樓市調(diào)控背后暗流涌動 消費貸悄然變身灰色房貸
“以我的收入月供并沒問題，但按照現(xiàn)行政策，二套房首付至少需要六成。除了東拼西湊的30萬元，還有40萬元的缺口。”廣州大學(xué)陳老師對《經(jīng)濟參考報》記者說。他看中的第二套房房價約為120萬元，首付需要70萬元。陳老師在廣州市白云區(qū)已經(jīng)擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下，他打算再購買一套四居室住房，以便將老家的父母接來同住。
看到陳老師猶豫不決，中介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進行抵押，向銀行申請40萬元的三年期“裝修貸款”。待銀行審核通過后，銀行會把錢打到“裝修公司人員的賬戶”(實際是陳老師的親友賬戶)，然后再由陳老師以現(xiàn)金的方式提現(xiàn)。“所有手續(xù)都由擔(dān)保公司搞定，你只要額外多付5000元的手續(xù)費就行啦！”中介胸有成竹地說。
由擔(dān)保公司出面向銀行申請消費貸款，通過第三方過賬后轉(zhuǎn)為房貸，這種操作模式正是所謂“過橋”。據(jù)記者了解，在不少施行住房限購限貸政策的城市，這種現(xiàn)象并不鮮見。
多地房貸現(xiàn)收緊跡象
自4月“國五條”實施以來，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調(diào)至九折，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象。據(jù)偉嘉安捷與各大銀行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有部分銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從八五折調(diào)升至九折。例如，北京地區(qū)已有1/3的銀行，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。
“國五條”執(zhí)行已兩個月有余，在調(diào)控趨嚴背景下，雖然部分銀行收緊住房貸款，降低貸款利率優(yōu)惠，但房地產(chǎn)市場卻未能平靜，在土地市場焦灼的背景下，住宅交易量回暖態(tài)勢明顯。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，一方面，隨著“國五條”政策的從嚴，住房貸款業(yè)務(wù)不免受到影響，銀行收緊房貸轉(zhuǎn)而指向中小企業(yè)融資貸款也是意料之中。另一方面，作為年中分水嶺的6月，根據(jù)往年交易慣例，銀行從進入6月開始會逐漸收緊利率，放慢貸款速度。
值得注意的是，在商貸收緊的背景下，住房公積金也顯示出收緊跡象。日前，廈門市住房公積金管理中心發(fā)布《廈門市住房公積金管理委員會關(guān)于住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》，提高二套房首付比例，并降低二套房最高貸款額度。
《通知》顯示，廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成，個人購房最高貸款額度由40萬元調(diào)整至30萬元，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調(diào)整至60萬元。此外，在房屋套數(shù)認定方面，由此前的“認房認公積金貸款記錄”改為“認房認貸”，商貸記錄亦將算入房屋套數(shù)，這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加。
而在此之前，北京率先提高公積金二套房首付比例至七成，并強化申請人資格審查。之后，蘇州住房公積金管理中心市區(qū)管理部發(fā)布公告，將公積金貸款額度調(diào)整為賬戶余額的10倍，對大部分申請者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)問題的通知》，在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都作出調(diào)整。
“灰色房貸”暗流涌動
隨著限購、限貸政策的嚴格執(zhí)行，北京二套房首付從六成升至七成，部分其他地區(qū)，也提高了公積金貸款門檻。因此，為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款。部分銀行信貸資金以消費貸款名義曲線進入房貸市場。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風(fēng)險，更成為樓市調(diào)控政策背后一股涌動的暗流。
央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款增加7103億元，同比多增4667億元，增量占同期各項貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍，房地產(chǎn)類貸款增速迅猛。
具體來看，個人購房貸款1季度新增4662億元，同比多增3088億元，占全部新增貸款的66%。
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