二季度住宅投資放緩 優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)受青睞
由于近期信貸緊縮和經(jīng)濟增長有所放緩，中國房地產(chǎn)市場亦有所冷卻。二季度的總投資額達到249.4億美元，環(huán)比減少 12.5%。土地交易占總投資額的91.5%，而物業(yè)交易占8.5%。中國的金融市場變得波動，投資者轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。
其中，土地總投資額達到228.3億美元，環(huán)比減少 15.7% ，相反，物業(yè)總投資環(huán)比增長47.9%至21.14億美元。投資者轉(zhuǎn)向風險較小的物業(yè)投資機會，以把握現(xiàn)有的租金回報。
按項目類別，根據(jù)DTZ 戴德梁行研究部所追蹤的城市，二季度的住宅投資放緩。住宅總投資額 (包括土地及物業(yè)) 環(huán)比下跌9.2%，達到101.76億美元。由于開發(fā)商仍積極補充優(yōu)質(zhì)土地作為儲備，2013年上半年的土地交易總體仍是活躍的，尤其與平淡的2012年上半年比較。
來自DTZ 戴德梁行的報告還顯示，綜合體市場總投資額環(huán)比下降17.4%，達到77.26億美元。同樣，工業(yè)市場的投資總量環(huán)比下降49.4%，達到5.34億美元。這兩類別的交易都涉及開發(fā)的土地。
投資者繼續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，從而減小信貸緊縮和經(jīng)濟放緩所帶來的風險。位置良好的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物受投資者青睞。在二季度，涉及一線城市商業(yè)物業(yè)的交易市場表現(xiàn)暢旺。
商鋪物業(yè)交易環(huán)比增長了8倍，達到了5.6億美元。本季度主要的物業(yè)交易之一是位于北京中關(guān)村的一個商場。同時，值得注意的是寫字樓物業(yè)交易環(huán)比增長27.2%，達到15.07億美元，所涉及的成交都在北京或上海。寫字樓物業(yè)占本季度物業(yè)總投資額的71.3%。這些交易的買家都是本地或外國的物業(yè)投資公司或開發(fā)商。物業(yè)交易的增長反映了投資者已改變了投資模式，而選擇把握中國的長線經(jīng)濟發(fā)展。
近期中國資本市場有所波動及國內(nèi)經(jīng)濟有放緩的跡象令融資變得困難，國內(nèi)投資占總投資額的比例，環(huán)比下降了15.3% 。相反，外國投資錄得強勁的環(huán)比增長達到47.6%。但同時，國外投資增長也反映國外投資者對中國的長遠經(jīng)濟前景持樂觀的態(tài)度。
外國投資主要來自區(qū)內(nèi)的投資者包括香港，新加坡和臺灣，同時也有一些投資活動涉及美國的投資者。雖然這些交易主要為上海或北京 的物業(yè)，本季度杭州也有一宗涉及外國投資的土地成交。
北京甲級寫字樓的租金、回報率及價格持平雖新增供應(yīng)減少，需求也同一時間收縮，因此，租金及價格也沒有大幅度的增長。在廣州和上海，由于價格環(huán)比增長3.8%及1.5%，回報率被推低了-28和 -14個基準點。盡管如此，由于投資者對優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的長線投資潛力有所肯定，本季度仍然增加對此此物業(yè)的投資。
深圳的市場氣氛有所改善。本地金融業(yè)和高新技術(shù)行業(yè)對寫字樓的需求持續(xù)推高了吸納量、租金和相應(yīng)的回報率。租金環(huán)比上升了4.6%，回報率也上升了0.21個基準點。不過，由于2013 年下半年將陸續(xù)有項目進入市場，預(yù)計租金將停止上升。
過去的一個季度，于四個一線城市的商鋪租金保持平穩(wěn)。除了廣州，北京和上海的回報率及資本價值沒有太大的變化。廣州商鋪的資本價值環(huán)比上升了4.2％，并最終推高了相應(yīng)的回報率。
展望總投資額在短期內(nèi)回升，投資者對購買優(yōu)質(zhì)物業(yè)的興趣仍然強烈，同時，開發(fā)商在住宅市場仍然向好的狀態(tài)下，繼續(xù)積極補充土地儲備。盡管中央政府堅持實行樓市調(diào)控措施，DTZ 戴德梁行預(yù)測，下半年的土地供應(yīng)仍保持在較高的水平。在地方政府繼續(xù)釋放土地的同時，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)土地的需求沒有減少的跡象 。
（記者 楊秋波）
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