2013-04-09 09:34:00 來源:每經(jīng)網(wǎng)－每日經(jīng)濟(jì)新聞
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作為“國五條”細(xì)則落地的延伸，4月7日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》，提出借款申請(qǐng)人購買第二套住房申請(qǐng)貸款，其貸款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先對(duì)公積金貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。
同樣在4月7日，中國人民銀行管理部也發(fā)出《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。而上述舉措，均從4月8日起正式執(zhí)行。一時(shí)間，人們對(duì)這些細(xì)則如何影響樓市等諸多問題產(chǎn)生疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也專門對(duì)此展開了調(diào)查采訪。
北京作為房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)桿城市，政策力度仍在不斷加碼。
4月7日晚間，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，該《通知》規(guī)定：商業(yè)銀行對(duì)貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。
稍早前，北京住房公積金管理中心也于上周日(4月7日)發(fā)布的六條新規(guī)中還提到，借款申請(qǐng)人購買第二套住房申請(qǐng)貸款，其貸款首付款比例不低于70%。目前在北京購買第二套住房的“兩貸”首付比例均提至七成。
上述舉措，均從4月8日起正式執(zhí)行。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，信貸政策對(duì)樓市的影響力度一直是遠(yuǎn)超過樓市其他調(diào)控政策，逐漸開始落地的信貸收緊政策對(duì)市場(chǎng)的影響將很快出現(xiàn)。本輪調(diào)控的力度已經(jīng)超過之前預(yù)期。(預(yù)計(jì))北京樓市在4月份將明顯進(jìn)入起碼半年的調(diào)控周期。
“兩貸”首付比例均提至七成
信貸政策開始正式介入到北京的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，公積金貸款和商業(yè)貸款相繼在同一天晚上做出緊急調(diào)整。
北京公積金貸款新政策指出，除公積金貸款購買二套房首付比例上調(diào)至七成外，對(duì)于名下沒有房產(chǎn)，但有貸款申請(qǐng)記錄的購房者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次公積金二套房的首付比例差異化上調(diào)，明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房判定標(biāo)準(zhǔn)，但從當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)來看，真正影響市場(chǎng)的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前二手房市場(chǎng)上改善性需求占比約為45%，其中至少有八成屬于買一賣一的置換需求，約占36%。而真正意義上的家庭購買第二套房的比重不會(huì)超過20%。
而關(guān)于商貸的新規(guī)，同樣趨嚴(yán)。北京住房公積金管理中心除對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，明確首付款比例不得低于70%外。此外，還表示在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請(qǐng)貸款購買住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。
北京住房公積金貸款和商業(yè)貸款的新規(guī)都是4月7日晚間發(fā)布，而自4月8日起借款人通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購住房貸款就開始按照新規(guī)執(zhí)行。
分析稱利率有上調(diào)可能
北京“國五條”細(xì)則已經(jīng)對(duì)樓市產(chǎn)生了巨大影響，而信貸政策正式落地后，北京樓市，尤其是改善性需求中涉及最多的二套房和二手房交易，預(yù)計(jì)與3月相比有明顯變化。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，細(xì)則出臺(tái)后的一周(3.31~4.5)間，北京二手房市場(chǎng)新增買賣房源登記量環(huán)比前一周下跌了5%，新增買賣客戶登記量環(huán)比下跌近一成，供求的萎縮，以及更多的購房人陷入觀望，使得細(xì)則出臺(tái)至今的二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌了68%。
