剛剛過去的8月份，鄭東新區龍湖副CBD地區的3塊商住房用地掛牌出讓，以“地王”姿態先后面世，業內人士分析，這些地塊將來的房價每平方米預計都在3萬元以上。高價房如何賣?賣給誰? 

　　近日，在河南省房地產業商會和房管部門聯合主辦的商品房精裝修座談會上，業內人士一致認為，鄭東新區作為鄭州乃至河南商品房開發最高端的區域，應該試點開發精裝修商品房，并逐步在鄭州及全省進行推廣。省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京表示，商品房精裝修涉及標準制定、規劃設計、監督監管、竣工驗收、 稅費減免等多個方面，希望政府和企業共同努力，推動河南精裝修商品房市場健康發展。 

　　精裝正當時 樓盤優等生? 

　　現狀

　　精裝修商品房在鄭州初步發展 

　　據介紹，商品房精裝修從2003年開始在國內起步，到2010年有一個初步的發展。2010年之后，進入快速的整體發展趨勢。特別是這幾年，像一線城市北 上廣深以及東南沿海地區，精裝修商品房都占有一個較大的比例。不過，整個中部城市和西部城市，精裝修商品房的發展還處于初步的發展階段。 

　　鄭州市場，從2003年開始也逐步出現了一些精裝修項目，但目前還不多。鄭東新區從2012年以來，新推出的27個項目中，有7個項目的個別樓棟進行了精裝修。包括建業、正商、海馬、嘉億等多家公司都試點推出了精裝修商品房。 

　　座談會上，多位房地產企業負責人指出，像一線城市及一些房價較高的城市，在商品房建設成本特別是拿地成本越來越高之后，如何讓房子賣得物有所值，開發精裝修商品房、提高房子的附加值成為市場發展的必然趨勢。 

　　出路 

　　用精裝修表達土地和產品的溢價 

　　中國水電地產河南中新置業有限公司董事長方軼認為，像龍湖副CBD地區出現的每平方米樓面地價高達1.7萬多元的地塊，開發商進入這個區域，必然會慢慢地 選擇精裝修房子。“為什么北上廣深，特別是在深圳、廣州，這幾年大家慢慢都會不約而同地選擇精裝修，就是因為土地的溢價、產品的溢價，必須要通過精裝修的 方式把客戶的體驗表達出來，這是一個必然的選擇。” 

　　方軼指出，對于龍湖副CBD地區出現的每平方米1.7萬多元的樓面地價，如果說只是按普通的毛坯房去做的話，企業盈利難度是很大的，但如果通過精細的規劃，把戶型、客戶以后的生活場景都給他規劃出來，產品的附加值做出來，市場會受到歡迎的。 

　　華潤集團精裝事業部高級工程師呂林指出，對于二套房、三套房的購買者來說，可能更容易接受精裝修房。企業在推精裝修房的時候，應做好產品定位，給客戶提供 不同標準的分級產品，是每平方米800元的標準還是1000元的標準，或者是1500元的標準，甚至是3000元的標準。同時，因為不同的區位，提供的精 裝修產品也會不一樣。假如說是學區房，可能購買人群只要求能基本滿足居住需要就可以了，精裝成本也許只要求500元到800元就可以了。但是如果地處高端 區域，可能就需要一個精細打造的豪宅，可能精裝成本要在每平方米3000元以上。

    挑戰 

　　推出毛坯房價格的精裝房 

　　座談會上，多家開發企業負責人均表示，政府在規范商品房精裝修市場的同時，不要對企業進行強制，開發企業自然會按照市場的需求開發產品。 

　　易居營銷集團河南區域總經理金琪昌介紹，去年找他參加各種精裝修研討的項目特別多，因為去年限價，開發企業想突破政策，想解決戶型問題，想追求高溢價，所以被逼才去做精裝修，“如果不遇到這個問題，他肯定做毛坯”。 

