任志強(qiáng)：根本原因不除 中國(guó)房?jī)r(jià)不可能回歸合理
市場(chǎng)持續(xù)低迷，庫(kù)存大幅增加，企業(yè)資金鏈持續(xù)緊張，這樣的局勢(shì)下，是逆勢(shì)抄底還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是隱忍蓄勢(shì)？2012年是否是世界末日還不敢下結(jié)論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業(yè)如何走出困境，購(gòu)房者何時(shí)出手，政策、市場(chǎng)走向何方？
看看這些業(yè)內(nèi)專家和地產(chǎn)大鱷怎么說：2月18日，河南省房地產(chǎn)業(yè)龍年新春年會(huì)暨中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)高峰論壇在鄭州舉行，劉志峰、任志強(qiáng)、胡葆森等業(yè)內(nèi)專家和實(shí)戰(zhàn)企業(yè)家分享了自己對(duì)2012年局勢(shì)的看法和“過冬”策略。
劉志峰：調(diào)控房?jī)r(jià)銀行獲利最大
2月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)報(bào)告。報(bào)告顯示：2012年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格環(huán)比下降的城市有48個(gè)，持平的有22個(gè)。
河南的情況如何？鄭州的情況呢？接下來又將怎樣？
2月18日這天，在鄭州一家酒店，來自全國(guó)各地的300多名地產(chǎn)開發(fā)商以及社會(huì)各界專家及金融界人士齊聚一堂，就地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)診。
“房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)和貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)河南來說，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，目前，投資投機(jī)性購(gòu)房開始降溫，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅開始回落，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在會(huì)上表示。
不過，他也表示調(diào)控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產(chǎn)企業(yè)，“要跳出房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)過高不利于人才的引進(jìn)和城市的和諧，房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)泡沫不利于經(jīng)濟(jì)模式調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)發(fā)展要謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、持續(xù)性發(fā)展。”
他也發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)存在的矛盾，一是房地產(chǎn)調(diào)控的成果老百姓感覺不明顯，因?yàn)殂y行利率沒有嚴(yán)格市場(chǎng)化，利率一上浮，房?jī)r(jià)下調(diào)的好處都到了銀行手里，老百姓沒有享受到實(shí)惠。二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不意味著行業(yè)不發(fā)展。
他說：“房地產(chǎn)企業(yè)要從規(guī)模、粗放發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭|(zhì)量、重效益發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)化組合，沒有垮掉的行業(yè)，只有垮掉的企業(yè)。”
任志強(qiáng)：政策一松手 市場(chǎng)定反彈
不少專家和業(yè)內(nèi)人士提到2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，經(jīng)常會(huì)提到“不確定性增多，走向不好判斷”，可地產(chǎn)界實(shí)戰(zhàn)專家、華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)確定性最明顯。
“第一，調(diào)控政策不放松是確定的；第二，房地產(chǎn)投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續(xù)；第三，今年新開工面積持續(xù)下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長(zhǎng)，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會(huì)略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因?yàn)楸Ｕ戏康恼加忻娣e還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。”
任志強(qiáng)也認(rèn)為老百姓沒有得到房?jī)r(jià)下降的實(shí)惠，錢都轉(zhuǎn)移到銀行口袋里了，“銀行利率上浮相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降的24%都被抵消了。希望銀行對(duì)首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調(diào)，市場(chǎng)會(huì)更差，一旦上調(diào)，更多人買不起房，最后就是無人購(gòu)房。”
對(duì)于宏觀調(diào)控政策，任志強(qiáng)也持有不同的觀點(diǎn)，他表示：“宏觀調(diào)控是正確的，但是針對(duì)的目標(biāo)是錯(cuò)誤的，首先是調(diào)整市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)是不對(duì)的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場(chǎng)不一定需要。可以參考國(guó)外，允許買，但是不能很快轉(zhuǎn)售。”
“為什么人們選擇投資房產(chǎn)，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之后變成198元，但是實(shí)際購(gòu)買力大幅下降；如果購(gòu)買住房，20年中收益可能增長(zhǎng)6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產(chǎn)，是利率和貨幣政策導(dǎo)致人們?cè)敢馔顿Y房產(chǎn)。”他說。對(duì)于房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)表示，中央表示希望將房?jī)r(jià)調(diào)控到合理價(jià)位，但是什么樣的房?jī)r(jià)合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房?jī)r(jià)不可能回歸到合理價(jià)位。“政策一旦松手，房?jī)r(jià)一定會(huì)反彈。”
想要房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位，他提出了以下建議：一是改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權(quán)利；二是住宅購(gòu)置是資產(chǎn)購(gòu)置，應(yīng)給予相對(duì)優(yōu)惠的利率，并對(duì)貨幣政策和稅收政策進(jìn)行一定的調(diào)整；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)是一個(gè)固定資產(chǎn)投資的過程，不能把住房問題當(dāng)做政治問題來解決。
