坐享土地升值紅利

　　合生國際新城的土地，是合生在2009年的一次掛牌中一次性獲得的。2009年7月30日，合生的全資子公司上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，通過慈溪市公共資源交易中心公開的招標(biāo)程序，出價(jià)13.6522億元，競投得36幅土地的使用權(quán)。這也是慈溪市國土資源局為出讓這些土地而定出的底價(jià)，折合每平方米土地約891.95元。

　　當(dāng)年的9月24日，合生發(fā)布公告稱，合生的項(xiàng)目子公司寧波合生錦城房地產(chǎn)有限公司，與慈溪市國土資源局簽訂了34份土地出讓合同；雙方將于當(dāng)年12月31日前簽訂剩下2份土地出讓合同。

　　這36幅土地位于寧波慈溪市杭州灣新區(qū)西北部，可用作住宅、商業(yè)和酒店的用途。其中，商業(yè)及酒店用地的使用權(quán)期限為40年，住宅用地的使用權(quán)期限為70年。

　　項(xiàng)目于取得土地2年后開始首期銷售，截至目前正好3年時(shí)間。對于項(xiàng)目進(jìn)度，合生在其2011年年報(bào)中有初略描述：“2012年完工7.5萬平方米，2013年完工25.7萬平方米，2014年22.9萬平方米，2015年及以后213萬平方米。”

　　這意味著，從2009年至2014年的6年時(shí)間，龐大的項(xiàng)目僅完工約五分之一。

　　事實(shí)上，合生國際新城雖然地處杭州灣新區(qū)，卻憑借高爾夫球場的規(guī)劃將項(xiàng)目定位于頂級(jí)豪宅。專注頂級(jí)豪宅正是合生近年來的新定位。

　　在2012年的半年報(bào)中，合生特意強(qiáng)調(diào)了戰(zhàn)略選擇：“集團(tuán)將力爭為市場及消費(fèi)者貢獻(xiàn)更多高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。”而在公司的一些樓盤廣告中，也出現(xiàn)了“中國頂級(jí)豪宅開發(fā)商”的描述。

　　事實(shí)上，公司也確實(shí)在一些豪宅項(xiàng)目中獲得巨大收益。例如同樣位于寧波鎮(zhèn)海新區(qū)的另一項(xiàng)目合生國際城，其于2006年11月17日以7.2億元獲得土地（六幅地），總土地面積30萬平方米，建筑面積55萬平方米，折合樓面地價(jià)1309元/平方米。獲得土地近6年時(shí)間后，開發(fā)的產(chǎn)品最高售價(jià)達(dá)14000元/平方米，屬于同等區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的頂級(jí)豪宅，土地成本僅占售價(jià)的9%。

　　值得提及的是，如同杭州灣的項(xiàng)目一樣，鎮(zhèn)海合生國際城在獲得土地6年之后也只開發(fā)了一小部分，絕大部分土地權(quán)益依然在合生名下，不斷享受土地升值收益。合生2011年年報(bào)顯示，寧波合生國際城項(xiàng)目已完工僅69平方米，計(jì)劃于2012年完工部分為18.76萬平方米，2015年及以后計(jì)劃完工20.98萬平方米，截至2011年底的總土地儲(chǔ)備約39.75萬平方米。

　　豪宅誠信危機(jī)待解

　　公開信息顯示，合生創(chuàng)展已經(jīng)越來越明確地轉(zhuǎn)型為豪宅開發(fā)商，但是，這一戰(zhàn)略定位卻不斷暴露出公司在項(xiàng)目管理中的不足。

　　今年9月底，寧波鎮(zhèn)海合生國際城爆發(fā)了史無前例的“停止預(yù)售”事件。據(jù)悉，寧波鎮(zhèn)海區(qū)建設(shè)交通局于9月14日向?qū)幉ê仙鷦?chuàng)展房地產(chǎn)有限公司發(fā)出通知，要求企業(yè)對合生國際城項(xiàng)目的E、F區(qū)剩余房源停止預(yù)售，對未售房源進(jìn)行分戶排查，及時(shí)整改，整改完后按要求由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。

　　對于合生國際城已經(jīng)暴露出來的質(zhì)量問題，鎮(zhèn)海區(qū)建設(shè)交通局采取了以下幾項(xiàng)措施：一是要求相關(guān)施工單位、監(jiān)理單位限期改正，視改正情況進(jìn)一步作出立案查處的行政處罰決定；二是對承擔(dān)合生國際城施工任務(wù)的中建四局、浙江泰舜兩家施工企業(yè)呈報(bào)市住建委給予取消進(jìn)甬備案資格、兩年內(nèi)不得在甬建筑市場承接新業(yè)務(wù)的處理決定；三是將合生公司列入房地產(chǎn)市場不良行為記錄名單并公示；四是關(guān)于延期交付引起的賠償問題，督促開發(fā)商制定合理賠償方案。

　　有知情人士對記者稱，由于管理以及資金等方面的原因，今年以來的合生創(chuàng)展問題頗多，集中體現(xiàn)在施工單位工程款給付不足、大面積延期交樓、銷售不暢、管理人員流失、資金鏈緊繃等。

　　寧波市政府部門發(fā)出上述“停售通知”的原因，也涉及工程款糾紛、工資糾紛、房屋質(zhì)量糾紛等，而導(dǎo)致問題最終爆發(fā)的是質(zhì)量問題。

　　資料顯示，合生國際城以14000元/平方米（包含精裝修）的價(jià)格在鎮(zhèn)海新區(qū)雄踞房價(jià)榜首，萬科城則以13000元/平方米的價(jià)格屈居季軍。由此可見，合生國際城在鎮(zhèn)海區(qū)已經(jīng)算得上最為高端的房產(chǎn)項(xiàng)目。但在今年6月30日原定交房的日子，多位花了14000元/平方米高價(jià)購買了精裝修住宅的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)房屋漏水以及墻體開裂等質(zhì)量隱患，連門套、門框、窗套等材料都存在甲醛超標(biāo)，被冠以“毒門框”之稱。