北京房價會降嗎？看“調控”下的北京樓市
3月以來，繼杭州、常州、南京等地出現新盤實質降價后，北京也相繼有包括萬科大興剛需盤、東亞臺湖項目低于預期售價入市的情況，一時間各種看空、崩盤論調此起彼伏，讓2014年的北京樓市變得撲朔迷離。北京商報記者通過調查了解到，雖然存在部分樓盤開發商舍價走量的情況，但北京樓市整體仍在剛需刺激下基調穩定，并未出現實質性下調的跡象，只是未來漲幅有望相對收窄。
“變動”的前奏：
新盤低預期入市
3月的第一個周末，北京住宅熱門板塊天宮院迎來金融街·融匯項目的入市。北京商報記者在開盤現場了解到，此次推出的六棟樓為該項目最后一期，房屋為精裝修，平均售價2.18萬元/平方米，然而當北京商報記者去年探訪該項目時，銷售介紹，精裝房參考價為2.2萬元/平方米。過去一年，漲幅近萬元的項目在此刻停止了上漲的腳步。
實際上，最終取證價格相比預期價有差距的并非這一項目。春節后，天宮院區域率先開盤的保利首開·熙悅春天開盤均價為2.3萬元/平方米，隨后開盤的鑫苑·鑫都匯、中國水電·云立方兩個項目均以2.1萬元/平方米的單價入市，而在此之前，項目銷售人員透露的預期價格均為2.4萬元/平方米左右；北京華僑城3月取得預售許可證，銷售均價4.05萬元/平方米，這個價格和去年9月開盤時的價錢一樣，也是苦苦等了半年才批下來的。然而，這些“止漲”的項目只是北京樓市“變動”的前奏，接下來出場的開發商則直接以犧牲預期姿態上演舍價走量。
繼金融街·融匯后，同為一個區域的住總萬科橙于3月14日以低于預期2000-3000元/平方米的價格入市，且精裝改為毛坯銷售。雖然萬科立即做出回應稱并非公司主動為之，而是嚴格按照政府相關部門指導意見進行的調整，但房企老大的風吹草動卻被迅速理解為行業變幻的風向標。幾日后，還未開盤的東亞新華便宣布，旗下印象臺湖項目要主動降低預期售價，從之前的2.6萬元/平方米調整至2.2萬元/平方米起，原定的精裝房也改為毛坯房出售。
降價的背后：
房企提前跑量
出乎萬科意料，萬科橙調低預期開盤，一經媒體報道便引發市場討論。
“不是萬科想賣這么便宜，而是批復的價格就這么低。”萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶透露，住總萬科橙在報批的時候上報了兩套方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修，批復的價格與萬科報批的價格預期相去甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇毛坯房入市。
但并非所有的開發商對降價都諱莫如深。“我們判斷，今年下半年北京市場的壓力會非常大，而且我們也在其他地方看準了一些優質地塊，準備快速回籠資金，再次做好土地儲備。”東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬對北京商報記者表示，此次調低預期入市，除了建委控制價格的因素外，更重要的原因則是開發商對于市場的判斷出現轉變。
如果說萬科的降價是不得已而為之，那么東亞新華的調整售價卻是一次主動出擊。賈玉鵬在接受北京商報記者采訪時透露，首先，作為高周轉的企業，東亞新華已經瞄準了北京及其他區域優質地塊，需要快速回籠資金、儲備土地；其次，北京推出的自住型商品房下半年將會大量入市，同時去年高價拍出的地塊也將紛紛推售，下半年將會是激烈競爭的階段，相比而言，上半年從目前來看開盤項目不多，政策環境沒有變化，適合快速跑量。“我們拿地的成本是3000元/平方米，所以即便調低預期，也能夠保證收益。”
在這種戰略調整下，東亞新華原定在下半年開盤的項目，都準備挪到上半年開盤，包括印象臺湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等，且價格也都要比周邊項目略低。另外也有消息稱，萬科旗下的金域東郡項目二期、首開萬科公園里項目的開盤價格都可能將低于市場預期。
在偉業我愛我家副總裁胡景暉看來，通常有兩類開發企業會率先主動采用“低價入市、降價跑量”的策略。一類是大型品牌房企，此類企業的運營管理成本控制水平較高，在市場價格預期已經偏高的情況下，即使調低價格快速銷售，一樣能獲得良好的利潤率。另一類是正處于快速擴張期的房企，此類企業需要更高的資金流轉效率，降價走量的銷售策略符合企業自身的戰略需求。“另外，即使資金充裕，房企也面臨業績半年考，時間過半，銷售壓力仍然很大。”
因此，分析稱相較于可以拉高利潤率的高端、城區內項目，中低端樓盤則不排除以價換量的可能。
“不論是天宮院還是臺湖板塊，均屬于低端剛需項目扎堆區域，此類產品不僅受自住型商品房入市帶來的客戶分流影響，而且仍面臨同區域同類型產品的競爭，這些因素成為開發商讓利跑量的最大動力。”亞豪機構市場總監郭毅認為，目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發生變化，如此背景下，未來舍價換量的剛需盤將會由天宮院、臺湖等區域逐步擴展至其他區域。“區域內有大量競品的板塊就是下一個降價項目的醞釀之地，比如良鄉、長陽等。”
購房者的圍觀：
二手房成交難度加大
就在新房市場連續出現新盤低于預期入市后，二手房市場的情況也有所變化。中原地產研究部統計數據顯示，3月上半月，二手住宅合計簽約僅3906套，成交價格在3.14萬元/平方米，與2月成交均價3.16萬元相比再次微跌0.6％。鏈家地產監測數據同樣顯示，即使是成交最為活躍的八個商圈，除了廣安門和魯谷因為成交房源性質差異成交均價變化較大外，其余的六個熱門商圈成交均價與2月相比，漲幅只有0.2%。
“從去年底開始，成交難度就加大了，此前要價430萬元的業主，現在也主動下調到了410萬元。”一位海淀區鏈家地產門店工作人員介紹，業主起初定價虛高，在無人問津的情況下，不得不選擇調低預期。
但即便如此，房子還是沒能順利成交。該工作人員介紹，城區內的二手房購房者以改善性需求居多，此類客戶在從緊的信貸政策下，傾向于等待時機；而大興、順義、房山等郊區縣二手房購房者以首次置業者居多，但此類客戶群受自住型商品房影響較大，因為目前這些區域的二手房價格通常高于自住房定價，“誰不想花更少的錢，買個新房呢？”一位二手房客戶坦言。
根據多家機構統計，北京二手房成交價格已經從去年12月以來連續三個月陰跌，此間又傳來新房降價銷售的消息，這又將如何影響本就遲遲不愿出手的買房人以及捍衛勝利果實的賣房人？
“雖然二手房買賣不會受到某企業決策影響，但是部分項目降價的消息一定會再次刺激購房人，延續觀望，繼續等待市場清晰信號。”中國指數研究院總監杜丙國分析，二手房買賣雙方的價格博弈將進一步加劇。也有分析認為，二手房房價是否有上漲空間，首先要看供需關系是否平衡。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍指出，目前北京二手房供需比達到2.7：1，供不應求是主流，但他也坦言，二手房價格上漲動力已經明顯減弱。“從目前整體趨勢看，預計北京2014年二手房價格上漲幅度肯定會放緩。”
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