鵬潤地產訴海航置業違約29億 海航系或現資金危機
荊寶潔
昔日的合作伙伴，即將走向對簿公堂的境地，糾紛源自國美商都。
本報記者獲悉，國美旗下鵬潤地產已經向北京市高級人民法院遞交訴狀，起訴海航置業違約。2011年鵬潤地產擁有的國美商都與海航置業簽署協議，后者以57.5億元總價收購“國美商都”項目約52萬平方米的物業資產，約定2011年7月底前交齊全款。但至今，海航置業仍欠付合同本金約20億元及逾期付款違約金近9億元。
鵬潤地產副總裁于星旺在接受本報記者獨家專訪時稱，海航方面無限期拖延的態度令鵬潤十分失望，雖然走到訴諸法律的地步，但他相信還有可以商談的余地。
從合作到交惡
2005年4月，國美置業以8.05億元拍得北京市豐臺區西南四環地塊，用于開發國美商都項目。該項目包含純商業用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米，為當年北京成交最大的“招拍掛”項目。在國美集團龐大的商業帝國中，國美商都堪稱其地產系列的旗艦項目。2008年，“黃光裕事件”之后，該項目面臨一個“自營”與“出售”的抉擇，最終鵬潤地產選擇了后者。
國美商都整體轉讓的消息吸引了眾多買家，其中海航表現得最為積極。2011年3月，雙方簽訂了資產收購的框架協議，設定了付款進度、物業交接、違約條款等。于星旺強調，在簽訂正式協議之前，海航已經派專業團隊進行盡職調查。由于有保密約定，于稱無法提供更多的信息。
但出乎意料的是，海航并沒有如期將首付款匯至國美商都公司賬戶中。隨后，雙方簽訂第一份補充協議，海航方面愿意支付一部分違約金，并重新商議了付款進度。“那時候感覺海航還是很積極，很想要得到這個項目，否則不會支付數千萬元的違約金。”于星旺說。
然而，第一份補充協議簽訂后，海航再度違約。資金不是按照雙方規定的期限付清，而是不斷拖延，海航為此需要再度支付越來越多的逾期付款違約金。
2012年5月，雙方簽訂了第二份補充協議。于告訴記者，海航方面承認單方面違約的事實，同意支付新一筆違約金。但2012年9月以后，海航的態度再次發生變化。于稱，海航方面有些言行已脫離合同本身和正常、理性的解決途徑。國美商都方面曾提供了兩個折中方案，例如海航減少收購面積，抑或是將資產收購改為股權收購，但海航方面均未接受。海航方面提出的條件，國美商都公司也無法接受。
今年3月份，國美商都公司提交訴狀。3月底，北京市高級人民法院受理此案。于告訴記者，兩年間雙方簽訂的所有協議，都將作為證據遞交至法庭。
海航系資金危機？
海航置業出面簽訂了國美商都的轉讓合同，而海航集團是其連帶責任人。今年4月初召開的博鰲亞洲論壇上，海航集團董事局主席陳峰在接受媒體采訪時反駁了外界傳聞的資金鏈緊張的說法。
2011年末以10.5億美元收購GE SeaCo(通用海洋)100%股權后，海航集團便因旗下大新華物流的巨虧而陷入了資金鏈緊張的傳言，集團超過79%的資產負債率也成為媒體關注的焦點。
據介紹，今年年初，海航集團先后與國開行、中國銀行等連續簽訂授信協議。截至1月份，海航集團已獲批授信額度3200億元。據海航集團財務總監對外透露，目前使用了1000多億元，仍有2000億的授信空間未被使用。
海航一位離職的中層管理人員向本報記者透露，他認為海航并不缺錢，而是企業戰略發生了變化。
據了解，海航集團旗下的地產業務主要依托兩大平臺，即海航地產控股(集團)有限公司(下稱“海航地產”)和海航置業控股(集團)有限公司(下稱“海航置業”)。前者專注于海南本島的房地產開發，而后者負責海南之外的房地產業務。而海航地產隸屬于海航基礎板塊。而海航置業隸屬于海航實業。前述海航人士稱，海航實業更強調資本運作。海航旗下有自己的商業管理團隊，海航商業2011年并入海航實業。官方網站介紹，截至2011年底，置業控股持有物業面積達到19.75萬平方米，持有多種類型物業30余處。
國美商都的面積超過50萬平方米，或可稱為彼時海航置業最大一筆收購。如果按收購價格計算，每平方米不足11000元。業內人士評價，以今日之地價和房價評論，國美商都要價并不昂貴。前述海航人士判斷，海航之所以拖長付款進程，是因為海航沒有找到更好的買家。海航更看重資產升值，轉手的收益，和其風格有關。另外，他推測國美商都可能有一些債務，海航在盡職調查的時候沒有發現。
于星旺表示不存在隱瞞的債務問題。海航實業新聞發言人何蔚4月19日對外表示，“國美商都的確與我們之間有一場官司，但由于下面的項目公司眾多，具體的情況需進一步核實之后再做答復。”
4月24日下午，本報記者撥通了海航置業董事長董鑫的電話，董鑫表示不方便在電話里對此事發表評論，稱相關事宜請聯系海航集團。而于星旺也告訴記者，曾想過找海航集團領導來平息此事，但最后不了了之。
鵬潤地產去向
20億資金雖不至于將一家企業推向覆滅的境地，但兩年間，鵬潤地產也因此錯過了許多機會。
“黃光裕事件”發生后，鵬潤地產方面做出了一系列的轉讓。如2009年2月，位于北京西客站附近的鵬潤建國大酒店以4億元的價格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產開發公司。除此之外，鵬潤地產在北京昌平的一級土地也相繼找到了新買主。
據本報記者了解，目前鵬潤地產在上海和重慶兩個住宅項目在售，還有四至五個項目在開發階段，分布于長沙、重慶、三亞等地，更多的倉儲物流基地項目則正在緊鑼密鼓地談判、簽約過程中。資料顯示，上海地塊是鵬潤上海公司于2009年9月，以4.0688億元摘得。重慶鵬潤半山華府項目二期正在銷售。
過去一年，國美主營業務表現不佳。據國美電器(00493.HK)近日公布的2012年年報數據顯示，整體虧損5.97億元。但國美集團不會就此退出地產領域。“有好的機會，好的地塊一定還會去爭取。”于說。旗下的地產業務主要被分為三個方向，分別是住宅、商業地產和產業地產。
本報記者獨家獲悉，鵬潤地產正在與40多個城市談合作，建倉儲物流園，其中有10余個已經落實。項目將采取滾動開發的策略，以自己持有為主。
據世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉透露，截至去年四季度末，全國15個主要城市除杭州之外，倉儲物流平均租金均呈現不同程度的增長。其中，北京僅2012年第四季度就錄得5.3%的增長，全年租金增長更高達11%。鑒于倉儲物流市場供應持續緊張導致租金不斷上揚，越來越多企業開始買地自建。
對地產戰略的轉變，國美集團方面并未對外宣傳。經歷2008年的風波以后，于星旺說，現在一切都要低調宣傳、踏實做事，等事做成了再說。
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