牛刀：中國房價絕不可能反彈 底部形態有4大特征
在全球經濟性變化當中，目前的趨勢是，中國等新經濟體國家通脹，歐美等國通縮，這種經濟特征最明顯的特征就是新經濟體國家資產泡沫嚴重，歐美經濟萎靡不振。這一輪中國爆發的是惡性通脹，房價泡沫為全球最大，在2010年泡沫達到巔峰狀態，現在正在破滅過程中。接下來的全球經濟正在變化，未來的全球經濟將呈現另一種經濟形態，那就是歐美國家通脹，中國等新經濟體國家通縮，房價將走進谷底。沒有一個國家可以保持經濟永遠增長，中國以房地產拉動的GDP增長的狀態，將告一段落，因為已經完全失去動能。
觀察房價的底部形態，有四大特征：
一是美國本土經濟增長。美國的道瓊斯指數是全美經濟的晴雨表，現在，道瓊斯指數正在屢創新高，已經突破11年的高點，表達的是未來全美經濟經濟增長正在步入健康穩步的狀態。當一國消費為主體的經濟產生快速增長時，必然帶動物價指數的上漲，產生通脹。因此，在美國經濟增長突破3.8%時，CPI將會突破2%，美聯儲將會提高基準利率，打破一切資產泡沫。QE3可能虛晃一槍，起不到實質性的作用。
二是中國的貨幣正在緊縮，經濟上無疑呈現通縮狀態。中國這十年的經濟增長都是虛假的經濟增長，制造業毫無創新，四處山寨，國內無一品牌可以在全球稱雄，稍微發生一點市場變化，很多制造業將會關門大吉。中國經濟增長典型特征就是貨幣泡沫帶來的，在貨幣再也不能拉動經濟增長而又帶來社會動蕩時，指望放松貨幣不很現實。2012年中國的M2增長不會超過14%，相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達到52%。貨幣緊縮的效應傳導到房價上是兩年時間，預示著2012年和2013年房價會進入谷底。
三是劉易斯拐點已經出現，中國人口紅利消失殆盡，這個對房價打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中對人口紅利消失以后，購房需求銳減60%。在全國70個大中城市，每一年的住宅需求不到300萬套，現在這些城市的供應量每一年總和都有1000萬套以上，已經連續四年，完全過剩。國家以后應該控制城市住宅用地的供應量，哪個城市房價上漲哪個城市就必須推出新的住宅用地；哪個城市房價下跌就應該減少住宅用地的供應。這樣才能實行有序供應，避免房價產生大的波動，影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣升值到這里，已經呈現末梢癥狀，未來走勢必然是隨市場自由浮動。人民幣一旦實現自由浮動，未來可能面對的不是升值，而是大幅貶值，熱錢出逃，房價泡沫破滅。如果我們強行逼住人民幣進入升值通道，那么，我們今天投入的資金將來有一天就會產生三倍以上的損失。也就是說，現在如果投入1萬億美元，那將來將付出3萬億美元，等于外匯儲備蕩然無存。這是誰也不愿意看見的局面。按此邏輯，如果人民幣貶值到6.8元，預示著房價回到2008年。
目前中國的開發商正在觀望，以為房價會報復性反彈，這其實是絕不可能的事。從日本房價泡沫破滅的情況看，泡沫破滅后的十五年內，換了12任首相，最短命的首相只干了2個月就下臺，有的只干了半年；最長的也只干了2年。可見泡沫之厲害。香港1996年房價開始下降時，開發商也在觀望，以為新任特首董建華會刺激房價上漲，結果是，1997年董建華上任后，立馬宣布8.5萬套公屋計劃，當年房價開始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。
中國目前的泡沫遠比當年日本、香港泡沫要大，處理起來，難度也更大。但是，可以想見的是，房價泡沫不可能再放大了，原因是，房價上漲，將帶來貨幣超量需求，會引發人民幣匯率崩盤。現在的房價正在呈現結構性泡沫的破滅狀態，這個狀態結束后，下一階段是進入普跌狀態，也就是貨幣緊縮效應開始顯現，全國除縣城以外的660個城市均價全部下降，幅度如何取決于泡沫的嚴重程度，泡沫嚴重的會跌很多，泡沫輕度的地區會基本見底。中國是一個大國，土地泡沫的衍生將帶來長期的社會動蕩，以后應該不會再發生了。我們要制定出健康的土地財政和土地金融制度，避免再次發生泡沫性上漲。
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