[摘要] 華遠地產董事長任志強,一個在中國地產業摸爬滾打近30年的人物,幾乎改革開放后的每一輪調控他都經歷過,他說這是他的一大資本。7月16日任志強接受《中國經濟周刊》記者采訪時,從資金鏈、保障房、房價幾方面,深度解析了當前房地產市場現狀和未來走勢。
華遠地產董事長任志強,一個在中國地產業摸爬滾打近30年的人物,幾乎改革開放后的每一輪調控他都經歷過,他說這是他的一大資本。他敢于在當下最敏感的房價問題上屢屢放言,并且預言成真,有“房價預測帝”之稱。
7月16日任志強接受《中國經濟周刊》記者采訪時,從資金鏈、保障房、房價幾方面,深度解析了當前房地產市場現狀和未來走勢。
資金鏈:
房企不差錢,負債沒那么高
《中國經濟周刊》:對于房企而言,資金鏈是命脈,歷次調控證明,鎖住房企的資金鏈才能調得了房價,6月的流動性問題有沒有傳導到地產業?
任志強:房地產業不缺錢。一方面,市場上資金的總量并不低,另外,房地產的錢很多,據國家統計局公布,今年1—6月,房地產開發企業到位資金57225億元,同比增長32.1%。其中,國內貸款9901億元,增長30.4%;個人按揭貸款6763億元,增長60.4%。
《中國經濟周刊》:房企普遍高負債的局面是否會壓迫開發商資金鏈?
任志強:目前房企的負債率一般在62%~75%,平均接近70%。這一數字看起來比較高,但在這個數字中,一部分是賣房子形成的,叫應付款,對這一負債,很多企業根本不發愁,因為只需要交房子,不需要交錢了,扣掉這部分數據就好看一些。另外,地產業實行30%左右的資本金制度,一部分投資到位的時候,就開始賣房子,就有資金進賬,所以房地產資金風險沒有那么高。
《中國經濟周刊》:隨著一些地方房地產業發展放緩,如果地賣不出去,地方債危機是否會爆發?
任志強:我覺得不會,因為地方融資平臺的錢大部分都是長線,短錢少,最長的能多少年?30年。3年、5年、8年的這種都很多,所以別總看一年的。另外,只要是人口凈輸入的城市就沒事,土地總會賣出去。一個城市是不是會出毛病,就看這個城市對人們是不是具有吸引力,如果具備吸引力,那就還得一直往上漲。
保障房:
現行制度漏洞容易滋生貪污腐敗
《中國經濟周刊》:過去很少建設保障房,老百姓有意見,但現在大力建設保障房,為什么還有很多不滿意?
任志強:保障房按國際慣例來說是保障居住權利,既然保障的是居住權利,那應該是保障租不起房子的,誰租不起房子我就保障誰。但是現在經濟適用房、限價房等等都是保障財產權利,這就有投機倒把的可能性。還有5年限制后可上市交易的規定等等,就很容易滋生貪污腐敗。所以保障性住房在地方都是單位、集體建的,以單位的名義享受經濟適用房的待遇、享受保障性住房的待遇,弄個什么名堂,就買了。最終,像深圳、鄭州等都出事了。總之,如果保障房的法規制度是對局部人的,就一定會滋生貪污腐敗,因為大家一定想方設法進入這個層面,享受這個利益。
《中國經濟周刊》:有沒有好的辦法解決這個問題?
任志強:現在我們執行的保障性住房全是“磚頭補貼”,即在建造費用上給你減免稅費,壓低價格。“磚頭補貼”是最容易滋生腐敗的,應該從磚頭補貼變成貨幣補貼,貨幣補貼是最難腐敗的。貨幣補貼是要把家庭所有人相關信息都公開。這樣,個人所得稅配合貨幣補貼,一定是公開透明的,很難產生腐敗。(編者注:貨幣補貼,就是對符合保障條件的保障對象按照一定的標準發放貨幣,保障對象用這筆貨幣補貼解決居住問題,其前提是嚴格審核保障對象的條件,主要是財產,一旦保障對象的財產逐漸達標,可逐步退出保障。)
房價:
總體上應是穩中有升
《中國經濟周刊》:在地產界,你一向以膽大直言著稱,被稱為樓市“預言帝”,如今房價走勢變化難測,能否預測一下未來房價是漲是跌?
任志強:不敢預測了。之前幾年能夠預測、敢于預測,是因為通過觀察總結,已經摸清了前任政府的樓市政策思路,但是這一屆政府,只要不知道政策走向,就無法預測。根據慣例,十八屆三中全會將決定本屆政府的經濟政策,屆時才能看明白。
《中國經濟周刊》:中國樓市也不是單純地表現為政策市,市場上是否還有一些其他的信號?
任志強:雖然政策不盡明朗,但市場向上走的動力還是比較強勁的。我們不是一點也沒預測,總體上應是穩中有升,但是升到什么程度,目前并不清楚。第一指標是土地,一方面是土地供應量不夠,今年已經銷售的面積比新開工的面積要大;另一方面是地價高企,今年北京的地價比2009年漲了50%,萬科去年9月份在北京亦莊拿的地王,地價1萬多元/平方米,可是那塊地此前出讓時,價格只有8000元/平方米左右,如今保利在旁邊拿了一塊地,價格是15000元/平方米,也就是說萬科的房子還沒開始賣,已經坐地漲了5000元/平方米的地價;還有一方面是工業用地遠遠比居住用地要大。第二,從政策面來看,還是能看出一些端倪,如中央表示對于首套房貸給予支持等,還是有一些政策支持。
《中國經濟周刊》:對于普通購房者而言,你認為現在可以出手嗎?在哪兒買房比較合適?
任志強:對于購房者而言,買房子不分買得起買不起,買房子是先買一個小點的房子,等賺了錢再買好一點的房子。買房子跟買股票是一樣的道理,買股票你去過那個工廠嗎,去過那家企業嗎?不是沒去過嘛。早期北京石景山的房子每平方米1000多塊錢,沒人買,都愿意買城里的房子,哪怕每平方米1萬塊錢。房子價格從每平方米1萬塊錢升到2萬塊錢很容易,但是再升到3萬的時候,周期很長,再升到4萬,就更長了。相比之下,每平方米1000塊錢在石景山買的房子,很快就翻了5倍。買房子要看哪個地段項目翻得快,這就是個投資概念。只要是有升值潛力的地段,越便宜越早買越好。
