[摘要] 9月30日央行出臺房貸新政，已結清貸款的家庭再按揭貸款買房可以算首套房貸，利率最低可打7折。截至昨日，鄭州各家銀行還都不愿公開回應此問題。
9月30日央行出臺房貸新政，已結清貸款的家庭再按揭貸款買房可以算首套房貸，利率最低可打7折。政策出臺后，銀行成為關注的焦點，截至目前，多個城市的銀行都開始執行認貸新標準，但各家銀行仍停留在“認貸”層面，具體細則還在等待或者制訂中，而且大多銀行房貸利率未作調整，仍執行的是1.1倍基準利率。
記者多方聯系，截至昨日，鄭州各家銀行還都不愿公開回應此問題。“總行的細則還沒有下發到分行，即便總行的細則出臺，各地分行也還要根據自己情況執行。”業內人士稱，房貸新政為何未能得到各大商業銀行的積極響應？一個直接的原因是，按照7折利率計算，銀行所獲收益已經低于同期理財產品的收益，這將使執行7折利率的銀行出現虧損。
河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清表示，“無論這次新政對市場的影響如何，對消費者而言，任何時候都要根據實際需要和經濟條件，理性置業。在條件允許的情況下，我還是堅持‘買早不買晚’的觀點。因為我個人認為鄭州樓市的均價將會在12000元/平方米。從長遠看，鄭州的房價還有3000~5000元的上漲空間。”鄭州晚報記者 蘇瑜
銀行只停留在“認貸”層面
距央行和銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》已經半月，雖然多家銀行已經表態落實新政，但是各地分支機構均表示尚未接到通知，目前尚不清楚具體如何執行。
永恒集團營銷管理部經理姚衛峰表示，“現在各銀行的具體落地政策還沒有出臺，很多情況也只能是推測。貸款政策放松一定程度上激發了剛需客戶購房意向，但現階段多數銀行限貸松綁的執行細則未出臺，貸款利率仍普遍按照上浮20%計算，對于工薪階層來說寧愿等一等，也不愿貿然備案成交。首套房‘認貸不認房’界定標準較此前顯著放寬，并且執行相對到位，改善類客戶入市愿望增強，而商業、辦公等產品受政策限制較小，市場表現相對穩定。”
根據全國其他城市分析來看，目前銀行執行的房貸新政基本上仍只停留在認貸這個層面，而目前在認貸標準中，對購買首套房或擁有1套住房，并且貸款已結清的，各銀行都明確，再買房可視為首套房貸。對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，則未明確而是由各銀行自主依客戶情況確定首付比例。因而符合這種條件的客戶將會面臨貸款受理難題，如果沒有更細的標準出臺，客戶貸款計劃就會受到影響。
一位業內人士表示，房貸新政出來后，各銀行房貸細則遲遲難產有一定的原因，最主要的是銀行難以“一刀切”。央行把貸款利率調整和2套房以上再買房的貸款政策交由各商業銀行自主確定，這本身就意味著沒有統一標準。同時這塊也難以統一。以貸款利率為例，目前市場資金高企，貸款利率難以較大幅下降，只能隨行就市，銀行也不好再明確貸款利率下調水平。另外，銀行自主確定2套及以上住房貸款首付比例等，這需要考量個人客戶資信狀況和貢獻度，每個人情況不同因而也無法統一。這位人士個人認為銀行房貸細則難以短期內出臺，甚或有可能難產，有可能是在經營過程中依實際情況逐步調整。
“9折利率”接近折扣底線
永恒集團營銷管理部經理姚衛峰表示，“我們與合作的中行、建行、浦發等多家銀行進行過溝通，目前都沒有得到任何消息。但根據全國的情況來看，7折利率是不可能的。”這一點似乎已經成為共識。據業內人士分析，按照7折利率計算，銀行所獲收益已經低于同期理財產品的收益，這將使執行7折利率的銀行出現虧損。僅憑這點，商業銀行就不可能有積極性。
所以，新政出臺已經半月有余，各大商業銀行普遍反應冷淡，也就不覺得奇怪。業內人士普遍認為，就今年大環境而言，“9折利率”已接近房貸利率折扣底線。目前，有銀行陸續作出回應。北京首套房最低折扣僅止步“9折”且門檻較高。中國農業銀行青島分行表示申請者能夠拿到多少的利率，取決于銀行對申請者的評分高低。學歷、工作單位、收入水平、信用狀況、資產狀況等都是評分標準之一。至于7折利率，則是中國農業銀行私人銀行的客戶，并且資產額最低達到800萬元的申請者才能享有。
