[摘要] 前三季度，鄭州市商品房整體供應804.65萬㎡，與2013年同期供應量879.86萬㎡相比，下降8.5%。而同時，商品房銷售面積550.04萬㎡，與2013年同期732.58萬㎡的銷量相比，下跌25%。
房地產政策的相繼出臺使2014年的樓市顯得“熱鬧非凡”，房企不斷對癥下“策”、購房者邊走邊望、專家探討分析、媒體獲訊辟謠又求證，而反映在樓市的仍是“不溫不火”。10月1日發布的百城價格指數報告顯示，9月全國100個城市均價連續5月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。而房地產研究院監測數據也顯示，截至9月底，樓市庫存、環比同比值均有上升，35個城市中新建商品住宅庫存創近5年歷史新高。
相比較全國，鄭州樓市也顯露“風頭”。2014年9月，100個城市中，住宅價格環比8月上漲的城市個數為21個，而漲幅居首位的城市則是鄭州。同致行研究中心監控數據顯示：“8月份鄭州商品房銷售均價每平米9428元，9月份每平米9659元，環比上漲2.45%。”梳理鄭州整個前三季度，樓市供應、成交、價格經歷了各種變化，如今在全新的調控思路下，第四季度的鄭州樓市將會走向何方?這個問題成為多數業內人士都在思考的話題。
供應量下滑、成交量低
同致行數據顯示，前三季度，鄭州市商品房整體供應804.65萬㎡，與2013年同期供應量879.86萬㎡相比，下降8.5%。而同時，商品房銷售面積550.04萬㎡，與2013年同期732.58萬㎡的銷量相比，下跌25%。
縱觀整體的市場成交量，樓市低迷的“陰霾”并未放過鄭州。2014年前三季度鄭州月均成交量61.1萬㎡，而2013年同期月均成交量為81.4萬㎡。綜合來看，今年前三季度僅有8月成交量達78.5萬㎡，其余各月成交均低于70萬㎡，而去年僅有2月份成交低于70萬㎡。
8月9日，鄭州限購取消，如同“開閘的水”一般，雖未“泄洪”，但8月鄭州成交量為今年前三個季度最高，達78.5萬㎡，過渡一個月后，9月成交量僅有56.15萬㎡。業內人士分析，限購取消對市場的刺激作用短暫且有限，還需結合限貸放開來促進市場去化。
緊接著，人們不但盼來了十一黃金周的七天長假，意外驚喜的還有9月30日的“央四條”。如強心劑般，“央四條”注入樓市，反應靈敏的河南五部門隨即響應，出臺針對樓市的調控政策，給前三季度的樓市畫上一個完美的句號，同時又給第四季度的樓市一個興奮的開始。
價格穩中有升 剛需族為購房主力軍
市場的供應量、成交量顯示信號是樓市的緩慢發展，而事關老百姓“心肝”的最終是價格的變化。在全國百城價格指數中，鄭州時而“一枝獨秀”唱高歌，賺足觀眾的眼球;時而隨全國節拍起舞，加入小伙伴們的“跌部隊”。
“跌跌漲漲，漲漲跌跌，作為老百姓的我真不知何時出手”成為坊間的一個段子。而整體數據來看，前三季度鄭州市商品房均價每平米9818元，較2013年同期的每平米8786元，上漲11.7個百分點，漲幅非常明顯。截至9月底，今年4月和6月飚過“萬元關”，其余保持在每平米9600元之下。
作為一億人口大省的省會城市，鄭州似乎走上了一條逆勢上揚的非凡之路。對此，河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清分析：“河南城鎮化的低水平雖讓中原人蒙羞，但也成為房地產市場發展的潛力支撐源。鄭州作為一個首位度極高的城市，集聚眾多優勢讓其在平穩中不斷發展。”
而證明這一觀點的除了穩中有升的房價，還有穩固的剛需購房主力軍。前三季度，作為市場主流產品的80—90平米的房源，備受剛需置業者的青睞，占前三季度住宅去化量的37.3%，成為去化量最高的房源。同時，60平米以下戶型占銷比達4%，成為資金較為緊張的剛需族及投資客追逐的“寵兒”。
第四季度值得期待 樓市將呈新常態
政策的變化把樓市的“空氣”漸漸炒熱，十一黃金周期間，新華房產記者調查發現，購房者雖看得多，但買得少。
對此，宋向清分析，首先，9月30日央行出臺政令，具體細則根據各家銀行而定，而執行走程序需一段時間;再者，開發商并沒有針對性地做促銷;第三，消費者在等細則，選擇觀望，這三點使購房市場并未有想象中的“恐慌入市”。
醞釀一波波的救市政策不斷出臺，10月13日，住建部、財政部、人民銀行近日聯合發文，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕職工貸款負擔。
同時，近日一則二手房交易營業稅的傳聞，在網絡上被廣泛轉發，稱原滿5年的普通住房交易免征營業稅，將調整為滿2年即可免征。記者多方采訪，相關人士表示雖未接到相關通知，但減稅很有可能成為新一輪樓市松綁的著力點。
在此情境下，第四季度樓市呈現什么樣的態勢?許多房地產開發商持積極的態度，限購限貸松綁、公積金政策放寬等對剛需、改善和投資性需求均利好，樓市將進入新常態時代。
而無論是政府、央行，還是涉及的相關部門，所釋放出來的信號，足以讓購房者思考，何時才是入市的最佳時機?購房者在等待政府部門的行動，開發商在等待購房者的行動。樓市的觀望氣氛能否一掃而空，第四季度的序幕已經緩緩拉開。
