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　　規劃的樓房高22層，實際加蓋到31層，容積率也隨之提高。近一年來，看到規劃與現實的落差，鄭東新區一小區的業主頭疼不已，除對樓房安全的擔心，還為以后居住舒適度降低而窩心。

　　說到容積率，一個數字牽著兩頭利益。容積率較低，建筑高度、密度一般也較低，業主居住著就舒服，但開發商用于回收資金的面積就少。有開發商為多賺錢，會擅自提高容積率。那么，容積率背后的監管是怎樣的？違規加蓋為何沒被及時發現？

　　遭遇盼到交房時樓長高好幾層

　　看著日歷被翻到9月，鄭東新區一小區業主馮先生嘆了口氣，離2013年8月31日合同約定的交房日期過去一年，如今終于到交房時他卻又不敢收。“我買的5號樓，從規劃的20層‘拔高’到27層，容積率比當初承諾的4.99肯定提高了，還能安心住嗎？”即使有鄰居領鑰匙開始裝修，他仍決定等開發商的說法。

　　記者在鄭東新區官網規劃局板塊，找到該小區的建設工程規劃許可證，其中明確標明，該小區共建設6棟高層、1棟多層，1號樓規劃為23層、2號樓22層、3號樓20層、5號樓20層、6號樓22層、7號樓22層、8號樓5層。

　　9月3日上午，記者來到該小區實地查看，發現1號樓實建29層，加建6層；2號、6號樓實建31層，均加建9層；3號、5號樓實建27層，各加建7層；7號樓實建27層，加建5層；8號樓實建了7層，加建2層。業主喬先生見到記者便投訴說，自己房子在8樓，加蓋后影響到房屋采光，他們業主多次與開發商溝通，但問題至今沒得到解決。

　　在售樓部，工作人員介紹說，樓盤已經售罄，沒有空余，均價1平方米在11000元左右。當問及加蓋及變更容積率的問題，一位自稱開發商公司人員的徐先生說：“只是沒提前備案，房本一定能拿到，只是時間問題。”

　　回應綜合執法局立案調查，將行政處罰

　　根據城鄉規劃法，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處違法建設工程造價5%至10%的罰款；無法消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處罰款。

　　近一年時間，針對開發商違反規劃加蓋情況，業主們通過不同方式反映。今年2月，鄭州市房管局、規劃局作出回復稱，“系擅自改變規劃許可證規定內容進行加建。目前，鄭東新區綜合執法局已立案調查，現階段正按執法程序依法查處”。

　　回復中還表示，由于該小區違規加建部分涉及容積率、規劃強制性內容及標準等問題，需有專業技術能力的部門進行認定。針對此事，鄭東新區綜合執法局已及時向鄭東新區規劃部門發函，根據認定結果做出相應的行政處罰。

　　9月3日下午，記者采訪鄭東新區管委會，相關負責人稱，此事執法部門正在依法依規處理，已形成幾套處理方案，目前正在研究最終方案，處罰尚未落實。當被問到距離上次回復過去半年時間，為何仍無處理結果？該負責人也只是說“一直在研究。”

　　調查容積率提高，多數都是錢鬧的

　　容積率一定程度上可反映建筑密度，影響居住的舒適度，與業主的切身利益密切相關。然而，同等條件下，提高容積率，建筑面積增加，開發商就可多賣房子，多賺錢。

　　一位鄭州本土開發商的項目經理舉例說，以面積為1萬平方米的地塊為例，若容積率為2.0，則可建2萬平方米的建筑；如果把容積率提高到2.5，則可建2.5萬平方米建筑。如果以每平方米1萬元的均價銷售，就可多得5000萬元的銷售款，項目毛收益率粗略估算可提高25%。

　　鄭州大學綜合設計研究院總工許繼清說，容積率是土地出讓時就有的重要規劃條件，作為開發商及規劃設計單位，均需按照此條件進行規劃、設計、施工，不得擅自變更，即使變更，也要按照相應法定程序，并征求利益相關方的意見。那為何房地產市場還會出現容積率超規的情況？他坦言：“一句話，就是利益驅使。”

　　2009年，住建部和監察部曾開展房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題的專項治理。據統計，自2009年5月至2010年底，共查處違規變更規劃、調整容積率房地產項目2150個，共補交土地出讓金等158.02億元，罰款7.92億元，撤銷規劃行政許可47項。容積率違規事件的頻發程度可見一斑。

　　“事實上，在提高容積率的潛規則里，常離不開官商違規的暗箱操作。”采訪中，多位房地產業內人士直言說。而就在今年6月，澠池縣住建局及國土局6名工作人員涉嫌濫用職權、玩忽職守，被提起公訴，其中就存在容積率調整審批亂作為、監管不作為、處罰不到位，及土地出讓金等規費欠繳等嚴重問題，有些已涉嫌瀆職犯罪。

　　現狀規劃批后、竣工驗收前監管需加強

　　一方面，容積率是業主的利益關切;另一方面，提高容積率是對開發商的巨大利益誘惑。顯然，容積率的保障必須依賴嚴密監管。

　　2009年9月，鄭州市曾就加強建設用地容積率管理下發通知，明確國有土地使用權一經出讓，任何單位和個人無權更改規劃時確定的建設用地容積率。工程竣工時，如果建筑面積超過規劃許可，不得組織竣工驗收。

　　9月3日下午，鄭州市城鄉規劃局工作人員受訪時明確向記者表示，容積率在規劃局批的規劃許可證里很明確，竣工驗收時必須合規，如果發現超過規劃許可，監察支隊將介入，并按規定處罰。此外，容積率變化需重新核算土地出讓金，由土地受讓人向國土資源部門補交出讓金。鄭州市國土資源局工作人員受訪時說，提高容積率，需按照容積率等規劃條件變更后的市場地價水平，重新評估并核算土地出讓金，最后需再補交差價。

　　“施工中擅自違反規劃加蓋樓層，難道監管部門就沒有及時發現嗎？為何總是讓開發商‘先上車再補票’？”業主馮先生稱，即使事后開發商被處罰，但業主最后很可能只能接受超標容積率。

　　他山之石

　　據了解，溫州、滁州等地建立了批后監管制度，溫州是指派專人負責批后監管，發現違規行為立即責令整改，滁州則是成立規劃、建委多部門“規劃批后監管巡查小組”，定期巡查及時發現違規行為。

　　釋詞：容積率

　　小區總建筑面積與總用地面積的比值，這看似謎一樣的數字，直接涉及居住的舒適度，數值越小住著越舒服，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2。