鄭州七八十家房企爭相進(jìn)軍河南三四線市場
投資界有一句名言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”。宏觀調(diào)控下的鄭州房地產(chǎn)企業(yè)，選擇了把“雞蛋”放到三四線市場。
業(yè)內(nèi)有數(shù)據(jù)說，鄭州目前有七八十家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)軍三四線市場，有的是主動“下鄉(xiāng)”，有的是被迫“出走”。
鄭州七八十家房企進(jìn)軍三四線市場
6月1日，鄭州人周女士和朋友一起行駛于許平南高速途經(jīng)平頂山市舞鋼附近時，眼前接連閃過兩個廣告牌，一個是建業(yè)地產(chǎn)，一個是恒大地產(chǎn)。
恒大地產(chǎn)位居中國地產(chǎn)行業(yè)新“四大天王”亞軍寶座，但它的觸角已經(jīng)延伸到舞鋼這樣一個縣級市；建業(yè)地產(chǎn)則是河南房地產(chǎn)市場毫無爭議的“大哥”，在“省域化”戰(zhàn)略驅(qū)動下，一直在向下扎根。
在此之前的5月26日，河南永豐集團(tuán)重金在周口市東新區(qū)打造的永豐·觀瀾國際項目盛大亮相，占地126畝，總建筑面積23萬平方米。為了給項目造勢，開發(fā)商還舉行了一場“周口市東新區(qū)人居發(fā)展高峰論壇”。離永豐·觀瀾國際不遠(yuǎn)處，是建業(yè)森林半島，該項目曾在前年和去年接連創(chuàng)下熱銷紀(jì)錄。
萬達(dá)、綠地、東方今典、寶龍、正商……從鄭州轉(zhuǎn)道去河南各地市甚至縣級市的房地產(chǎn)企業(yè)名單，還能列很長。
“鄭州注冊的房地產(chǎn)公司有八九百家，有項目的也就200來家。目前進(jìn)軍三四線市場的企業(yè)，有七八十家。”河南省房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進(jìn)京告訴記者。
河南房地產(chǎn)圈人士最近見面，熱聊的話題除了限購、房價、資金等，還有三四線市場發(fā)展戰(zhàn)略。
主動“下鄉(xiāng)”和被迫“出走”
“進(jìn)軍三四線市場的企業(yè)，可以分為戰(zhàn)略型和機會型兩種。”趙進(jìn)京告訴記者。
戰(zhàn)略型企業(yè)如建業(yè)地產(chǎn)等。建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森此前曾說，建業(yè)將用5年時間進(jìn)入約50個縣級市，進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)的時間表也將提前。他還提醒河南的同行們，要主動出擊新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。
還有更多的是機會型企業(yè)。趙進(jìn)京認(rèn)為，機會型企業(yè)是哪里能拿到地就去哪里，哪里能賺到錢就去哪里。
“有的是主動‘下鄉(xiāng)’，有的是被迫‘出走’。”河南房地產(chǎn)行業(yè)一位資深人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)同樣存在“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象，隨著宏觀調(diào)控政策不斷收緊，一線城市的房地產(chǎn)商被擠到鄭州這樣的二線城市，在鄭州拿地壓力大的企業(yè)，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。
“我們選址剛剛起步的周口東新區(qū)，正是出于戰(zhàn)略考慮。我們想與這個城市一同成長，而不僅僅只是分享現(xiàn)有發(fā)展成果。”河南永豐集團(tuán)總裁靳江濤告訴記者，公司在許昌新區(qū)等地的開發(fā)經(jīng)驗證明，新區(qū)是一個城市最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。
“對三線城市進(jìn)行戰(zhàn)略性布局的企業(yè)，最有機會勝出。”在鄭州及商丘等城市耕耘多年的河南百樂居置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙波說。
房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀20年”？
“城鎮(zhèn)化率處于30%到70%之間時，是一個地區(qū)城市化最快的階段。”河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰說，這讓他堅定地認(rèn)為中國以及河南的房地產(chǎn)市場還有很大成長空間。
據(jù)了解，2011年，河南城鎮(zhèn)化率達(dá)到40.6%。河南的目標(biāo)是，未來將保持1.8%的年增長速度，即每年將增加180萬城鎮(zhèn)人口。
河南的城鎮(zhèn)化率低于全國平均水平約10個百分點，黃淮四市(周口、商丘、駐馬店、信陽)的城鎮(zhèn)化率低于全省平均水平約8個百分點，比如周口的城鎮(zhèn)化率為31%，駐馬店為32%。
“房地產(chǎn)行業(yè)的‘黃金10年’已經(jīng)過去，但我認(rèn)為‘白銀20年’是可以期待的。”李曉峰說，在“白銀20年”內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重心會逐漸向三四線市場轉(zhuǎn)移。
地產(chǎn)名人任志強也曾說過，很多開發(fā)商向三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因為那些地方城市化率低。
投資界有一句名言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”。恒大、保利等企業(yè)把“雞蛋”放到了全國各地，建業(yè)則放到了河南各地。去年，建業(yè)銷售額為80億元，鄭州市貢獻(xiàn)了二三十億元，其他都來自河南其他市場。
“鄭州市場利潤相對較高，但進(jìn)軍三四線市場是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。”靳江濤說。
河南三線市場，正如幾年前的鄭州
“幫我留一套房子。”聽說永豐集團(tuán)在周口有項目，靳江濤的一個同學(xué)，打來了電話。
他這位同學(xué)說，父母一直在老家周口，年齡大了，想給他們買一套舒適的養(yǎng)老房。鄭州限購，暫時沒法買房，何況父母根本不愿意到鄭州生活。
在三四線城市，類似這樣的需求還有很多。限購政策讓能買得起房的人沒有資格買房，讓有需求有資格買房的人更加謹(jǐn)慎。這正是市場上擔(dān)心宏觀調(diào)控政策一放松房價就會反彈的重要原因。
“鄭州的房價從每平方米三四千元蹦到五六千元，也就兩三年時間。目前的河南三線市場，正如幾年前的鄭州。”河南房地產(chǎn)行業(yè)一位資深人士告訴記者。
不過，有業(yè)內(nèi)人士透露，僅河南某縣級市的商品房庫存量就達(dá)到200萬平方米。這讓他們很擔(dān)心，開發(fā)商現(xiàn)金流一旦斷裂，受害的是老百姓。也正因為這樣，各地方政府招商引資時，首選的是財力雄厚的大牌企業(yè)。
“2012年的情況就是2009年的翻版，開發(fā)商所有的錢都壓在房子上，如果房子變不成錢，就沒有地，最危險的是2013年。”任志強不久前曾做出過這樣的判斷。
對老百姓來說，盡量買品牌企業(yè)的房子，也許這才是比較安全的選擇。（王魯峰）
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