他提醒房地產(chǎn)企業(yè)，在政策限購(gòu)下，不少企業(yè)選擇改變產(chǎn)品種類，由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，“一個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的比例由當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化率決定，只有城鎮(zhèn)化率超過60%，才會(huì)需要大量的第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，不要盲目轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，不然容易出現(xiàn)失誤。”
胡葆森：機(jī)遇與挑戰(zhàn)將共存
相對(duì)于任志強(qiáng)的宏觀言論，胡葆森的觀點(diǎn)無疑更具有可參考性和實(shí)用性，“連萬科的老總都說，現(xiàn)在降價(jià)回收的都是保命錢，其他企業(yè)就更不用說了，所以限貸比限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的打擊更嚴(yán)重。”胡葆森感嘆。
不過，他對(duì)未來的市場(chǎng)仍然看好，河南城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不會(huì)改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房?jī)r(jià)總體處于一個(gè)合理的水平，一旦政策解壓，市場(chǎng)會(huì)好轉(zhuǎn)。
“現(xiàn)在就有很好的機(jī)遇，城鎮(zhèn)化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴(kuò)大也擴(kuò)大了市場(chǎng)容量，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、升級(jí)和消費(fèi)機(jī)構(gòu)升級(jí)也讓工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、城市綜合體等顯現(xiàn)，城市建設(shè)步伐的加快和區(qū)域關(guān)注度的提高給了企業(yè)更多的機(jī)會(huì)。”胡葆森鼓勵(lì)河南的本土企業(yè)。
地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于梯度轉(zhuǎn)移中，未來5~10年，某地的市場(chǎng)份額就會(huì)被當(dāng)?shù)厥蟮禺a(chǎn)公司瓜分，現(xiàn)在有60%已被瓜分。鑒于此，他建議房地產(chǎn)企業(yè)，要確定好企業(yè)的終極發(fā)展方向和價(jià)值觀，建立好自己的根據(jù)地，做好產(chǎn)品定位和區(qū)域定位。
想活下去并活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產(chǎn)企業(yè)也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場(chǎng)形勢(shì)好出大公司，市場(chǎng)形勢(shì)不好才會(huì)出好公司。除了靠譜的絕活外，行業(yè)間的聯(lián)合也很重要，合作才能共贏。
最后，他重點(diǎn)講了企業(yè)怎樣在冬天運(yùn)營(yíng)好自己，“想好自己是做項(xiàng)目，還是做公司，或者是上市公司，其實(shí)潛心于一個(gè)城市、一個(gè)項(xiàng)目，把項(xiàng)目和服務(wù)做到極致，就可以在河南存活下來，建業(yè)扎根于河南，明年要發(fā)展到50個(gè)城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因?yàn)樵缱鳒?zhǔn)備，日子還算可以過下去。”
市場(chǎng)持續(xù)低迷，庫(kù)存大幅增加，企業(yè)資金鏈持續(xù)緊張，這樣的局勢(shì)下，是逆勢(shì)抄底還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是隱忍蓄勢(shì)？2012年是否是世界末日還不敢下結(jié)論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業(yè)如何走出困境，購(gòu)房者何時(shí)出手，政策、市場(chǎng)走向何方？
看看這些業(yè)內(nèi)專家和地產(chǎn)大鱷怎么說：2月18日，河南省房地產(chǎn)業(yè)龍年新春年會(huì)暨中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)高峰論壇在鄭州舉行，劉志峰、任志強(qiáng)、胡葆森等業(yè)內(nèi)專家和實(shí)戰(zhàn)企業(yè)家分享了自己對(duì)2012年局勢(shì)的看法和“過冬”策略。
劉志峰：調(diào)控房?jī)r(jià)銀行獲利最大
2月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)報(bào)告。報(bào)告顯示：2012年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格環(huán)比下降的城市有48個(gè)，持平的有22個(gè)。
河南的情況如何？鄭州的情況呢？接下來又將怎樣？
2月18日這天，在鄭州一家酒店，來自全國(guó)各地的300多名地產(chǎn)開發(fā)商以及社會(huì)各界專家及金融界人士齊聚一堂，就地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)診。
“房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)和貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)河南來說，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，目前，投資投機(jī)性購(gòu)房開始降溫，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅開始回落，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在會(huì)上表示。
不過，他也表示調(diào)控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產(chǎn)企業(yè)，“要跳出房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)過高不利于人才的引進(jìn)和城市的和諧，房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)泡沫不利于經(jīng)濟(jì)模式調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)發(fā)展要謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、持續(xù)性發(fā)展。”
他也發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)存在的矛盾，一是房地產(chǎn)調(diào)控的成果老百姓感覺不明顯，因?yàn)殂y行利率沒有嚴(yán)格市場(chǎng)化，利率一上浮，房?jī)r(jià)下調(diào)的好處都到了銀行手里，老百姓沒有享受到實(shí)惠。二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不意味著行業(yè)不發(fā)展。
他說：“房地產(chǎn)企業(yè)要從規(guī)模、粗放發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭|(zhì)量、重效益發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)化組合，沒有垮掉的行業(yè)，只有垮掉的企業(yè)。”
