學(xué)者調(diào)研高房價原因：賣地的錢很少用在住房上
為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以遏制房價非理性上漲，多年來各級政府采取了多種調(diào)控手段，包括國十條、新國五條、調(diào)高購房貸款利率和首付比例，試行開征房產(chǎn)稅和限價、限購房等手段，但事與愿違，房價不降反漲繼續(xù)走高。為什么會形成這種局面？我認(rèn)為原因是多方面的，既有供求關(guān)系失衡、投資性需 求膨脹、稅費利過高等原因，更有當(dāng)前各級政府追逐“土地財政”所造成的惡果，現(xiàn)用筆者調(diào)研的一個項目的實例來分析研究。
幾組數(shù)據(jù)
讓我們先看幾組數(shù)據(jù)：
1.從購置土地的使用情況來看，能作為房屋建筑使用的土地只占57%。
某房屋開發(fā)公司，在某地購得建設(shè)用地一塊，項目用地總面積為102561.923平方米，其中：建設(shè)用地面積58463.793平方米(屬二類居住用地)，占總面積57%；代征城市公用地面積44098.13平方米(包括道路綠化用地)，占總面積43%。
2. 從建筑面積上看，商品房的建筑面積僅占39%。
該項目總建筑面積為190240.19平方米，其中，地上總建筑面積148097平方米，占總面積77.85%，地下車庫與人防占 22.15%。在地上總面積中，商品住宅面積58550.07平方米，占地上總面積的39%；回遷住宅面積30000平方米，占地上總面積20%；限價商 品住宅面積30366.93平方米，占地上總面積的27%；公建面積20180平方米(包括：配套配電房、垃圾處理房2720平方米，無償還建商業(yè)用房 14500平方米，幼兒園2960平方米)，占地上總面積14%(見圖1)。
3.從投資的資金上看，土地投入是大頭，占總投資額的54%。
上述項目中，總投資款為204100萬元，其中：土地價費109800萬元(包括：土地使用權(quán)出讓中標(biāo)價款103600萬元，契稅3200萬 元，地下設(shè)施補價款3000萬元)，占總投資54%；工程建安費用73000萬元，占總投資36%；建設(shè)期貸款利息10500萬元，占總投資5%；其他費 用10800萬元，占總投資5%(見圖2)。
4.從回報的資金上看，商品房僅占39%的面積，但回報資金要占回報總收入的76%。
開發(fā)的房屋出售后，共可回收23億元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：團購23500平方米，團購房每平方米售價25000 元，可售得5.8億元；商品房35000平方米，每平方米售價33050元，可售得11.57億元；商品房合計售價為17.37億元，占總收入的76%。
回遷住宅30000平方米，地方政府規(guī)定售價為每平方米7000元，可得收入2.13億元，占總收入的9%。
限價商品住宅39366.93平方米，地方政府規(guī)定售價為每平方米8900元，可得收入3.5億元，占總收入的15%。
開發(fā)商在建房時，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分錢的收入，公建房的各項費用全部攤?cè)肷唐贩康膬r格中。
幾點分析
商品房價格高，高在何處？從上述幾組數(shù)據(jù)分析，可歸納為以下幾個方面。
1.土地價格過高。在總投資中，土地價格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，這就是我們常說的土地財政。地方政府出售的土地收入，他們的 用處，除少數(shù)用在改善居民的住房上外，多數(shù)用于地方的其他建設(shè)和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入就達16722億元，同比增長 46.3%，相當(dāng)于同期全國地方財政收入總額的46.1%。目前，不少地方的“地王”一個高過一個，“地王”越多，房價越漲，這顯示出在經(jīng)濟復(fù)蘇動能疲弱 的背景下，地方政府對土地出讓收入的依賴進一步增加。
2.公攤項目多。該項目地上總建筑面積148097平方米，其中商品房的建筑面積僅占39%，但回遷房和限價房的所有價差都要攤到商品房的價格 上面，配套房、商業(yè)用房、幼兒園房等的土地費用和建筑費用也都攤到了商品房的價格上面，加上企業(yè)的一切費用、稅金、利息和企業(yè)利潤也全部攤到商品房上面， 商品房價格成了一個大筐，所有不能分?jǐn)偟馁M用全要往里裝，商品房的價格能不高嗎？
