扎堆再融資，傳遞調控政策微變信號？

　　在中斷了近三年之后，8月份房地產上市公司再融資突然多點開花：新湖中寶（600208.SH）、三湘股份（000863.SZ）、宋都股份（600077.SH）等多家房企集中推出了再融資計劃。從上市公司公布的融資計劃來看，不僅僅有保障房、棚改項目，還涉及商品住宅項目甚至是商業項目。

　　但證監會近期連續三次回應稱，近年來上市房企再融資政策口徑并無變化，一直根據2010年國務院的相關規定執行。但這一解釋卻沒法阻擋房企融資的步伐，難道上市房企再融資大門真的已經全面放開？

　　再融資潮來勢洶洶

　　8月1日晚，新湖中寶發布定增預案，擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發不超過17.91億股，募資不超過55億元，用于上海新湖明珠城和新湖青藍國際這兩個項目。

　　根據公告，這兩個項目被定位為舊城棚戶區改造項目。上海新湖青藍國際項目位于上海閘北區內環線內，是所謂的上海市新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，是閘北區舊城棚戶區改造的民生工程項目，總投資67億元，募集資金投入25億元。剩余募集資金則用于上海新湖明珠城項目。

　　雖然這是三年來上市房企首次再融資，但由于該筆募集資金部分被用于棚改項目，與普通的商品房項目有差別，因此新湖中寶的融資行為并不完全被市場理解為房企再融資解禁。

　　但隨后幾天，多家房地產上市公司推出了再融資計劃，并且投向范圍更大，甚至涉及商品房項目。

　　8月7日，宋都股份發布增發預案，計劃以4.80元/股的價格向不超過10名符合規定的投資者，非公開發行不超過3.13億股，募集資金總額不超過15億元，用于投資南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目。

　　8月14日，宋都股份有關負責人告訴《中國經濟周刊》，目前公司的再融資計劃已獲得董事會通過，下一步計劃在8月22日召開股東大會進行表決，一旦表決通過，將會在月底正式向證監部門申請批準。不過根據慣例，證監部門的審核周期有可能需要幾個月。同時，這名負責人向記者表示，募集資金投入的項目確實是商品房項目。

　　無獨有偶，8月7日，冠城大通（600067.SH）推出了18億元的可轉債融資預案，計劃募集資金投資于南京萬盛世紀新城。8月9日晚間，三湘股份 （000863.SZ）公告擬募資12.5億元，投資于三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場等項目。其中，三湘海尚名邸為住宅項目，虹橋三湘廣場為商業地產項目。

　　8月13日晚，金科股份（000656.SZ）發布公告稱，公司擬募資不超過43.24億元，投向西安鳳城二路項目（8.5億元）、重慶開州財富中心（12億元）、重慶江津世界城（10億元）3個地產項目及補充流動資金（12.74億元）。

　　除此之外近期多家房企都因籌劃重大事項而停牌，如招商地產（000024.SZ）等，有分析人士猜測，這些停牌舉動或與再融資有關。

　　調控政策已微變？

　　自2010年以來，房企再融資之路已被暫時卡住，如今為何突然有多家上市房企公布融資計劃？中國房地產學會副會長陳國強（微博）對《中國經濟周刊》表示，這表明，上市房企一定捕捉到某種信號，進而改變其行為。

　　21世紀不動產分析師張磊認為，恢復部分房企的再融資功能，與中央近期會議提出的“促進房地產市場平穩健康發展”的基調是一致的。

　　今年6月，國家召開了棚戶區改造相關會議，決定今后5年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。并強調，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，符合規定的企業可發行專項用于棚戶區改造項目的企業債券或中期票據；落實相關政策措施，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造。

　　張磊告訴《中國經濟周刊》，預計率先獲得審批通過的，一般是與保障房建設、棚戶區改造項目有關。預計那些從事保障房和棚戶區改造的房地產企業（不限于上市房企），也更容易獲得銀行信貸。這意味著為房企的補充資金流動性開了一個口——符合中央政策鼓勵方向即可再融資。

　　新湖中寶等企業募集資金的投向確實是棚改項目，不過，從三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企來看，其資金投向都涉及商品房項目。

　　對此，上述宋都股份相關負責人告訴《中國經濟周刊》，其募集資金投向也是當下國家政策所支持的。據他介紹，南京南郡國際花園項目的銷售對象以20~35歲的年輕人為主，主要針對首次購房需求。該項目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數占比達到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。

　　而杭州東郡國際三期項目位于下沙大學城北板塊，容積率為2.3，90平方米以下住宅套數占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。

　　一位地產業內人士表示，目前再融資計劃項目都是打著保障房、棚改、城鎮化舊城改造和剛需住宅的旗號，有打政策擦邊球的嫌疑。

　　記者了解到，目前中央正牽頭制定房地產調控的長效機制，其中一項內容就是增供應、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。陳國強認為，部分上市房企之所以敢于通過再融資投資于剛需項目，也是看準了中央將力圖緩解樓市供應不足的風向。

　　房價或將報復性上漲？

　　陳國強表示，目前的變動僅僅是一種地產融資的微調行為，甚至可以視作糾偏。過去雖然暫停了房企再融資，但一方面造成了銀行借表外業務繞道向地產企業融資，增大了“影子銀行”對金融體系的風險；另一方面則最終影響了房地產供應。而目前來看，管理層實施的是有差別的微調，部分不符合政策的再融資計劃依然可能會被叫停。

　　對于是否全面放開上市房企再融資，證監會的態度則十分值得玩味。證監會在6月28日、7月12日、8月9日連續三次就這一問題做出答復，均稱關于上市房企再融資的政策沒有改變。

　　對此，上述宋都股份負責人表示，從中可以發現，證監會從沒有說過要停止上市房企的再融資計劃，所以這次證監會反復表態沒有重啟再融資計劃，因為過去都沒有明文規定要停止房企再融資，只不過限制部分違法違規企業的再融資。同時在執行層面，現在至少證監會已經可以接受融資方案申請了，不過能不能通過，目前還是未知數。

　　陳國強表示，判斷上市房企再融資放開的程度和方向，最終需要根據證監會的最終批復，作進一步的觀察。

　　對于房地產業而言，資金是其命脈。一旦放開再融資，上市房企無疑又有了更大的跑馬圈地的資本。

　　有業內人士擔心，由于地產業極善資金騰挪，一旦放開再融資，不僅資金監管是個難題，更重要的是，如一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于買地，而依靠融資來補充流動性，勢必推動房地產投機熱潮，最終導致房價難以控制。

　　張磊則悲觀地認為，如果全面放開房企融資和再融資，則必定招致地價和房價的全面上漲，而且極有可能是報復性上漲。