記者從58同城房產頻道上看到，在深圳，日前八大銀行已出臺房貸利率具體細則，農行、招行最低9.5折，中行、建行最低9.7折，工行、交行、光大、民生保持在基準利率。對于這些確定了細則的銀行來說，一些相關問題也相繼浮出。
新政出臺后，對于9月份剛剛購買二套房的居民來說，可能是一個重磅炸彈。對此，一銀行的房貸部工作人員表示，在新政執行前購房的居民，如果房貸審批沒有完成，都可以按照新政策。“購房者可以跟房貸經理溝通，如果審批完成了，就試下申請復議，重新走審批程序。”
銀行業內人士也建議，購房者應盡快跟負責的房貸經理溝通，提出按照新政辦理。據了解，每家銀行對新政前購房者的政策略有不同。交通銀行是嚴格以受理時間為準。農業銀行、建設銀行表示，如果房貸審批尚未完成，購房者可以提出重新審批的要求。
如果審批程序已完成，但是購房者又一定要享受新政策怎么辦？有銀行業內人士透露，有一個辦法可以試下，就是臨時終止貸款，并換到別家銀行重新申請房貸。
調控政策影響購房者決策
觀望情緒較重
“認貸不認房”政策對購房情緒的提振作用雖然很大，但并未促成快速交易，這被業內稱為“新政空窗期”。據媒體報道，“十一”期間，北京商品住宅成交量較為平淡， “十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬平方米，同比去年“十一”分別下降40%、35%。
據某房產網數據統計，黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬平方米，環比去年同期下跌26.1%，為2012年來最低水平。
另據統計，國慶黃金周期間廣州十一區網簽一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%；成交均價11867元/平方米，同比上漲30.1%。
“每年十一黃金周的成交備案均會出現下滑，去年十一期間環比同期成交量下降81%，下降幅度與今年基本持平，說明成交備案減少屬于正常波動。鑒于認購與備案之間存在的延后性，使得數據低估了市場表現，仍需要看后續的備案情況。”房價點評網鄭州首席分析師趙爽告訴記者，“從10月1日到7日，鄭州市區開盤項目較少，僅有美景龍堂等個別樓盤集中解籌，大部分項目仍平銷，去化庫存。在這期間商品住宅備案成交2.58萬㎡，成交均價10255元/㎡，環比上周成交量下降83%，而成交均價上漲10%；同比去年十一，成交量下降24%，成交均價上漲5%。”
市場未見根本逆轉或迎來改善型置業潮
“第四季度由于開發商資金需求的壓力，會在推貨量以及價格優惠幅度等方面存在機會，購房者應抓住時機，尋找匹配產品，及時出手購買，毋錯失良機。”趙爽分析說，政策環境雖越來越寬松，但不能盲目樂觀，整體市場并未發生根本性的逆轉；客戶現階段普遍存在觀望情緒，如何提升購房人群的購買信心是下一階段的關鍵所在；第四季度是實現全年銷售目標的重要時間段，抓住產品、土地等方面的窗口期，現金為王始終是王道；僅四季度市場推量就有354萬㎡左右，明年會有更集中的放量，應密切關注。
據了解，十一長假期間各項目的來電來訪量均有普遍增加，改善類項目保利海上五月花，十一期間來電166組，來訪157組；剛需類項目如升龍城，來電235組，來訪271組；品質類項目恒大綠洲來電486組，來訪964組。來電來訪量均有較大幅度的提升，市場關注度均較高。
項目的成交表現良莠不齊，部分知名開發商的明星樓盤大定情況相對良好。
河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清表示，“整個中國的房地產業目前已經步入新的發展階段。開發商要審時度勢，改變以前的慣有思維。要突出產品的差異性和營銷的創意性。要對市場進行全面的研究。目前，雖然改善性需求有所增加，但鄭州57%的置業者還是中等收入人群，他們更傾向于120平方米左右，尤其是90平方米以下的小戶型，開發商要對自己的目標客戶有清晰的認識和分析。”
