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　　1、直客式房貸:省本錢

　　“直客式”房貸又叫“超前按揭”,就是個(gè)人先找銀行貸款,然后再去買房。銀行直接貸款給買房者,不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保,貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等,都可根據(jù)購(gòu)房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　案例:張小姐看中了一套市價(jià)100萬元的房子,開發(fā)商指定的按揭銀行是兩家國(guó)有商業(yè)銀行,開發(fā)商規(guī)定如果消費(fèi)者辦理按揭貸款可以優(yōu)惠2%,而一次性付款則可給予折扣5%。在這種情況下,張小姐就可以選擇“直客式房貸”,繞過開發(fā)商和其指定銀行,直接與商業(yè)銀行簽訂貸款合同,將貸款與自備的首期款作為房款一次性支付給開發(fā)商,從而獲得5%的折扣。與到指定的按揭銀行貸款獲得2%的折扣相比,張小姐即可省下3萬元房款。同時(shí),由于整體房?jī)r(jià)下降,相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)跟著減少。

　　優(yōu)點(diǎn):買房時(shí)可辦理一次性付款,這樣房?jī)r(jià)通?？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬?yōu)惠。另外,由于繞過了開發(fā)商和中介的環(huán)節(jié),“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費(fèi)。

　　缺點(diǎn):沒有開發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司,因此會(huì)多付一筆擔(dān)保費(fèi)。并且銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),對(duì)申請(qǐng)直客式房貸的市民設(shè)置的門檻較高。據(jù)記者了解,最受銀行青睞的“直客式房貸”申請(qǐng)人是政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據(jù)悉,各級(jí)政府機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)特派機(jī)構(gòu)、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫等單位的在冊(cè)入編員工,往往能比較容易申請(qǐng)到“直客式房貸”。

　　適宜人群:有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購(gòu)房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

　　友情提醒:據(jù)記者了解,有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點(diǎn)是工作穩(wěn)定性較差,收入具有不可預(yù)期性。這類客戶主要包括:機(jī)關(guān)或公用事業(yè)單位非干部編制的工作人員;社保查詢情況與借款申請(qǐng)人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員;有不良資信記錄的人員等。

　　2、固定房貸:規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)

　　這種房貸產(chǎn)品的特點(diǎn)在于,在貸款期限內(nèi),不論銀行利率如何變動(dòng),借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。目前,建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。

　　案例:老于年近45歲,好不容易花盡積蓄,購(gòu)買了一套42萬元的二手房,無奈仍有12萬元的資金空缺,需要通過貸款來解決。自知已經(jīng)過了收入的巔峰期,未來如果利率再有幾個(gè)連環(huán)上漲,他真覺得自己無法承受,于是索性申請(qǐng)了固定利率房貸,也少了些后顧之憂。

　　的確,對(duì)于這種未來收入比較平穩(wěn)、利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不強(qiáng)的客戶來說,選擇固定利率房貸,也是當(dāng)前利率上漲周期中,一個(gè)比較明智的決定。

　　然而,老于的第二個(gè)憂慮又隨之而來,萬一在10年中利率下跌了呢?固定利率貸款豈不是很不合算?

　　農(nóng)行上海分行相關(guān)人士告訴老于,在農(nóng)行的固定利率貸款業(yè)務(wù)中,還額外增加了一個(gè)利率調(diào)整選擇權(quán)條款。也就是隨著市場(chǎng)利率下調(diào),當(dāng)農(nóng)行新公布的固定利率的下限下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)(含)以上時(shí),如果老于沒有任何不良信用或者違約記錄,在支付一定的選擇權(quán)費(fèi)用后,就可以申請(qǐng)執(zhí)行選擇權(quán),在剩余的貸款期限內(nèi)將貸款利率調(diào)低相應(yīng)百分點(diǎn)。這種選擇權(quán)條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助老于規(guī)避利率上升的風(fēng)險(xiǎn),在利率走低時(shí)也能幫助借款人減少損失。

　　優(yōu)點(diǎn):利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整,而將未來的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。

　　缺點(diǎn):雖然各家銀行在推出固定房貸時(shí),考慮到降息的問題,紛紛推出相關(guān)對(duì)策。但是仔細(xì)研究相關(guān)產(chǎn)品,在規(guī)避降息問題上,可能還是會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。例如,光大銀行的固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù),原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房),辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi);對(duì)于已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸。只有固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的,才免收違約金。

　　適宜人群:主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預(yù)期的人;三是一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。

　　友情提醒:如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸,或想增加還款額的購(gòu)房者,最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸,因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達(dá)貸款余額的3%(貸款存續(xù)期在一年以內(nèi))。

　　3、入住還款法:減輕初期壓力

　　去年,招行推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解,“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始,與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。

　　案例:劉先生看中一套總價(jià)約90萬元的房子。劉先生共有34萬元的購(gòu)房資金,如果首付30萬元,再加辦理貸款及其他費(fèi)用,劉先生就只能剩下4萬元左右用來裝修新房了。雖然這房子還有一年多才能交房,但接下來就得每個(gè)月開始還房貸,劉先生的存款也不可能有大幅增長(zhǎng)。經(jīng)再三考慮,他只能放棄這套房子。

　　招行人士表示,該產(chǎn)品就是考慮到有的客戶在貸款初期由于支付了購(gòu)房首期款購(gòu)買了新房后,還需要安排資金對(duì)房屋進(jìn)行裝修、購(gòu)置新家電、家具等,這一階段家庭資金比較緊張。如果在這段時(shí)期只需支付利息,還款壓力就會(huì)小很多,待入住以及家庭資金相應(yīng)“緩過勁”后,再轉(zhuǎn)為正常的還款方式每月按期支付月供,這樣就能較為輕松地度過資金集中使用階段。

　　優(yōu)點(diǎn):有效降低購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　缺點(diǎn):由于加上了約定期還的利息,從整體上看,實(shí)際還款的總金額會(huì)比正常還款多。

　　適宜人群:有穩(wěn)定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購(gòu)買家電等需求的年輕購(gòu)房者。