10月份房地產統計數據前瞻
新開工單月增速或回升至-7%左右。9月新開工同比大幅回落至-24%,主要因新項目8月集中入庫導致數據波動較大,實際3季度新開工同比降幅略有收窄。我們依然維持對新開工溫和回升的看法,預計10月新開工同比為-7%。主要原因是:1)資金狀態改善提升企業開工能力。3季度開發商資金來源也大幅上升,單季同比從2季度的3.5%上升至18.8%,開發貸和按揭增長較快,開發商資金狀況改善增強,使其開工能力增強。2)庫存壓力得到一定消解,一線城市下降尤其明顯,但整體庫存仍在高位。目前全國庫存去化月份逐月下降,而一線城市可售量的絕對水平也已經下降,庫存壓力的緩解有助于提振開工意愿。但目前現在整體絕對庫存水平并不低,因此新開工的回升力度將比較溫和。
投資單月同比預計12%左右,與9月基本持平。受8月項目入庫影響,9月投資同比小幅回落3個百分點至14%,我們認為4季度投資將企穩徘徊,預計10月單月增幅約在12%左右。主要原因是:1)土地購置費將尾隨土地市場逐漸企穩。
今年3季度土地市場逐漸出現回升跡象,全國130個城市土地出讓金同比降幅已從1季度的-41%回升到3季度的-19%,一線城市及龍頭公司拿地力度明顯增強。考慮到6-12個月的支付周期,未來土地購置費將逐漸企穩。2)新開工溫和回升,施工面積企穩。前面已經提到,我們判斷新開工將溫和回升,而前期竣工面積增速下降已近尾聲,未來施工面積增速將企穩,拖累投資下行的因素正逐漸退出。但由于目前銷售回升乏力,政策預期尚不明朗,施工增速在僅15%左右水平企穩,預計投資的恢復速度有限,近期以企穩徘徊為主。
基數下降明顯,預計10月銷售面積同比升至20%左右。9月銷售面積同比由正轉負,下降至-3.6%,一二線城市略有回落,三四線重新下滑。目前看銷售回暖力度有限,10月申萬監控的31個主要城市10月銷售量同比增幅從9月的46%回落至30%左右,推盤逐步回落,但銷售率基本穩定,三四線從樣本城市看變化不大,但未來走勢有待觀察。由于去年10月三四線銷售下滑明顯,同期基數較低,預計10月單月同比將回升至20%左右。
維持各項預測。維持2012年銷售面積同比3%,新開工面積同比-5%,投資同比15%的預測。
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