[摘要] 對于小型開發商或掛靠其他公司名義開發的樓盤，購房者在簽訂購房合同時，應注意了解開發商與土地使用權人是否為同一主體，否則可能存在難以辦證的風險。
在老百姓的觀念里，有房子才有了安身立命之本。然而不少準業主們可能做夢也意料不到，自己花了一輩子積蓄買的房，最后可能遲遲辦不來房產證。根據興寧市法院的統計，2013年以來，該院受理房地產合同糾紛案件176件，其中，僅購房者訴求房地產商辦理產權過戶的案件有109件。究竟是誰動了購房者的奶酪？
情形1：土地被開發商抵押
2004年6月1日，謝文文(化名)看到某開發商開發的商品房樓盤鄰近幼兒園和小學，沒有詳細看其預售證等材料，立即以近25萬元購買了其中一套房，開發商答應在1年內辦理房地產權證，可是，苦等10年無果。像他這樣的住戶在這個樓盤就有60多戶。
今年3月，謝文文等60多個住戶向法院起訴，很快，興寧法院判令開發商限期辦理房地產權證并支付辦證違約金。可開發商在開發樓盤之時已經將土地抵押給銀行，后因公司經營出現問題，無力償還銀行債務，在抵押沒有解除的情況下，造成不能辦理房地產權證。目前，法院對60多個住戶的案件已經正在執行，銀行也已經起訴開發商要求償還債務，法院需要依法拍賣開發商名下的其他資產用于償還銀行債務，在解除抵押登記后，才能給謝文文等60多人辦理房產權證。
梅州市中院民二庭庭長肖慶浪表示，由于土地使用權和房產項目是否抵押不列入預售公示的范圍，公眾一般難以了解，對此風險無法預估。因此，肖慶浪建議，應建立房地產預售時公布房產土地抵押情況的信息公開制度，給購房者一個明明白白的選擇權利。
而購房者在簽訂購房合同前，可通過售樓處、國土住建部門詢問樓盤的土地使用權是否存在抵押等情況，也可以要求在合同中加大開發商拖延辦證的違約責任。
情形2 ：開發商前期手續不全
2008年3月24日，經營地板磚的王老板以89.6萬元購買了某房地產公司開發的兩個商住樓，本想將房子抵押擴大生意規模，可是，開發商遲遲沒有為他辦理房地產權證。王老板遂在2014年3月向興寧法院起訴，隨后，起訴該房地產公司的60宗案件接踵而至。
可法院在執行中調查得知，該房地產公司在施工和銷售時均未辦理相關登記、安裝、驗收而取得預售許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證，導致無法辦理權屬登記手續。而現在辦理登記時，相關部門要求按照現時的標準收取各項費用，該60多戶的登記費用就高達1200多萬元，開發商無能力在短期內支付該筆巨額費用。
肖慶浪建議，一方面購房者在簽訂合同前要通過各種渠道了解房地產權證的辦理條件，向開發商仔細詢問和查看是否有預售許可證和各種必要的報批的證件，沒有預售許可證的要謹慎，遇到前期報批手續不完善的時候要衡量法律風險。在簽訂合同后發現因報批漏洞而不能辦證的，可以向法院提起民事訴訟。同時，在房屋買賣協議中明確對辦證期限予以約定，要求除法定情形免責外，代辦證的開發商應承擔約定的違約責任。
另一方面，應制定專門的商品房預售資金監督管理辦法，辦證費用必須在專門的銀行賬戶專款專用，開發商支取辦證費用應經申請，嚴禁挪用。
情形3：土地不在開發商名下
2004年3月9日，曾方方(化名)向某房產公司以32萬元的價格，購買該興寧市某花園的兩套房。合同約定，由開發商協助購房人辦理房地產權證，費用由購買人負擔。可開發商代收了辦證費用后卻一直沒有結果，曾方方于2013年底向興寧法院起訴。
審理中，開發商表示愿意協助辦理房地產證，但因為當年是借用他人的地塊開發，雖然已支付費用給第三方，但未辦過戶手續，所以土地不屬于開發公司名下，還屬于第三人名下，現在需要先從第三人轉到自己公司名下，再分割過戶到業主名下，這個過程中的費用需要近百萬元，自己公司已經沒有能力承擔，只能任由法院執行。
肖慶浪提醒，對于小型開發商或掛靠其他公司名義開發的樓盤，購房者在簽訂購房合同時，應注意了解開發商與土地使用權人是否為同一主體，否則可能存在難以辦證的風險。由于開發商的原因造成難以辦證的，即使雙方對辦證期限沒有特殊約定，根據最高院相關司法解釋的規定，尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同訂立之日起90日未能辦好權屬證書的，購房者可追究開發商的違約責任。
合同約定的期限或者前述的90日辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失。(記者何小敏通訊員巫樂庭吳杰輝)