3.措施不得力。
限貸：限制個人買房的貸款，這對低收入人員購房會起一些作用，可對有錢人購房起不到作用，所以限貸主要限制了剛性需求購房人的貸款，對投資性購房、改善性購房的作用有限。
限購：因信息不對稱和其他配套措施不到位，對購房的老實人能起一些作用，對各種關(guān)系戶來講則限購不了。
限價：商品房價已在高位，限價也只能限房屋價格增長的比例，對穩(wěn)定和降低房價也起不到作用。
加稅：任何稅收最終都由消費者繳納，俗話說“羊毛出在羊身上”，加稅只能加重消費者的稅收負(fù)擔(dān)，對房價降低的作用甚微。
4.降價空間大。
從收入、支出情況上看，除土地價格有較大可降空間外，稅費利也均有可降空間。該項目房屋出售總收入23億元，扣除土地價109800萬元、工程 價73000萬元(每平方米3800元)、利息10500萬元、稅金20000萬元、其他費用10800萬元之外，企業(yè)利潤為5900萬元。
從上述數(shù)字分析可以看出：土地價格太高，大有下降的空間；各種費用也較高，可以較多地壓縮；對建安行業(yè)應(yīng)盡快實行“營改增”，減少重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)；加強企業(yè)財務(wù)資金管理，減少貸款比例，增加企業(yè)收入，以進一步做到讓利降價。
幾條建議
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟建設(shè)中，是一個重要的產(chǎn)業(yè)，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和就業(yè)人員的不斷增加，以及人民群眾生活的不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不應(yīng)停滯 更不應(yīng)倒退，應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，保持房價的整體相對穩(wěn)定。如何控制商品房價格的不正常增長，筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上應(yīng)堅持兩條腿走路的方 針，即：一是加大政府對廉租房和保障住房的投入，用較低的價格出售，解決中低收入居民的廉租房和保障住房的需求；二是商品房價格要符合市場規(guī)律，需求旺盛 時，房價就高，需求不足時，房價就低，以解決富裕居民改善住房的需要。具體建議是：
1.地方政府要大力投資廉租房和保障房建設(shè)。目前是雷聲大、雨點小，“兩房”建設(shè)速度太慢、政府投入太少。“兩房”建設(shè)資金來源除政府日常投入 外，要把每年土地出讓金的50%以上部分(目前只有10%)用于“兩房”建設(shè)，并對其實行減免稅費照顧，貸款從優(yōu)，以解決好中低收入人群的住房需求。
2.商品房價格除繼續(xù)采取一些行之有效的行政管理辦法外，不限購，不限價，按市場規(guī)律辦事，以滿足富裕人群的住房需求。
3.改進土地出讓金管理辦法，明確土地出讓金使用范圍和比例。土地出讓金實行差別投標(biāo)管理，即廉租房和保障房從低，商品房從高。廉租房和保障房的投標(biāo)采取土地出讓金低標(biāo)底加房屋限價的中標(biāo)管理辦法，商品房仍按現(xiàn)行的投標(biāo)采取最高中標(biāo)的辦法。
4.為積累建設(shè)資金和適當(dāng)調(diào)節(jié)個人收入，對個人住宅恢復(fù)征收房產(chǎn)稅(1986年10月1日前對個人住宅一直征收房地產(chǎn)稅，之后才停征的)。可采 取第一套住宅免稅，擁有第二套以上住宅的按人均面積計算，人均50平方米以內(nèi)的免征，對超過面積進行征稅。農(nóng)村個人住宅免征房產(chǎn)稅，但對出租的或營業(yè)性質(zhì) 住宅可從低征收。對城市居民購買的別墅一律征收。
5.對住宅開發(fā)建設(shè)的一些配套工程，區(qū)別不同情況制定不同規(guī)定，制止一切費用全攤?cè)肷唐贩康淖龇āＨ纾簩Φ缆贰⒕G化、管線等可列入住宅開發(fā)計劃 內(nèi)統(tǒng)籌解決；廉價房和保障房保本或微利；商業(yè)用房建設(shè)應(yīng)由縣市規(guī)劃部門列入計劃，采取有償服務(wù)辦法解決；幼兒園、學(xué)校規(guī)劃應(yīng)由縣市規(guī)劃部門列入計劃，由地 方財政解決等。
(楊崇春)
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