[摘要] 2014年前三季度，鄭州商品房銷量同比下跌25%，但價格穩中有升。以2010年底為基底，鄭州市商品房庫存截止9月達到1172.7萬㎡，庫存壓力上漲明顯。
據同致行研究部發布的2014年前三季度樓市指數顯示，截至9月底，鄭州商品房銷量同比下跌25%，但價格穩中有升。全年房地產下行明顯，銷售難以與去年相比。其預計在房貸政策放松后，今年四季度，成交將有所沖高。
【商品房】
庫存增加，預計四季度成交有所回升
2014年前三季度，鄭州市商品房整體供應804.65萬㎡，2013年同期供應量879.86萬㎡，同比下降8.5%。2014年上半年鄭州商品房供應量同比下跌25.53%，因此第三季度商品房整體較高的供應量拉低了與去年同期的差距，但整體供應仍低于去年同期。
2014年前三季度，鄭州市商品房整體銷售面積550.04萬㎡，2013年同期銷量732.58萬㎡，同比下跌25%。2014年前三季度月均成交61.1萬㎡，2013年同期月均成交量81.4萬㎡，月均成交量減少20.3萬㎡。
綜合來看，今年前三季度僅有8月成交量達78.5萬㎡，其余各月成交均低于70萬㎡，而去年僅有2月份成交低于70萬㎡。
8月9日，鄭州限購取消，當月成交78.5萬㎡，成交量上漲明顯，平穩過渡一個月后，9月成交量僅有56.15萬㎡，可見限購取消對市場的刺激作用短暫且有限。
按照目前月均61.1萬㎡的去化情況預測，2014年鄭州市商品房整體去化量將達733.2萬㎡，但限貸取消后四季度成交將有所回升，因此成交量將有所沖高，預計整體成交量將在800萬㎡左右，較2013年全年1027萬㎡的成交量還是下降了22%。
前三季度，鄭州市商品房均價9818元/㎡，較2013年同期的8786元/㎡上漲11.7%，漲幅明顯。就2014年整體來看，房價較為平穩，僅有兩個月房價破萬，其余均保持在9600元/㎡上下。
以2010年底為基底，鄭州市商品房庫存截止9月達到1172.7萬㎡，庫存壓力上漲明顯。2014年房地產市場整體供過于求，尤其是9月份，供求矛盾升級到最大化，供應量超過銷售量73.26萬㎡，供求比達2.3，導致本年度庫存上漲明顯。全年房地產下行明顯，銷售難以與去年相比，預計未來時間內去庫存仍將是市場主流。
【商品住宅】
9月均價8585元/㎡，中原、高新區成交量領跑
2014年前三季度鄭州市商品住宅市場供應量達574.16萬㎡，較2013年同期上升16.8%。2014年前三季度共成交421.04萬㎡，整體供求比1.36，呈現出供過于求的態勢，且此狀態較2013年更加突出。
2014年前三季度鄭州市商品住宅共計成交421.04萬㎡，較2013年同期下降22.8%，月均去化46.8萬㎡，較2013年同期月均60.6萬㎡的去化量下降了13.8萬㎡，降幅達22.8%。按照2014年前三季度月均去化速度預測全年商品住宅去化量為561.44萬㎡，但基于政策環境的變化，去化量將有所上升，預測2014年鄭州市商品住宅全年銷量在600萬㎡左右。
價格較上個月基本持平
2014年9月份，商品住宅銷售面積43.04萬㎡，環比下降33.4%同比上漲3.7%，2013年前三季度銷售面積545.36萬㎡，銷售均價8282元/㎡。
2014年前三季度，鄭州市商品房住宅銷售面積421.04萬㎡，銷售均價8595元/㎡，9月份銷售均價8585元/㎡，8月份8520元/㎡。
限貸放松，但各樓盤銷售價格未有明顯變化，多數處于觀望狀態，預計房價在年內不會有大幅度變化。
隨著房價的持續上漲，作為價格洼地的高新區成為熱點區域，吸引著越來越多的客戶來此購房。2014年，成交格局以高新區和中原區最為火爆，前三季度，中原區成交量最高，共計成交71.83萬㎡，占比16.9%，成交均價8108元/㎡；高新區近兩年新盤頻出，而且多為剛需大盤，前三季度共計成交71.13萬㎡，占比16.8%，成交均價7080元/㎡；位于第三的是二七區，隨著二七新城的建設，區域內大盤涌現，泰宏建業國際城、綠地濱湖國際城、錦繡山河等助推了區域成交，前三季度該區域共計成交68.23萬㎡，占比16.1%，成交均價8090元/㎡；而區位、配套等較為優越的金水區，因可用土地減少、可售項目不多，因此成交量下滑至第四，前三季度共計成交67.91萬㎡，成交均價9639元/㎡。
【商業物業】
商業物業維持高位，去化約需45個月
2014年前三季度，鄭州市商業用房總供應量69.2萬㎡，2013年同期供應量97.4萬㎡，同比下降29%，但仍然是供過于求的狀態。
2014年前三季度，鄭州市商業用房去化39.66萬㎡，2013年同期去化量41.34萬㎡，同比下降4%，但降幅較小。
月均去化4.4萬㎡，按此去化速度預估，2014年全年將共計去化52.86萬㎡，扣除一些其他因素，2014年整體的去化量也不會超過60萬㎡
2014年前三季度鄭州市商業成交均價為19141元/㎡，較2013年同期的15644元/㎡相比，上漲3497元/㎡，增幅為22.4%。2014年高端綜合體項目不斷入市提升整體市場均價，如鄭州萬達中心、綠地新都會、美盛中心、德化大廈等。
截至9月份，鄭州市商業物業庫存量達到207.6萬㎡（以2010年底為基底）。因商業物業開發商自持比重加大，該庫存量預計將繼續保持上升局面。按照鄭州市近三個月商業物業月均4.61萬㎡的去化速度來看，此庫存量去化需45個月。
【辦公用房】
價格略有漲幅，鄭東新區依舊領先
2014年前三季度，鄭州市辦公用房總供應量79.61萬㎡，2013年同期供應量153.8萬㎡，同比下降74.2%降幅48.2%。
2014年前三季度，整體銷售面積82.75萬㎡，2013年同期銷量98.89萬㎡，同比下降16.14%降幅16.3%。
縱觀2013、2014全年，辦公用房市場整體呈現供不應求的狀態。房價整體略有上漲，但幅度較小。
2014年前三季度辦公物業成交均價為11836元/㎡，同比上漲4.9%，上漲幅度較小。
鄭州市辦公物業截至2014年9月份庫存量為146.8萬㎡，按照鄭州市近三個月月均8.2萬㎡的去化速度來看，未來去庫存需要17.9個月，相較于商業物業來說庫存壓力明顯較小。高鐵商圈辦公市場的逐步去化給辦公庫存以一定緩解，但大型綜合體項目的不斷出現導致辦公市場銷售壓力依然存在，未來隨著龍子湖、龍湖區域以及城中村改造商務項目的入市，辦公市場將長期處于高庫存狀態。
2014年前三季度鄭州市辦公市場方面，鄭東新區老大地位巋然不動，憑借44.33萬㎡的銷量占比達到53.6%，成交均價也位列八大區之首，為14475元/㎡，該區域內仍然是高鐵商務圈內項目備案為主，主要有綠地新都會、建正東方中心、美盛中心、鄭東商業中心、綠地中心等。（王亞平）