　　另外，金琪昌說，項目地價拿得高了，開發企業一算成本，我的面粉比人家面包還貴，沒辦法，只能選擇去做精裝修。但是，如果開發企業愿意拿出最好的產品來做 精裝，給客戶更好的體驗的話，這種出發點就不一樣，“如果是客戶自己裝，每平方米達到6000元，你裝下來是3000元的話，你把這個裝修賣3000元或 者賣4000元，客戶可能也能接受。” 

　　不過，金琪昌指出，隨著鄭州房價不斷上漲，精裝修市場已經到了需要發展的時候了。“我從2004年來鄭州，就開始向開發商推薦做精裝修，吃了很多虧，也吃 了很多苦頭，但是市場之前很多不理解，當中最核心的原因是房價不支撐。”金琪昌分析，因為當時房價每平方米只賣兩三千塊錢，跟消費者說每平方米要做四五百 元的裝修，根本沒法做。“現在的房價到了每平方米八九千，甚至到了一萬多，如果拿出一千五或者拿出兩千來做精裝，我覺得這個市場接受度還是很好的。去年易 居代理的一個項目，2000套精裝修高層很快全部搶光。” 

　　此外，金琪昌認為，一些大的開發企業憑借自己的資金優勢，推出的精裝修房低價入市，和周圍的毛坯房售價差不多，將會對市場造成很大沖擊。并不是一說起精裝修房，它的房價就很高，也可能有和毛坯房價格差不多的精裝房。 

　　困境 

　　希望相關配套政策能出臺 

　　由于目前國內以及各地對于精裝修房的標準并沒有明確規定，在實踐中，各家企業都“倒苦水”，希望相關部門能出臺規定，加強相關部門的協調。 

　　建業集團副總裁陳劍指出，希望政府從5個方面進行完善。一是圖紙審查階段，像日本的設計圖紙，簡單到一個開關插座的位置，它定位以后施工就是這個位置，能 精確到毫米，我們現在的施工圖審查還處在毛坯房階段，希望將來精裝房的施工圖也要進行審查。二是監理，目前在工程管理過程中，很少有監理單位進行全過程監 督，將來一旦出現糾紛，就容易造成扯皮。三是部門配合，精裝修涉及水電氣暖等部門，建議政府部門在施工圖審查的過程中，一次性審查到位。四是驗收，精裝修 涉及二次驗收，原有的土建圖紙和精裝修時可能不一樣，怎么去處理;房價上漲過快需要控制價格的時候，精裝修的價格能否去掉;計算契稅的時候能否不計算精裝 部分等，都需要進行規范。五是交付使用，精裝修后期通常會產生質量等各方面問題，出現一些糾紛，需要成立具備相關資質的機構組織或中介對這些質量問題進行 監督、檢測、鑒定。 

　　鑫苑置業副總經理馮楠也指出，希望在制度建設上，規劃部門、測量部門以及相關的配套部門，能一起協同作業，同時建立精裝修行業的明確標準。 

　　東方鼎盛副總裁申曉紅希望政府在審批和驗收的體系監管當中，對精裝房能有適當的靈活度。如果企業能夠根據市場自主調整精裝房源，解除企業的后顧之憂，會更有利地推進精裝房開發。同時，希望政府在政策制定上有導向性，引導消費者接受精裝房。 

　　建議

　　鄭東新區先行試點精裝房 

　　省住建廳建筑管理處處長李新懷指出，從市場角度來說，房地產產品裝修上從簡裝到精裝，這是一個趨勢。鄭東新區可以試點先行，培育典型，發揮它的引導示范作 用。“全省看鄭州，鄭州看東區，鄭東新區經過試點，總結經驗，可以為鄭州乃至全省的房地產在精裝修方面探索一些經驗和做法，推動全省商品房精裝市場的發 展。” 

　　省住建廳巡視員陳海勤提出，對于主管部門來說，一定要做好政策的引導和支持，把這方面的政策制定好，由政策先行，政策推動。同時，開發企業一定要樹立良好的信心，因為河南房地產市場發展潛力仍然非常大。