[摘要] 此次樓市調整是近十幾年來首次非行政干預因素導致的市場波動，也引發(fā)輿論格外關注。“影子銀行”規(guī)模未知是最大風險，住房金融不盲目擴大杠桿就不會引發(fā)系統(tǒng)性風險 盡管樓市并未進入趨勢性下降，但并非毫無風險。
數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 人民視覺
交易清淡、房價止?jié)q甚至下跌，引發(fā)人們種種擔憂
樓市會“撞冰山”嗎？
■業(yè)內專家認為，樓市出現(xiàn)的調整既是正常的，也是宏觀調控一直所引導追求的。堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，住房金融就不會引發(fā)系統(tǒng)性風險
如何看待增速放緩？
百城房價連漲23個月后首次下跌，但告別高增速不意味著市場終結
“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中國董事長潘石屹的“高調看空”，讓樓市走向再次成為焦點。
交易清淡、供需緊張緩解是今年樓市降溫最直接的表現(xiàn)。端午節(jié)期間，北京住宅交易量創(chuàng)下7年來的同期新低。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，今年前4月，我國商品房銷售面積同比下降6.9%。“同一片區(qū)，去年夏天中介還說沒房源，結果這倆月居然帶我們看了50多套房。”上月在北京西南二環(huán)買下一套二手房的蔡女士很感慨。
部分城市房價止?jié)q甚至下跌，被認為是樓市分化、降溫的標志。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價格回調。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次下跌。
外資機構集體唱衰也為中國樓市增添了一抹悲觀。5月，穆迪宣布將中國房地產業(yè)預期從此前維持了18個月的“穩(wěn)定”調整為“負面”。投行巴克萊預計中國內地房地產的衰退趨勢將延續(xù)至2015年。瑞銀則指出，房地產持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟面臨的最大下行風險，中國的房地產市場正面臨拐點。
“拐點”“惡化”“負面”……中國樓市果真進入下行通道了嗎？
增速下降并不等于負增長。在住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊看來，新開工面積、成交量出現(xiàn)同比負增長，是由于2013年同期的基數(shù)過大。如果與2008年至2012年同期指標相比，仍屬正常增長。“過去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場正常調節(jié)。”
受不動產的特性影響，市場分化不僅是正常調節(jié)，也是發(fā)展主流。清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析，今年4月，部分城市房價出現(xiàn)環(huán)比下降的原因有三：其一，當?shù)鼐用褡》勘Ｓ兴狡撸涠a業(yè)結構調整過程中部分制造業(yè)人口隨企業(yè)遷出了該區(qū)域；其三，該區(qū)域存在住房供給過量或價格過高問題。房價下降屬于正常的市場調節(jié)。
房地產市場既然是市場，波動就是不可避免的規(guī)律。住建部政策研究中心主任秦虹認為，經(jīng)過十幾年的高速增長，住房市場目前已邁入高基數(shù)低增長的發(fā)展階段，這是必然趨勢。“行業(yè)增速調整并不意味著市場的終結。上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤’，這樣的分析值得商榷。”
對于外資機構的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機構對中國市場的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界最高的首付比例等，將國外市場特點套用到中國市場分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機構的數(shù)據(jù)也缺乏科學支撐。“比如有一份研究報告稱2013年中國城市竣工住房面積達25.96億平方米，比國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)高了一倍多。據(jù)此計算，對市場走勢的判斷就會有很大不同。”
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