地產再融資開閘 開發環節融資或有序放行
導讀：萬科董秘譚華杰曾對本報記者表示，開發環節融資受限，是導致樓市供求關系錯位的重要因素之一。由于融資不暢，房企不能在地價低位時獲取土地儲備，進而不能提供更多的房屋，一定程度上造成了供應短缺；而房企的資金來源不得不更多地依賴購房者的首付款和按揭貸款，這使得市場波動更為劇烈。
繼新湖中寶公布募資方案投向兩個棚戶區改造項目之后，8月6日晚，宋都股份公告擬募資15億投向商品房項目，再次給了市場極大的想象空間：地產再融資開閘或快于預期。8月7日，地產股早盤大漲2%，收漲0.86%。
針對地產再融資是否開閘事宜，監管層的態度略顯曖昧。證監會上周五的新聞例會上，有關人士曾稱新湖中寶擬募資的棚戶區項目與住宅商品房不同，然相隔4日便出現宋都股份的商品房融資突破，招商地產同日停牌涉資產注入，以及冠城大通發布的可轉債預案，均顯示監管層對于地產再融資的防線已不那么牢固。
上述變化或與高層對于房地產調控的思路轉變有關。多家券商分析師及地產業內人士指出，新一屆政府已不再拘泥于行政化調控手段的運用，而是要讓房地產回歸市場化，在此之上，放開開發環節的融資是應有之義，只不過這個過程將是漸進式的。
開發環節融資或有序放行
根據新湖中寶的募資方案，其55億募集金額將投向上海區域的兩個棚戶區改造項目。招商證券分析師表示，新湖中寶預案過股東大會后仍需經過證監會、國土資源部和住建部批準；3個月內無明確否定意見出臺則視為通過。預計實質性進展尚需時日，但經過前期反復論證和溝通，方案通過已是大概率事件。
招商證券分析師重申，地產或為宏觀經濟托底。穩增長呼聲再起，短期內無法替代性的地產，將繼續為宏觀經濟托底，每一次經濟的下滑都將倒逼地產政策的放松；長期看，短效調控機制轉向長效調控機制，進行市場化變革已成大勢所趨；政策面無需過于擔心，未來將難再有極端非市場化行政手段出臺。
在此背景下，多數券商認為，再融資將從舊改、城中村項目開始逐步開閘，融資意愿強烈、業績有支撐、周轉快的優質房企將逐步受益。
本報記者調查顯示，除了新湖中寶外，多家房地產公司擁有棚戶區、舊改項目。中天城投、鐵嶺新城、萬方發展、北京城建，乃至萬科、保利地產等房企均從事上述業務。
近兩年來，房企爭相進入舊改項目。在近日由第一太平戴維斯主辦的深圳舊廠房改造與城市更新研討會上，深圳市規劃國土發展研究中心土地研究組組長趙新平介紹，深圳建成區面積約900平方公里，其中近400平方公里掌握在原農村集體手中。“這部分土地在城市更新上有巨大的空間，”趙新平說。
深圳之外，武漢等城市也開始推出有利于房企進入舊城改造的政策，“主要是一級開發完畢之后能聯動進行二級開發，而不是再去公開招拍掛市場跟別人競價，”卓越集團執行總裁張遠對本報記者說，舊改已成為主流開發商主要的拿地方式之一。
新湖中寶的案例表明，涉及一級開發業務或從事保障房、舊城改造、棚戶區改造等業務的公司，由于符合國家產業政策導向，將首先迎來再融資放開的機遇。
出乎意料的是，根據8月6日晚宋都股份公布的增發預案，公司擬募集資金主要投向南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目，而這兩大項目均為中小套型普通商品住房項目。
南京南郡國際花園項目的銷售對象以20-35歲的年輕人為主，主要針對首次購房需求。該項目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數占比達到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。
杭州東郡國際三期項目位于下沙大學城北板塊，容積率為2.3， 90平方米以下住宅套數占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。
這為普通商品房項目再融資打開了想象空間。事實上，剛需、首套房自住需求是被高層支持的房地產消費需求。央行近日便明確表態，繼續信貸支持首套房自住需求，首套房貸款利率仍可以最低7折；國家發改委也表達了類似態度。
中投證券分析師李少明樂觀指出，再融資利好參與安居房建設的北京城建、首開、中天城投、泛海；提供普通性住房的萬科、保利、招地、榮盛、華夏幸福、金科，以及需解決同業競爭存母公司注資可能的招商地產、廣宇發展、北京城建、中航地產。
降低開發成本？
放開開發環節融資，是3年來諸多房企的期許。
萬科董秘譚華杰曾對本報記者表示，開發環節融資受限，是導致樓市供求關系錯位的重要因素之一。由于融資不暢，房企不能在地價低位時獲取土地儲備，進而不能提供更多的房屋，一定程度上造成了供應短缺；而房企的資金來源不得不更多地依賴購房者的首付款和按揭貸款，這使得市場波動更為劇烈。
A股再融資受限之后，包括信托、私募基金以及民間高利貸的飛速發展，推高了房企的融資成本，許多中小型房企平均資金成本上升至10%-15%以上。因此，包括萬科、保利等大型房企高管在內，普遍認為放開開發環節融資，有利于房地產健康良性發展，亦將降低開發成本和財務成本。
首創集團董事長劉曉光在新湖中寶的募資公告之后公開表示，房地產長期持續的調控干預催生出許多不正常的發展路徑，反倒推高了成本，最終造成消費者的高負擔，而近期高層關于平穩健康發展的表態，是一個良好的開端。
不過，安信證券分析師表示，能參與再融資的公司有限，過去10年房地產再融資額也僅2340億；再融資放開的利好，難以抵消行業資金成本面臨持續上升的壓力。
李少明指出，利率市場化背景下，短期內銀行額度較緊將推升資金成本，預計房地產8 月成交仍較平淡，房價上漲壓力減小。在房企融資有條件放開下，參與安居房建設、增加普通性住房供應以及與母公司存在同業競爭的公司，將有機會獲得融資或注資。
華泰證券分析師曹光亮則分析，放開地產再融資，是高層發出決心從短期運動式的調控向長期制度化建設轉變的信號。過去10 年房地產調控的失敗，主要原因是調控目標設立的錯誤，各方無法形成基于制度和體系化的穩定預期。
曹光亮認為，新一屆政府試圖逐步糾正過去關閉房地產再融資渠道等非市場化的做法，轉而力圖通過棚戶區改造、小城鎮戶籍放開、房產稅擴容以及土地改革等建立“低端有保障，中端給市場，高端有抑制”的制度化長效機制，更依賴市場化的力量確保行業長期健康的發展。
原標題：地產調控回歸市場化：再融資漸進式開閘
（張曉玲）
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