[摘要] 開發商私自改變容積率多蓋房,業主怎么索賠。
近日，一些鄭州業主向本報反映，其購買住房的小區，存在開發商超規劃多蓋樓棟、樓層情況。其實，容積率作為一個小區的總建筑面積與用地面積的比率，規劃中已明確，開發商違規將受到行政處罰。容積率“變臉”，業主怎么辦?本報記者一探究竟。
本地案例|當初說好的“0.7”呢
2005年6月，鄭州市民張玉中一次性付款194萬元，以兒子名義買下了一小區的多層復式區域的別墅。簽合同時，開發商承諾的容積率0.7、綠化率42%也寫進了合同附件?？?006年3月交房時，他住進小區發現，容積率與約定的總感覺不符，他通過小區平面布置圖粗略計算，容積率超過0.7。
2009年12月，張玉中向鄭州金水區人民法院起訴要求開發商繼續履行合同，交付容積率0.7的房屋及居住環境。后經司法鑒定，結論顯示小區多層復式區域容積率為0.992，大于約定的0.7，開發商違約。不過，法院認為該情形為合同法中規定的“事實上不能履行”，駁回了其訴訟請求。
2011年，張玉中再次起訴，請求法院判賠損失。他提議用土地差價進行賠償，“以容積率0.7的標準，我所購房屋應配置土地的數量，減去實際容積率0.992，相應配置土地的數量，約為149.84平方米，應對該部分土地價值進行鑒定”。
今年8月18日，張玉中收到此案判決書，其訴訟請求被駁回。判決書中的解釋是，“因配置土地屬于公共空間，原告據此土地價值衡量其損失，證據不足”。記者來到金水區法院欲采訪該案法官，院方相關負責人稱由于被告上訴時限未到，“判決尚未生效，不能接受采訪”。 業主的損失，究竟咋衡量?
外地做法|使用裁量權、按地價賠償
上述容積率案里，法院雖認可開發商違約，導致業主所購房屋的居住環境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降的事實，但不支持業主提出的損失衡量方法。
那么，業主的損失該如何衡量?
辦法1法官使用自由裁量權
2009年，重慶當地“容積率第一案”中，法官使用了自由裁量權。當時，因樓被加蓋4層，小區146名業主以違約為由，將開發商告上法庭。法院綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，行使自由裁量權，酌情確定賠償數額。該案146名原告起訴時，根據所住的三個不同戶型，估量出三個檔次，分別為賠償損失1萬元、1.5萬元、2萬元。最終，法院確定的賠償數額為原告所要求支付數額的60%。
此案一審法官謝鳳鳴解釋稱，開發商違約超建4層，增加48套住宅，導致業主所購房屋的居住環境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降。其違約行為給原告造成的損失是客觀存在的。雖然業主的具體損失難以量化，但是，如果因為業主對此舉證不足，便駁回其賠償的訴訟請求，就等于承認公司違約卻不承擔責任。
辦法2按地價計算賠償
寧波華泰星城小區規劃的容積率1.4，但交付使用后的容積率不符合相關約定。2005年11月，447戶業主交涉無效后，狀告開發商侵權，索賠5000萬元。2006年，寧波市中院作出一審判決，判賠全體業主475萬余元。
法院認定，開發商超建3178.01平方米，同時減少綠地1404平方米。經折算，被告這兩個違約項合計應多買土地5.51畝，按地價計算，應向原告賠償475萬多元，于是作出上述判決。
追問
合同沒寫能索賠嗎?
采訪中，記者詢問13位新購房的業主，但將容積率寫入合同的一個也沒有。
正常情況下，整個小區容積率在規劃審批后是固定的，開發商不能擅自更改。如果容積率沒被寫入合同，業主能否申請賠償?河南仟問律師事務所主任羅新建認為，容積率作為審批規劃中的條件，開發商都有按規劃設計、施工的法定義務，如果違法，應對業主的損失進行相應的民事賠償。
損失數額咋界定?
現實中，開發商為多蓋房多賺錢，利益誘惑下，擅自提高容積率的情況頻頻出現。雖然事后行政部門可依法進行處罰，但業主的利益已經受損，還能申請賠償嗎?
大滄海律師事務所鄭州分所主任唐軍表示，目前很多樓盤的容積率都是售樓人員口頭允諾，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，可對房地產開發商擅自提高容積率的違約責任進行明確約定，做到有據可查，更有利于違約后主張民事賠償。
對于容積率案，多位律師認為，業主損失數額的衡量是個難題?！斑^去開發商擅改容積率大多只是接受處罰，少有業主提起民事賠償訴訟的，此類案例對開發商會是個警示?！绷_新建說。
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