任志強(qiáng)：政策一松手 市場(chǎng)定反彈
不少專家和業(yè)內(nèi)人士提到2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，經(jīng)常會(huì)提到“不確定性增多，走向不好判斷”，可地產(chǎn)界實(shí)戰(zhàn)專家、華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)確定性最明顯。
“第一，調(diào)控政策不放松是確定的；第二，房地產(chǎn)投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續(xù)；第三，今年新開工面積持續(xù)下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長(zhǎng)，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會(huì)略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因?yàn)楸Ｕ戏康恼加忻娣e還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。”
任志強(qiáng)也認(rèn)為老百姓沒有得到房?jī)r(jià)下降的實(shí)惠，錢都轉(zhuǎn)移到銀行口袋里了，“銀行利率上浮相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降的24%都被抵消了。希望銀行對(duì)首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調(diào)，市場(chǎng)會(huì)更差，一旦上調(diào)，更多人買不起房，最后就是無人購(gòu)房。”
對(duì)于宏觀調(diào)控政策，任志強(qiáng)也持有不同的觀點(diǎn)，他表示：“宏觀調(diào)控是正確的，但是針對(duì)的目標(biāo)是錯(cuò)誤的，首先是調(diào)整市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)是不對(duì)的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場(chǎng)不一定需要。可以參考國(guó)外，允許買，但是不能很快轉(zhuǎn)售。”
“為什么人們選擇投資房產(chǎn)，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之后變成198元，但是實(shí)際購(gòu)買力大幅下降；如果購(gòu)買住房，20年中收益可能增長(zhǎng)6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產(chǎn)，是利率和貨幣政策導(dǎo)致人們?cè)敢馔顿Y房產(chǎn)。”他說。對(duì)于房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)表示，中央表示希望將房?jī)r(jià)調(diào)控到合理價(jià)位，但是什么樣的房?jī)r(jià)合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房?jī)r(jià)不可能回歸到合理價(jià)位。“政策一旦松手，房?jī)r(jià)一定會(huì)反彈。”
想要房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位，他提出了以下建議：一是改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權(quán)利；二是住宅購(gòu)置是資產(chǎn)購(gòu)置，應(yīng)給予相對(duì)優(yōu)惠的利率，并對(duì)貨幣政策和稅收政策進(jìn)行一定的調(diào)整；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)是一個(gè)固定資產(chǎn)投資的過程，不能把住房問題當(dāng)做政治問題來解決。
他提醒房地產(chǎn)企業(yè)，在政策限購(gòu)下，不少企業(yè)選擇改變產(chǎn)品種類，由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，“一個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的比例由當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化率決定，只有城鎮(zhèn)化率超過60%，才會(huì)需要大量的第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，不要盲目轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，不然容易出現(xiàn)失誤。”
胡葆森：機(jī)遇與挑戰(zhàn)將共存
相對(duì)于任志強(qiáng)的宏觀言論，胡葆森的觀點(diǎn)無疑更具有可參考性和實(shí)用性，“連萬科的老總都說，現(xiàn)在降價(jià)回收的都是保命錢，其他企業(yè)就更不用說了，所以限貸比限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的打擊更嚴(yán)重。”胡葆森感嘆。
不過，他對(duì)未來的市場(chǎng)仍然看好，河南城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不會(huì)改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房?jī)r(jià)總體處于一個(gè)合理的水平，一旦政策解壓，市場(chǎng)會(huì)好轉(zhuǎn)。
“現(xiàn)在就有很好的機(jī)遇，城鎮(zhèn)化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴(kuò)大也擴(kuò)大了市場(chǎng)容量，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、升級(jí)和消費(fèi)機(jī)構(gòu)升級(jí)也讓工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、城市綜合體等顯現(xiàn)，城市建設(shè)步伐的加快和區(qū)域關(guān)注度的提高給了企業(yè)更多的機(jī)會(huì)。”胡葆森鼓勵(lì)河南的本土企業(yè)。
地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于梯度轉(zhuǎn)移中，未來5~10年，某地的市場(chǎng)份額就會(huì)被當(dāng)?shù)厥蟮禺a(chǎn)公司瓜分，現(xiàn)在有60%已被瓜分。鑒于此，他建議房地產(chǎn)企業(yè)，要確定好企業(yè)的終極發(fā)展方向和價(jià)值觀，建立好自己的根據(jù)地，做好產(chǎn)品定位和區(qū)域定位。
想活下去并活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產(chǎn)企業(yè)也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場(chǎng)形勢(shì)好出大公司，市場(chǎng)形勢(shì)不好才會(huì)出好公司。除了靠譜的絕活外，行業(yè)間的聯(lián)合也很重要，合作才能共贏。
最后，他重點(diǎn)講了企業(yè)怎樣在冬天運(yùn)營(yíng)好自己，“想好自己是做項(xiàng)目，還是做公司，或者是上市公司，其實(shí)潛心于一個(gè)城市、一個(gè)項(xiàng)目，把項(xiàng)目和服務(wù)做到極致，就可以在河南存活下來，建業(yè)扎根于河南，明年要發(fā)展到50個(gè)城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因?yàn)樵缱鳒?zhǔn)備，日子還算可以過下去。”
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