張大偉分析說，北京二套房首付上調(diào)至七成后，受影響的主要為改善型需求，增加一成首付對(duì)于改善型購房者來說，壓力增加明顯，而對(duì)二手房影響則更大。一般二手房貸款評(píng)估值都低于實(shí)際交易值10%，按照首付七成計(jì)算，購房者只能貸款兩成，貸款的意義不大。 剛剛在北京購房的王偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，購買一套定價(jià)為185萬元的二手房，銀行評(píng)估價(jià)格是158萬元，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行貸款實(shí)際也只能貸款不足50萬元，和新房相比差異明顯。
此前曾有傳言稱，二套房商業(yè)貸款的首付比例與貸款利率將一并上調(diào)，即首付比例上調(diào)至七成的同時(shí)，貸款利率也增加至1.3倍，但北京的新規(guī)中未涉及利率調(diào)整。
上述專家均認(rèn)為，利率上調(diào)作為后手，完全存在后續(xù)上調(diào)的可能。“不僅加大購房成本，關(guān)鍵是增加了還貸的經(jīng)濟(jì)壓力。”謝逸楓說道。
據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，若二套房商貸利率上調(diào)至1.3倍，首付比例增加至七成，貸款同為100萬元的情況下，20年期的月供照比此前規(guī)定增加811.4元，30年期月供將增加908.6元。
張旭說，通過商貸來購買二套房的在整個(gè)北京的交易量中并不是很多，大約10%左右，短期可能利率不會(huì)有上調(diào)，因?yàn)檫@會(huì)極大增加改善性需求的購房負(fù)擔(dān)，但如果政策執(zhí)行過程中市場(chǎng)出現(xiàn)變化，可能利率仍將上調(diào)。
記者調(diào)查
北京多家銀行二套房首付已提高利率暫未變
昨日(4月8日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過采訪北京地區(qū)各大銀行支行的個(gè)貸部了解到，目前大部分銀行二套房貸款首付已提升至七成，同時(shí)還有一小部分銀行因未接到政策仍在實(shí)施原有的首付六成標(biāo)準(zhǔn)。
某證券銀行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，提高二套房貸款首付比例對(duì)銀行的影響很少，因?yàn)殂y行做二套房貸比較少。
已有三家大行提高首付
中國人民銀行營業(yè)管理部于4月7日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》要求，各商業(yè)銀行對(duì)貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
《通知》還提出：“對(duì)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請(qǐng)貸款購買住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。”
4月7日，北京住房公積金管理中心也下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》，對(duì)于借款申請(qǐng)人的月還款額度要求借款申請(qǐng)人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額；借款申請(qǐng)人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。
那么，商業(yè)銀行對(duì)于借款申請(qǐng)人是否有月還款額度要求呢？昨日，記者了解到，多家商業(yè)銀行表示貸款的月還款額度要根據(jù)具體貸款總量計(jì)算，但是不能超出其月收入的50%。此外，農(nóng)行、建行和交行二套房貸款都已經(jīng)實(shí)行了首付七成的政策，而中行和工行相關(guān)支行因?yàn)槲唇拥较嚓P(guān)政策，原有的二套房首付六成標(biāo)準(zhǔn)并未改變。
農(nóng)業(yè)銀行某支行個(gè)貸部客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們支行是昨日早上接到的上述《通知》。
“‘國五條’出來前，貸款買房的人較多，現(xiàn)在大家都在觀望。”建行某支行個(gè)貸部客戶經(jīng)理也表示，4月7日接到《通知》，昨日就把二套房首付提高到七成了。
交行西四環(huán)支行的個(gè)貸部客戶經(jīng)理告訴記者，自從北京“國五條”細(xì)則出來后，他所在的支行就已經(jīng)實(shí)行二套房首付七成了。
中行西翠路支行和工行海淀支行的個(gè)貸部客戶經(jīng)理向記者表示，由于還沒有接到相關(guān)政策通知，所以目前二套房貸款首付仍為六成，但是很快就會(huì)有變化。
據(jù)了解，五大行的二套房貸款利率均未變化，仍保持基礎(chǔ)利率上浮10%，一套房的貸款政策首付均為30%，貸款利率為85折或9折。
股份行首付多為六成
除五大行外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日還對(duì)招行、光大銀行、中信銀行和浦發(fā)銀行在京支行的二套房貸政策進(jìn)行了解，其中只有中信銀行首付改為七成，“北京‘國五條’細(xì)則出來后就改了，利率上浮10%。”中信銀行某支行個(gè)貸部客戶經(jīng)理稱。
招行萬壽路支行、浦發(fā)銀行萬壽路支行和光大銀行某支行都表示因?yàn)闆]有接到相關(guān)通知，目前二套房首付仍為六成，利率上浮10%。
而上述四家股份制銀行的首套房貸款政策首付都保持30%，招行、光大銀行表示首套房貸款利率沒有折扣，中信銀行和浦發(fā)銀行的首套房貸款利率為9折。此外，城商行中，南京銀行北京分行營業(yè)部客戶經(jīng)理表示，二套房首付昨日也調(diào)為七成了，利率上浮10%；北京銀行一人士表示因未接到相關(guān)通知，二套房首付仍為六成，利率上浮10%。
