鄭州七八十家房企爭相進軍河南三四線市場
投資界有一句名言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”。宏觀調控下的鄭州房地產企業，選擇了把“雞蛋”放到三四線市場。
業內有數據說，鄭州目前有七八十家房地產企業已經進軍三四線市場，有的是主動“下鄉”，有的是被迫“出走”。
鄭州七八十家房企進軍三四線市場
6月1日，鄭州人周女士和朋友一起行駛于許平南高速途經平頂山市舞鋼附近時，眼前接連閃過兩個廣告牌，一個是建業地產，一個是恒大地產。
恒大地產位居中國地產行業新“四大天王”亞軍寶座，但它的觸角已經延伸到舞鋼這樣一個縣級市；建業地產則是河南房地產市場毫無爭議的“大哥”，在“省域化”戰略驅動下，一直在向下扎根。
在此之前的5月26日，河南永豐集團重金在周口市東新區打造的永豐·觀瀾國際項目盛大亮相，占地126畝，總建筑面積23萬平方米。為了給項目造勢，開發商還舉行了一場“周口市東新區人居發展高峰論壇”。離永豐·觀瀾國際不遠處，是建業森林半島，該項目曾在前年和去年接連創下熱銷紀錄。
萬達、綠地、東方今典、寶龍、正商……從鄭州轉道去河南各地市甚至縣級市的房地產企業名單，還能列很長。
“鄭州注冊的房地產公司有八九百家，有項目的也就200來家。目前進軍三四線市場的企業，有七八十家。”河南省房地產業商會秘書長趙進京告訴記者。
河南房地產圈人士最近見面，熱聊的話題除了限購、房價、資金等，還有三四線市場發展戰略。
主動“下鄉”和被迫“出走”
“進軍三四線市場的企業，可以分為戰略型和機會型兩種。”趙進京告訴記者。
戰略型企業如建業地產等。建業地產董事局主席胡葆森此前曾說，建業將用5年時間進入約50個縣級市，進入鄉鎮的時間表也將提前。他還提醒河南的同行們，要主動出擊新型農村社區建設。
還有更多的是機會型企業。趙進京認為，機會型企業是哪里能拿到地就去哪里，哪里能賺到錢就去哪里。
“有的是主動‘下鄉’，有的是被迫‘出走’。”河南房地產行業一位資深人士告訴記者，房地產行業同樣存在“梯次轉移”現象，隨著宏觀調控政策不斷收緊，一線城市的房地產商被擠到鄭州這樣的二線城市，在鄭州拿地壓力大的企業，又轉戰三四線城市。
“我們選址剛剛起步的周口東新區，正是出于戰略考慮。我們想與這個城市一同成長，而不僅僅只是分享現有發展成果。”河南永豐集團總裁靳江濤告訴記者，公司在許昌新區等地的開發經驗證明，新區是一個城市最具發展潛力的區域。
“對三線城市進行戰略性布局的企業，最有機會勝出。”在鄭州及商丘等城市耕耘多年的河南百樂居置業有限公司總經理趙波說。
房地產進入“白銀20年”？
“城鎮化率處于30%到70%之間時，是一個地區城市化最快的階段。”河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰說，這讓他堅定地認為中國以及河南的房地產市場還有很大成長空間。
據了解，2011年，河南城鎮化率達到40.6%。河南的目標是，未來將保持1.8%的年增長速度，即每年將增加180萬城鎮人口。
河南的城鎮化率低于全國平均水平約10個百分點，黃淮四市(周口、商丘、駐馬店、信陽)的城鎮化率低于全省平均水平約8個百分點，比如周口的城鎮化率為31%，駐馬店為32%。
“房地產行業的‘黃金10年’已經過去，但我認為‘白銀20年’是可以期待的。”李曉峰說，在“白銀20年”內，房地產行業的發展重心會逐漸向三四線市場轉移。
地產名人任志強也曾說過，很多開發商向三四線城市轉移，就是因為那些地方城市化率低。
投資界有一句名言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”。恒大、保利等企業把“雞蛋”放到了全國各地，建業則放到了河南各地。去年，建業銷售額為80億元，鄭州市貢獻了二三十億元，其他都來自河南其他市場。
“鄭州市場利潤相對較高，但進軍三四線市場是企業長遠發展的需要。”靳江濤說。
河南三線市場，正如幾年前的鄭州
“幫我留一套房子。”聽說永豐集團在周口有項目，靳江濤的一個同學，打來了電話。
他這位同學說，父母一直在老家周口，年齡大了，想給他們買一套舒適的養老房。鄭州限購，暫時沒法買房，何況父母根本不愿意到鄭州生活。
在三四線城市，類似這樣的需求還有很多。限購政策讓能買得起房的人沒有資格買房，讓有需求有資格買房的人更加謹慎。這正是市場上擔心宏觀調控政策一放松房價就會反彈的重要原因。
“鄭州的房價從每平方米三四千元蹦到五六千元，也就兩三年時間。目前的河南三線市場，正如幾年前的鄭州。”河南房地產行業一位資深人士告訴記者。
不過，有業內人士透露，僅河南某縣級市的商品房庫存量就達到200萬平方米。這讓他們很擔心，開發商現金流一旦斷裂，受害的是老百姓。也正因為這樣，各地方政府招商引資時，首選的是財力雄厚的大牌企業。
“2012年的情況就是2009年的翻版，開發商所有的錢都壓在房子上，如果房子變不成錢，就沒有地，最危險的是2013年。”任志強不久前曾做出過這樣的判斷。
對老百姓來說，盡量買品牌企業的房子，也許這才是比較安全的選擇。（王魯峰）
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