牛刀：中國房價(jià)絕不可能反彈 底部形態(tài)有4大特征
在全球經(jīng)濟(jì)性變化當(dāng)中，目前的趨勢是，中國等新經(jīng)濟(jì)體國家通脹，歐美等國通縮，這種經(jīng)濟(jì)特征最明顯的特征就是新經(jīng)濟(jì)體國家資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，歐美經(jīng)濟(jì)萎靡不振。這一輪中國爆發(fā)的是惡性通脹，房價(jià)泡沫為全球最大，在2010年泡沫達(dá)到巔峰狀態(tài)，現(xiàn)在正在破滅過程中。接下來的全球經(jīng)濟(jì)正在變化，未來的全球經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)另一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，那就是歐美國家通脹，中國等新經(jīng)濟(jì)體國家通縮，房價(jià)將走進(jìn)谷底。沒有一個(gè)國家可以保持經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)增長，中國以房地產(chǎn)拉動(dòng)的GDP增長的狀態(tài)，將告一段落，因?yàn)橐呀?jīng)完全失去動(dòng)能。
觀察房價(jià)的底部形態(tài)，有四大特征：
一是美國本土經(jīng)濟(jì)增長。美國的道瓊斯指數(shù)是全美經(jīng)濟(jì)的晴雨表，現(xiàn)在，道瓊斯指數(shù)正在屢創(chuàng)新高，已經(jīng)突破11年的高點(diǎn)，表達(dá)的是未來全美經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長正在步入健康穩(wěn)步的狀態(tài)。當(dāng)一國消費(fèi)為主體的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生快速增長時(shí)，必然帶動(dòng)物價(jià)指數(shù)的上漲，產(chǎn)生通脹。因此，在美國經(jīng)濟(jì)增長突破3.8%時(shí)，CPI將會(huì)突破2%，美聯(lián)儲(chǔ)將會(huì)提高基準(zhǔn)利率，打破一切資產(chǎn)泡沫。QE3可能虛晃一槍，起不到實(shí)質(zhì)性的作用。
二是中國的貨幣正在緊縮，經(jīng)濟(jì)上無疑呈現(xiàn)通縮狀態(tài)。中國這十年的經(jīng)濟(jì)增長都是虛假的經(jīng)濟(jì)增長，制造業(yè)毫無創(chuàng)新，四處山寨，國內(nèi)無一品牌可以在全球稱雄，稍微發(fā)生一點(diǎn)市場變化，很多制造業(yè)將會(huì)關(guān)門大吉。中國經(jīng)濟(jì)增長典型特征就是貨幣泡沫帶來的，在貨幣再也不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長而又帶來社會(huì)動(dòng)蕩時(shí)，指望放松貨幣不很現(xiàn)實(shí)。2012年中國的M2增長不會(huì)超過14%，相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達(dá)到52%。貨幣緊縮的效應(yīng)傳導(dǎo)到房價(jià)上是兩年時(shí)間，預(yù)示著2012年和2013年房價(jià)會(huì)進(jìn)入谷底。
三是劉易斯拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，中國人口紅利消失殆盡，這個(gè)對房價(jià)打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中對人口紅利消失以后，購房需求銳減60%。在全國70個(gè)大中城市，每一年的住宅需求不到300萬套，現(xiàn)在這些城市的供應(yīng)量每一年總和都有1000萬套以上，已經(jīng)連續(xù)四年，完全過剩。國家以后應(yīng)該控制城市住宅用地的供應(yīng)量，哪個(gè)城市房價(jià)上漲哪個(gè)城市就必須推出新的住宅用地；哪個(gè)城市房價(jià)下跌就應(yīng)該減少住宅用地的供應(yīng)。這樣才能實(shí)行有序供應(yīng)，避免房價(jià)產(chǎn)生大的波動(dòng)，影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣升值到這里，已經(jīng)呈現(xiàn)末梢癥狀，未來走勢必然是隨市場自由浮動(dòng)。人民幣一旦實(shí)現(xiàn)自由浮動(dòng)，未來可能面對的不是升值，而是大幅貶值，熱錢出逃，房價(jià)泡沫破滅。如果我們強(qiáng)行逼住人民幣進(jìn)入升值通道，那么，我們今天投入的資金將來有一天就會(huì)產(chǎn)生三倍以上的損失。也就是說，現(xiàn)在如果投入1萬億美元，那將來將付出3萬億美元，等于外匯儲(chǔ)備蕩然無存。這是誰也不愿意看見的局面。按此邏輯，如果人民幣貶值到6.8元，預(yù)示著房價(jià)回到2008年。
目前中國的開發(fā)商正在觀望，以為房價(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，這其實(shí)是絕不可能的事。從日本房價(jià)泡沫破滅的情況看，泡沫破滅后的十五年內(nèi)，換了12任首相，最短命的首相只干了2個(gè)月就下臺(tái)，有的只干了半年；最長的也只干了2年。可見泡沫之厲害。香港1996年房價(jià)開始下降時(shí)，開發(fā)商也在觀望，以為新任特首董建華會(huì)刺激房價(jià)上漲，結(jié)果是，1997年董建華上任后，立馬宣布8.5萬套公屋計(jì)劃，當(dāng)年房價(jià)開始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。
中國目前的泡沫遠(yuǎn)比當(dāng)年日本、香港泡沫要大，處理起來，難度也更大。但是，可以想見的是，房價(jià)泡沫不可能再放大了，原因是，房價(jià)上漲，將帶來貨幣超量需求，會(huì)引發(fā)人民幣匯率崩盤。現(xiàn)在的房價(jià)正在呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫的破滅狀態(tài)，這個(gè)狀態(tài)結(jié)束后，下一階段是進(jìn)入普跌狀態(tài)，也就是貨幣緊縮效應(yīng)開始顯現(xiàn)，全國除縣城以外的660個(gè)城市均價(jià)全部下降，幅度如何取決于泡沫的嚴(yán)重程度，泡沫嚴(yán)重的會(huì)跌很多，泡沫輕度的地區(qū)會(huì)基本見底。中國是一個(gè)大國，土地泡沫的衍生將帶來長期的社會(huì)動(dòng)蕩，以后應(yīng)該不會(huì)再發(fā)生了。我們要制定出健康的土地財(cái)政和土地金融制度，避免再次發(fā)生泡沫性上漲。
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