國(guó)外優(yōu)秀同行的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化自身在國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　在嘗試進(jìn)軍海外市場(chǎng)的同時(shí)，萬科穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格和長(zhǎng)期積累的企業(yè)信用也獲得了國(guó)際投資者的認(rèn)可。

　　今年年初，萬科首次參與國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，并獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)BBB+，Baa2和BBB+的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，這意味著，未來萬科在國(guó)際資本市場(chǎng)上將有望獲得更多的機(jī)會(huì)和更好的融資條件。

　　在3月份萬科所發(fā)行的規(guī)模為8億美元的5年期債券中，這一融資優(yōu)勢(shì)已經(jīng)有所體現(xiàn)，由于信用良好，此次債券的實(shí)際年利率僅2.755%。

　　今年7月，萬科還通過境外子公司設(shè)立了20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，海外融資渠道靈活度進(jìn)一步增加。萬科方面表示，中期票據(jù)計(jì)劃的資金用途是一般企業(yè)用途，具體的融資計(jì)劃和相關(guān)條件將根據(jù)公司實(shí)際的資金計(jì)劃確定。m