招寶萬金領銜 內房企集體上演“海外尋錢記”
求銀行太難，找信托、私募嫌貴，可境內發債又嚴格受限。當樓市調控下融資受阻的內地房企們在香港“遇見”泛濫的海外低息資金時，蜂擁而上的急切勁兒也就不難理解了。
1月23日，綠城中國（03900，HK）公告稱，公司擬發行美元優先票據，融資數額暫未確定；至此，據不完全統計，已有15家港股內地房企在開年不到一個月的時間里，集體上演“海外尋錢記”，海外發債計劃總融資額將近400億元人民幣，這一數字比2012年全年內地房企海外融資規模的一半還多。
值得注意的是，除了發行優先票據以外，房企在融資方式上也是不斷嘗新，招式多樣。近日，接受《每日經濟新聞》記者采訪的多位業內專家指出，為解決“錢”這個頭等大事，國內房地產商正在加速海內外融資渠道的多元化拓展，盡管其中也面臨著諸如企業評級、匯率波動等風險，但這是使得房產融資“正常化”的必經之路。
“美元優先債”融資方陣再擴大
上周三 （1月23日），綠城中國(03900，HK)發布公告稱，公司建議進行一項美元優先票據的國際發售，完成須視市況及投資者的興趣而定。
票據的定價(包括本金總額、發售價及利率)將透過由聯系牽頭經辦人兼聯系賬簿管理人進行的累計投標機制而厘定。綠城表示，此次票據的所得款項將用于作為若干現有短期債項再融資，而余額則撥作一般公司用途，并可能因應不斷變化的市況及若干其他情況而調整前述所得款項用途，因而重新分配所得款項用途。
《每日經濟新聞》記者通過粗略統計發現，自進入一月以來，共有13家港股房企選擇以發行無擔保美元優先債的方式進行融資，包括佳兆業(01638，HK)、碧桂園(02007，HK)、世茂房地產(00813，HK)、合生創展（00754，HK)、花樣年(01777，HK)、富力地產（02777，HK)、越秀地產（00123，HK）、新城發展(01030，HK)、建業地產(00832，HK)、龍湖地產(00960，HK)、中國奧園(03883，HK)、中駿置業(01966，HK)和綠城中國(03900，HK)。
公開資料顯示，上述企業的融資規模大多在1.5億美元~8億美元，利息率則處于6.625%~13.875%。剔除越秀地產5年期和10年期的低收益優先債券后，世茂和龍湖分別于1月9日、22日發行的7年期、10年期優先票據利率較低，僅為6.625%和6.75%；其中，世茂的融資成本大幅下降近4.5%，去年3月其所發行的一筆7年期美元債券年利率高達11%。
上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，海外發債隊伍的不斷龐大，其實是內地房企上演“尋錢”大戰的一個縮影；目前國內房地產商的開發資金來源中，傳統銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的則全部來自銷售回款和自籌資本。其中，自籌資本的解決途徑包括海外發債、海外上市、房地產信托、基金、企業兼并和聯合拍地模式等多種模式。
高風險永久債遇消化不良？
自去年以來，亞洲垃圾債市場火爆異常，而這其中，內地房企作為發行人的身影也不斷閃現。自2012年12月，瑞安房產(00272，HK)宣布旗下全資附屬公司ShuiOnDevelopment與德意志銀行J.P.Morgan等訂立有關發行本金總額5億美元的高級永久債認購協議以來，新年里又有兩家內地房企嘗試永久債方案。
1月13日，雅居樂（03383，HK）宣布發行7億美元的次級永久資本證券；時隔兩天，合景泰富(01813，HK)也發布公告表示，計劃發行以美元計值后償 （即次級）永久資本證券,但相關金額及條款和條件尚未落實。
興業銀行債券交易員許君潔告訴《每日經濟新聞》記者，所謂永久債是指無到期日，每年支付一定票息的債券，而由于無本金支付，這種債券的市場風險也更大。由于基準利率即美國10年期國債利率依然維持在1.8%左右的低水平，所以對于有特定收益要求的投資機構來說，他們會在債券評級和久期之間做出一個權衡。
然而，已瘋狂了一年多的亞洲垃圾債市場似乎正顯露出消化不良的端倪。據路透社1月22日報道，今年第一周,投資者豪擲450億美元,認購中國三家信用評級為垃圾級的地產公司發行的17.5億美元債券；但就在一周后,合景泰富面對僅有兩倍超額認購的市況，不得不撤回一筆初始息率10.25%的3億美元永久債發行計劃；同時，雅居樂的永久債自1月14日上市后也一度下跌4%，目前市價仍低于面值。
中國指數研究院TOP10研究中心副總監白彥軍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，垃圾債市場新年之初的“變臉”也反映出了房企海外發債的一個隱憂，即隨著全球股市的回暖，債券市場將面臨資金分流的壓力，未來的認購情況還需要持續關注；此外，隨著相關債券產品的供給增加，投資者的“喜新厭舊”也會給債券融資帶來一定壓力。
各類融資途徑被充分運用
白彥軍認為，盡管全球市場流動性充沛，但對海外債市融資而言，由國際評級機構對國內房企的評級所帶來的風險不容忽視。隨著去年下半年房地產市場的逐步回暖，評級機構對部分房企的評級出現了回升，但整體而言，“非投資”級別更多。1月23日晚間，標普宣布，對綠城擬發行的優先無擔保美元債授予“B-”的長期債務評級。
值得注意的是，一方面“出海發債”模式越來越受到內地房企的追捧；另一方面，隨著熱錢不斷涌入香港，基于H股平臺的各類融資途徑也正在被充分利用。白彥軍指出，從研究發現的趨勢來看，內地房企在2013年進一步利用其在香港市場搭建的海外平臺將是一個融資創新的亮點，具體形式包括收購、上市、配股和零息可換股債等。
《每日經濟新聞》記者留意到，在2012年第二、三季度，招商地產、萬科和金地分別完成了對香港上市公司的收購，至此，“萬、保、招、金”四大標桿房企已悉數將觸角伸向港股市場。盡管短期內受政策限制，前述三家房企還不能通過海外殼公司進行融資，但從長期看，海外融資渠道的建設對這些大體量的企業影響巨大。
到了去年第四季度，更有內地房企旭輝控股 （00884，HK）和新城發展(01030，HK)通過IPO方式赴港融資；盡管當時受到海外資本市場的打壓，這兩家企業在上市之初均遭遇折價發行，但隨著宏觀經濟繼續企穩，房屋銷售量回暖，兩家公司的股價也不斷創出新高。
近日，綠地集團也表示，其在香港買殼的計劃已進入操作階段，有望在今年上半年完成酒店集團以及海外業務的分拆，在香港借殼上市。
此外，恒大地產（03333，HK）和融創中國（01918，HK）分別在今年1月17日、22日配股融資43億港元、20億港元。1月17日，上海實業控股(00363.HK)則宣布，擬發行2018年到期的39億元零息可換股債券，公司表示，擬將所得款項凈額用作基建設施業務的未來資本開支及投資，以及用作一般營運資金。 （鐘舒）
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