樓市預(yù)期有轉(zhuǎn)變 積極關(guān)注地產(chǎn)股
盡管資本市場對于央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率有所準(zhǔn)備，但由于上周央行逆回購600億，因此本周下調(diào)存款準(zhǔn)備金率還是略超市場預(yù)期。
經(jīng)過前兩次存款準(zhǔn)備金下調(diào)，再加上政府對于首套置業(yè)需求的支持將使得樓市成交量上升更為明顯，我們從央行公布的凈增加購房貸款額可以看出，自去年年底以來樓市成交有了很大的改善。我們認(rèn)為隨著總量的逐步寬松，資金成本趨勢是向下的，開發(fā)貸利率的下降將會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值法）估值的提升。
此前，我們就強(qiáng)調(diào)投資邏輯已由前期貨幣政策預(yù)期博弈轉(zhuǎn)向基本面，目前成交已然轉(zhuǎn)暖。最新的周成交數(shù)據(jù)已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)次新高，而整個(gè)5月份的成交很可能創(chuàng)出年內(nèi)新高。目前市場上所謂的“成交不可持續(xù)”的觀點(diǎn)已然不攻自破，樓市需求者已不簡單地關(guān)注絕對價(jià)格，需求者的預(yù)期開始大規(guī)模轉(zhuǎn)變，由前期預(yù)期房價(jià)大幅回落轉(zhuǎn)為房價(jià)維持平穩(wěn)。近期政策完善過程中更讓購房者特別是剛性需求者意識到政策并不是打壓所有需求，而是有保有壓，支持首次置業(yè)。
在這樣的背景下將有更多購房者入場，從而進(jìn)一步推動成交量繼續(xù)上行。我們認(rèn)為未來一段時(shí)間需要關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本的下降帶來的估值提升。前期央行已提出加快普通住宅的開發(fā)貸款審批流程，二季度將是各銀行落實(shí)的開始。在目前房地產(chǎn)投資惡化的背景下，為防止未來市場的供需進(jìn)一步惡化，銀行應(yīng)加快對普通住宅的信貸支持動作。我們建議投資者配置一線地產(chǎn)股與具有管理優(yōu)勢的二線區(qū)域龍頭，優(yōu)秀的企業(yè)將會率先受益于資金成本下滑帶來的估值提升。 （作者系中信建投證券分析師）
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