中華企業激進作風釀惡果：高價拿地深度套牢
作為區域性中型房企的代表，中華企業年報暴露出的發展瓶頸，代表了一批同類房企的共同問題：這些企業在2009年至2011年中國房地產最火爆的年份高調拿地擴張，這些地塊在2012年及未來幾年陸續入市，卻深陷價格窘境：因為拿地時土地成本過高，這些地塊如按期入市，將面臨虧本銷售，而如果捂盤待漲，又會因為難以快速回籠資金，導致資金成本越壓越重。
中華企業，一個老牌上海國企；因迪斯尼概念、崇明島土地儲備概念等備受資本市場追捧。
不過，細看中華企業2012年報，其主營業務發展遲滯、債務高啟、信托纏身等諸多問題已經十分嚴重。深陷項目入市困境的中華企業，不得不變賣子公司及持有型物業，大舉回籠資金，并依靠土地收儲補貼等多種方式，勉強實現盈利。
明星地塊卻計提跌價準備
總體來看，中華企業去年實現營業收入35.83億元，同比下降21.96%。歸屬上市公司股東凈利潤為5.6億元，同比減少25%。一個可以類比的數據是，2010年，中華企業營業收入就已經超過30億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.45億。與萬保招金等地產龍頭動輒20%至30%的年增長速度相比，中華企業為代表的區域性中型房企，處境堪憂。
“中華企業是2010年前后高價拿地，又被深度套牢的中型房企的代表。這些項目按照正常進度應該在2012年前后陸續上市銷售，但因為目前市場銷售價格無法打平成本，實現盈利，企業紛紛選擇推后入市。而高啟的總成本中，地價成本是最大因素。”中國房產信息集團分析師薛建雄介紹。
根據克而瑞機構統計，中華企業在2009至2011年六度出手拿地，涉及上海、杭州、蘇州、江陰等多個城市的區域地王級項目。2009年9月，中華企業拿下上海寶山區羅店新鎮D1-2地塊，總地價13.99億元，樓板價9128元/平方米，被當時的媒體稱為羅店天價。而地塊出讓的起始價只有4.9億元，溢價近三倍。2010年2月，中華企業繼續高調拿地，以26.23億價格拿下上海松江區龍興路R19-1號地塊，樓板價11111元/平方米，而這一地塊的掛牌起始價只有9.65億元。中華企業當年的激進作風可見一斑。
正是這兩個當年的明星地塊，今天成了中華企業的燙手山芋。
根據中華企業2012年年報，由于房地產市場持續調控影響，公司目前主要開發的項目之一松江譽品谷水灣項目，按《企業會計準則》等相關規定，需計提2.58億元存貨跌價準備。
業內人士介紹，計提存貨跌價準備，一般是因為存貨的可變現凈收入預計將低于存貨成本的賬面價值，也就是說，這部分房產可能虧損銷售。
這個叫作松江譽品谷水灣的項目，就是中華企業在2010年初取得的松江區龍興路R19-1號地塊。
記者采訪得知，松江譽品谷水灣項目將于3月底、4月初開盤，一些中介機構在網上掛出的意向銷售價格低于14000元/平方米。“不過因為國五條的因素，現在房價普遍上漲，這個樓盤的最終開盤價也會在15000元/平方米以上，甚至有可能報價報到1.7萬。”一位自稱是簽約代理機構的二手中介商稱。而根據薛建雄的分析，以1.1萬土地成本計，項目毛坯房的保本售價應該在1.7至1.8萬元/平方米。當然，不排除前期開盤的公寓價格較低，后期以別墅項目的高利潤打平成本。盡管如此，區域知名房企因項目入不敷出而計提存貨跌價準備的，在近幾年的同行業年報中并不多見。
中華企業在樓市高峰期拿的另一個明星地塊是上海寶山羅店新鎮D1-2地塊。2009年9月，中華企業全資子公司上海順馳置業有限公司參與上海市寶山區羅店新鎮D1-2地塊項目的競拍，以近14億的價格競得地塊，總地價接近起始價的三倍。就是這樣一個2009年就拿了地的項目，至今卻仍未入市銷售。中華企業年報顯示，羅店新鎮D1-2地塊在2012年的開工面積和竣工面積均為0，累計竣工面積同樣為0。相比之下，譽品谷水灣項目尚有5萬平方米的開工面積。也就是說，在資金緊張的情況下，中華企業2012年的開工數量可謂“惜量如金”。
拿地3年多的時間，羅店新鎮D1-2地塊不僅沒有為中華企業貢獻多少收益，卻成為企業的“吸金黑洞”。中華企業年報顯示，羅店新鎮D1-2地塊計劃總投資34億元。為此，除了14億土地成本外，中華企業為這一地塊屢屢融資。其中，今年3月，中華企業宣布從上海市住房置業擔保有限公司及其控股子公司委托興業銀行閔行支行借款不超過5億元，期限不超過2年，年利率不超過10%。借款用于上海順馳置業有限公司羅店D1-2地塊項目的開發建設。
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